Què és i per a què serveix un contracte d'arres?

El contracte d'arres és el document que certifica la quantitat que el comprador d'un habitatge lliura al venedor com a garantia que es complirà el contracte, i, per tant, es portarà a terme la compravenda. Dit d'una altra manera, és com una mena de reserva de la propietat, un senyal, un preacord que evita que algun dels dos es retracti abans de signar l'escriptura pública.

Encara que forma part del preu final de l'habitatge, no és un simple avançament, ja que podria perdre's en cas que el contracte finalment no es finalitzés.

Encara que no és obligatori, és un document hipotecari recomanable perquè implica certa garantia de compliment. Però, a més de les arres, hi ha altres opcions de compromís, com ara la promesa de compravenda, la compravenda amb pagament ajornat o l'opció de compra.

Quines parts té un contracte d'arres?

Aquest document ha d'incloure:

• Les dades personals del comprador i del venedor.
• Les dades de l'habitatge: característiques, adreça, referència cadastral, etc.
• El cost de la reserva de l'habitatge.
• El preu de l'habitatge.
• Les despeses de compravenda i en qui incorren: notaria, Registre de la Propietat, TIP, IVA, etc.
• Les càrregues de l'habitatge.
• La data límit per realitzar la compravenda.
• Les penalitzacions per a cada part, en cas de desestimar el contracte.

Quants tipus d'arres hi ha?

Podem trobar tres tipus d'arres.

En primer lloc, les arres penitencials o de desistiment, recollides a l'article 1.454 del Codi civil. Són les més habituals i donen a les parts l'opció de rescindir la compravenda. Si la cancel·la el venedor, haurà de tornar les arres per duplicat. I, si és el comprador, perdrà les arres. El moment de desistiment durarà fins a la signatura de l'escriptura de la compravenda (és un temps llarg, ja que el comprador pot demorar-se tramitant el notari, la hipoteca, etc.), fins i tot si ha lliurat algun altre pagament posterior a les arres.

En segon lloc, les arres penals, recollides als articles 1.152 i 1.152 del Codi civil. Suposen una indemnització en cas d'incompliment, en penalitzar-lo amb la pèrdua del senyal per part del venedor o amb la seva devolució per duplicat, més l'exigència del compliment i una indemnització. És a dir, que el fet que s'incompleixi no implica que la compravenda no portarà a terme.

Finalment, hi ha les arres confirmatòries, recollides a l'article 1.124 del Codi civil. Són les que avalen aquest contracte de compravenda, suposant una bestreta del preu total de l'habitatge. El seu incompliment implicaria anar a judici.

A l'hora d'establir un contracte d'arres és convenient redactar-lo correctament, ja que si no s'insisteix explícitament en la facultat de desistiment es donarà per fet que les arres són simplement confirmatòries.

Com redactar un contracte d'arres?

En primer lloc haurem de decidir el tipus d'arres que ens interessa. Hem de pensar-ho bé, ja que cadascuna d'elles té implicacions diferents. En redactar-lo, cal signar cada pàgina i afegir qualsevol possible annex: notes simples, plànols, etc. Finalment, és important que cada part en conservi una còpia. Hi ha plantilles i models molt fiables, com el de l'OCU.

Com tributen les arres?

Les arres tenen tributació? Sí, però de diferents maneres.

En el cas d'habitatge nou, el comprador pagarà les arres juntament amb l'IVA corresponent. I, en habitatge de segona mà, en formalitzar l'escriptura el comprador liquidarà l'Impost de transmissions patrimonials sobre el preu de venda, incloent-hi les arres.

Si la compra es realitza, el venedor haurà d'abonar la plusvàlua municipal i declarar el guany en l'IRPF. I si finalment no es realitza i hi ha arres penitencials, el normal és que qui es queda les arres les declari en l'IRPF, i qui les perd declari la pèrdua en aquest impost.