Saltar a la zona de continguts
Hipoteques

És convenient comprar un habitatge procedent d'una herència?

Comprar una casa procedent d'una herència

Quan es ven un habitatge d'una herència, el normal és que els propietaris tinguin certa urgència i estipulin un preu generalment baix; al final els interessa vendre'l aviat. De vegades, però, pot passar que aparegui un hereu amb més drets a la compra que nosaltres o que en l'últim moment el venedor resulti no ser l'únic propietari.

En aquest sentit, el dret ens protegiria en cas que la venda hagi estat modificada per circumstàncies que nosaltres no podíem conèixer, ja que la Llei hipotecària preveu a l'article 34 la fe pública registral, que protegeix els drets del comprador si aquest ja ha inscrit el seu títol. Tanmateix, el que passa és que la fe pública registral també vetlla per l'hereu forçós (fill, pare o espòs de la víctima) enfront de l'aparent, ja que, fins i tot actuant de bona fe, podria trobar-se amb altres successors amb més dret.

Per això, a l'hora de comprar una casa, la fe pública no empara el comprador que compri un habitatge a l'hereu d'un parent o amic durant els dos anys següents a la mort. En aquest cas, haurem d'esperar dos anys perquè es pugui garantir l'adquisició. En aquest temps, és normal que el banc no ens concedeixi una hipoteca. En tot cas, en el moment de signar les escriptures el notari ens informarà si ens assisteix o no aquest principi, i també sobre els riscos que aparegui un hereu amb més dret que el nostre venedor, ja que en aquest cas la compra d'habitatge d'herència podria anul·lar-se.

Pisos heretats i tributació

La compra d'una casa procedent d'una herència es considera un guany patrimonial. Per això tributa en l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) de l'any en què es ven l'habitatge, i s'haurà de declarar en fer la declaració de la renda. A més, el venedor haurà de pagar l'impost de plusvàlua municipal, tot i que quedarà exempt si la venda s'ha realitzat a pèrdues.

Des de l'altre costat: qui paga la hipoteca si mor el titular?

  • Quan algú mor, els seus béns passen als seus hereus, però també els seus deutes. És a dir, que els seus parents (fills, germans, pares) hauran de fer front al préstec. Això no obstant, com que l'herència és un dret i no una obligació, l'hereu pot rebutjar l'herència del tot, acceptar-la amb totes les conseqüències o acceptar l'herència i rebre la resta una vegada que hagi saldat el deute.
  • Si la hipoteca tenia dos titulars i un d'ells mor, la meitat d'aquesta passarà als hereus. Si aquests es neguen, la totalitat del deute serà a càrrec del segon titular.
  • I, en cas que hi hagi un avalador, aquest seguirà responent malgrat defunció del titular, de manera que, si els hereus no accepten el préstec, el normal és que el deute sigui a càrrec de l'avalador.

D'altra banda, quan mor el titular caldrà realitzar alguns tràmits.

  • En primer lloc haurem de comunicar la mort al banc, ja que fins que això no passi les quotes se seguiran carregant al compte de la víctima.
  • Haurem de presentar diversos documents: el certificat de defunció, el certificat d'últimes voluntats (el testament), el certificat de pagament de l'impost de successions, l'escriptura d'adjudicació de l'herència i l'escriptura pública en cas de renúncia a l'herència. Amb totes aquestes dades, el banc ens podrà informar de totes les opcions que tenim.
  • Si el difunt tenia una assegurança de vida, el seu deute hipotecari podria estar cobert de manera total o parcial. Aquesta informació també ens la facilitaran les entitats bancària i asseguradora, un cop analitzada tota la informació.