Com són les hipoteques per a estrangers o no residents?

Hipoteques per a estrangers: què cal saber a l'hora de comprar una casa a Espanya

És un fet que cada vegada més estrangers compren habitatges al nostre país; concretament, aquestes operacions suposen un 13% de les operacions de compra, segons dades del Registre del 2018. A més, aviat serà un fet que les persones estrangeres que comprin un habitatge per més de 160.000 € rebran el permís de residència de forma automàtica, la Llei d'estrangeria se n'està ocupant. I, encara que la veritat és que la majoria contracten el préstec per comprar casa al seu país d'origen, podria resultar-los interessant fer-ho aquí.

Per a un banc, la nacionalitat importa, ja que els criteris i les condicions varien força. El normal és que, si els compradors procedeixen de països rics, les coses siguin més fàcils. I a més de l'estabilitat econòmica i el perfil creditici, són importants el sistema jurídic i els requisits de control del blanqueig de capitals dels seus països d'origen, per garantir la legalitat de la procedència dels diners.

D'altra banda, no tots els bancs concedeixen hipoteques a persones no residents, a causa de la dificultat per fer front a una morositat eventual: especialment si no són comunitaris, aquestes entitats no podrien procedir a un possible embargament a l'estranger, sent el immoble hipotecat l'única garantia de cobrament.

Per tant, si finalment els concedeixen el préstec per comprar la casa, ho faran amb unes condicions molt restrictives. A banda d'haver d'avançar cert capital propi exigit també als clients espanyols (l'aportació d'un capital propi d'un 20 a un 40% del valor de l'immoble, i un 10% addicional per pagar les despeses complementàries al preu de l'immoble —gestoria, notari, etc.—), els compradors estrangers hauran de fer front a:

• Un interès molt alt.
• Un límit de préstec màxim del 70% del preu de compravenda (davant del 80% per als compradors nacionals).
• Un nivell d'endeutament (que s'estableix sumant la mensualitat del préstec més les quotes d'altres deutes) del sol·licitant no superior al 35% dels seus ingressos habituals.
• Uns terminis màxims d'amortització entre el 20 i el 30%, amb l'aportació de garanties immobiliàries i avals.

Hipoteca per a no residents

Aquestes condicions s'intensifiquen en cas que es tracti d'hipoteques per a no residents (seran més dures pel que fa a import màxim a finançar i tipus d'interès), i també en cas que l'habitatge sigui de caràcter no habitual.

Per aquests motius, el més normal era que els compradors estrangers optessin per contractar les hipoteques als seus països d'origen. No obstant això, actualment hi ha entitats que estan canviant aquesta mentalitat, i disposen de serveis especials per a aquests clients que a més inclouen assessorament i ajuda en els tràmits amb el notari i el Registre de la Propietat.

Com és el procés? Una vegada realitzada l'anàlisi de riscos i en cas d'acceptar la concessió del crèdit, el procés a seguir serà el mateix que el dels clients espanyols: el banc enviarà l'oferta amb totes les condicions, el client les acceptarà en un termini que sol ser de deu dies i el banc farà arribar els documents al notari; es prepararà l'escriptura i se signarà, normalment contractant la hipoteca el mateix dia.

Documentació necessària: els estrangers que contractin la hipoteca a Espanya necessitaran la fotocòpia del passaport o el NIE (número d'identificació d'estrangers, que és com un DNI per a ells), certificat de residència fiscal, contracte de treball i tres últimes nòmines del seu país de residència, declaració fiscal de l'últim exercici, extracte bancari amb els moviments de l'últim any, últims tres rebuts de deutes pendents, registre d'actius actuals (comptes bancaris, títols de propietat), nota simple de l'habitatge a adquirir, i contracte de compravenda o contracte d'arres.

A més, les persones no residents hauran de presentar un informe de risc creditici per comprovar la seva solvència. Aquesta documentació haurà de ser traduïda per un traductor jurat, i abonada pel client.