Saltar a la zona de continguts
Hipoteques

Què he de tenir en compte si vull comprar un habitatge amb llogaters?

Comprar una casa o un pis amb llogaters

Encara que pugui semblar sorprenent, comprar una casa amb llogaters és una pràctica cada vegada més habitual. De fet, és molt típic que ens disposem a comprar un immoble i els seus propietaris encara hi visquin mentre n'adquireixen un de nou, o pot donar-se el cas de qui vengui casa encara continuï vivint-hi o que simplement vulguem comprar un immoble com a inversió (és a dir, per llogar-lo) i tinguem la sort que ja inclogui l'inquilí.

En qualsevol cas, el normal és que resulti beneficiós per al comprador, que haurà d'esperar a l'expiració del contracte de lloguer i mentrestant serà qui percebi la renda.

I, en cas que adquireixi l'habitatge per destinar-lo al lloguer, no correrà risc de morositat, percebrà les rendes des del principi i reduirà la inversió inicial, en no haver de arranjar l'habitatge per llogar-lo.

D'altra banda, a l'inquilí li resultarà indiferent passar d'un arrendador a un altre, sempre que conservi els drets del seu contracte.

De tota manera, abans de llançar-nos a comprar una casa haurem de tenir en compte alguns factors:

  • El dret de tanteig i retracte, que dona a l'inquilí prioritat a l'hora de comprar l'habitatge si ho desitja. A més, el venedor haurà de comunicar la seva intenció de venda a l'inquilí i incloure al contracte una clàusula que estableixi la possible intenció de venda en el futur, en cas que preveiem aquest supòsit.
  • Que l'habitatge estigui lliure de càrregues, gravàmens o arrendaments inscrits. Haurem de comprovar-ho al Registre de la Propietat.
  • Conèixer l'inquilí. És molt recomanable sol·licitar l'historial del pagament del lloguer al venedor; preguntar-li sobre la fiança, el possible aval o els retards o impagaments eventuals per part de l'inquilí. A més, haurem de sol·licitar el contracte de lloguer per conèixer les condicions d'aquest arrendament en particular.
  • La formalització i durada del contracte de lloguer. Si el lloguer és posterior al març del 2019, s'aplicarà la Llei hipotecària, que estipula que sempre cal respectar el contracte d'arrendament, independentment que aquest lloguer consti o no al Registre de la Propietat (la inscripció del lloguer al Registre de la Propietat és voluntària).
  • A la pràctica, això es tradueix en el fet que com a mínim haurem de mantenir la durada inicial del contracte, llevat que a l'hora de comprar l'habitatge no sabéssim que estava llogat (vegeu fe pública registral). En aquest cas, haurem d'indemnitzar el llogater.
  • Si el lloguer es formalitza entre el 6 de juny del 2013 i el 6 de març del 2019, podrem acollir-nos a la reforma del lloguer del 2013, que redueix la durada del contracte i ens obliga a inscriure el nou lloguer al Registre Civil. En qualsevol cas, si tot transcorre de manera normal, un cop vençut el contracte i en cas que no tingui interès a adquirir-lo, l'inquilí haurà de deixar l'immoble en un termini de tres mesos, encara que si el propietari és una empresa o una immobiliària l'inquilí podrà demanar una pròrroga de lloguer.
  • En cas que l'inquilí es negui a deixar l'habitatge passats els tres mesos de termini o que no compleixi les seves obligacions bàsiques (el pagament de les quotes, l'atenció de l'immoble), podríem arribar a un procediment judicial per desnonar-lo, tot i que no convé arribar a aquest punt; és millor tancar un acord entre les parts i consultar un expert en lloguer.