Quines despeses té demanar una hipoteca?

A l'hora de demanar un préstec hipotecari per comprar una casa o un segon habitatge, hauràs de considerar algunes despeses i impostos que, inevitablement, hauràs d'afrontar en el moment de formalitzar l'operació.

Abans d'entrar en els detalls, volem explicar-te les diferències entre les despeses de la compravenda d'un habitatge i les despeses per formalitzar una hipoteca, ja que unes les ha d'assumir el propietari i les altres, l'entitat bancària.

Despeses per comprar una casa

En aquest apartat parlarem de les despeses que comporta la compra d'una casa, independentment que necessitis demanar un préstec hipotecari o no. Són les despeses de notaria, les despeses del Registre de la Propietat, els impostos vinculats a la compravenda, l'impost d'actes jurídics documentats i les despeses gestoria.

Notaria

La despesa de notaria és una de les despeses a l'hora de comprar una casa, ja sigui nova o usada. Aquesta despesa, també coneguda com a aranzels o honoraris dels notaris, està regulada per l'Estat, la qual cosa implica que, independentment de la notaria triada, els honoraris per aquest tipus de servei sempre seran els mateixos. 

Registre de la Propietat

Inscriure les escriptures que ha signat el notari també costa diners. Igual que passa amb els honoraris de la notaria, el Registre de la Propietat està regulat per una normativa i el cost la de la inscripció depèn del preu final de l'immoble.

Impostos vinculats a la compravenda

El valor d'aquest impost dependrà de dos factors: el preu de la casa (si és d'obra nova o de segona mà) i la comunitat autònoma on s'adquireix l'habitatge.

Obra nova

En aquest cas, l'impost més important que cal assumir és l'IVA. L'any 2020, aquest impost és del 10% a totes les comunitats autònomes, excepte a les illes Canàries on s'aplica un percentatge del 6,5% (IGIC o impost general indirecte canari).

Recorda que aquest impost es paga pel valor final de compravenda. Per exemple, un habitatge de 250.000 € suposarà 25.000 € d'IVA. 

Despeses per comprar un habitatge de segona mà

En el supòsit d'un habitatge de segona mà, l'impost a pagar és l'impost sobre transmissions patrimonials, més conegut com ITP. L'import que cal pagar per aquest impost depèn del percentatge que s'apliqui sobre el valor escripturat de l'habitatge i la comunitat autònoma, i pot oscil·lar entre el 6% i el 10%. Se solen aplicar alguns descomptes si l'habitatge és per a famílies nombroses o per a joves.

Actes jurídics documentats

Actualment aquest impost el continua pagant el comprador i la seva quantia depèn de la comunitat autònoma on s'adquireix l'habitatge.

Gestoria

La multitud de gestions que comporta la compra d'un habitatge fa gairebé imprescindible la contractació de professionals que es facin càrrec de les gestions de liquidació dels impostos i altres documents, i la contractació dels serveis d'una gestoria, dins el total del pressupost de despeses, és una partida poc rellevant.

Despeses de la hipoteca

En aquest apartat parlarem de la taxació de l'habitatge, la comissió d'obertura, l'impost d'actes jurídics documentats, les despeses de notaria, les despeses del Registre de la Propietat i les despeses de gestoria.

Taxació

Aquest és un tràmit imprescindible a l'hora de demanar un préstec hipotecari, perquè serà aquest valor de taxació el que el banc emprarà com a base per assignar el percentatge de finançament que pot concedir-te, que en general és el 80% de l'import més baix entre el preu de compra i el valor de la taxació.

La taxació es realitza a través d'una empresa de taxació homologada que pots triar lliurement o bé utilitzant els serveis d'una empresa facilitada pel banc. La seva funció és assignar un preu a la propietat partint d'un seguit de criteris: estat de l'habitatge, metres quadrats, localització, materials estètics, etc. Amb el resultat de l'expedient de taxació, l'entitat bancària o creditícia sabrà quin percentatge de finançament podrà concedir-te.

Aquest és un tràmit que assumeix sempre el comprador de l'habitatge i has de tenir en compte que l'expedient emès té una vigència de sis mesos des de la data d'emissió.

Comissió d'obertura

En general, i amb l'objectiu de captar i facilitar el tràmit de la hipoteca, alguns bancs no apliquen aquest impost d'obertura d'hipoteca. No obstant això, aquesta comissió pot arribar fins a un màxim del 2% del capital prestat per l'entitat financera.

Impost d'actes jurídics documentats

L'impost d'actes jurídics documentats és l'impost resultant de subscriure un document notarial en el registre amb la quantia econòmica de la hipoteca. Des del novembre del 2018, la llei obliga l'entitat bancària que concedeix el préstec hipotecari a assumir el cost d'aquest impost.

Despeses de notaria

Igual que passa amb l'impost d'actes jurídics documentats, des del juny del 2019 l'entitat bancària que concedeix el préstec ha d'assumir aquesta despesa, que correspon a l'atorgament de l'escriptura pública del préstec hipotecari.

Registre de la Propietat

Quan compres un habitatge sense préstec hipotecari, és obligatori inscriure les escriptures de l'habitatge en el Registre de la Propietat. Així mateix, quan es tracta de la compra d'un habitatge amb préstec hipotecari, és fonamental inscriure l'escriptura de l'habitatge davant el Registre de la Propietat i, a més, l'escriptura del préstec el cost del qual ha de ser assumit per l'entitat bancària que concedeix el préstec.

Gestoria

En general, el banc selecciona una gestoria de la seva confiança perquè es faci càrrec de tota la documentació i els tràmits administratius associats al préstec hipotecari: fer lliurament al titular del préstec de les escriptures registrades, les factures i la resta de documentació. En l'actualitat, el banc també ha d'assumir aquesta despesa.