Què he de tenir en compte si inverteixo en la compra d'una casa per llogar-la?

Comprar una casa per llogar-la: immobles com a producte d'inversió

Comprar una casa per llogar-la és una opció immobiliària força comú i que es fa des de fa molt de temps. És el que anomenem adquisició d'un immoble com a producte d'inversió (és a dir, amb una finalitat lucrativa de lloguer o de revenda). Lògicament, la majoria de les vegades implica demanar una hipoteca per a segon habitatge.

De cara a l'entitat de crèdit, suposa una opció més arriscada, ja que en cas de dificultat és més probable que deixem de pagar les mensualitats si no vivim a l'habitatge. Tot i això, el banc ens oferirà un tipus de préstec específic, que en general tindrà les característiques següents: un finançament màxim del 60% al 75% del valor de taxació (necessitarem més estalvis per cobrir la resta del préstec i totes les despeses que comporta sol·licitar-lo); un termini de devolució de fins a 25 anys (força inferior al de primera residència); i un interès més elevat.

Quan demanar una segona hipoteca?

Com hem avançat abans, la hipoteca per a segon habitatge implica uns requisits més estrictes:

• En primer lloc, un nivell d'estalvi més gran, ja que l'entitat ens prestarà menys diners. Cal tenir en compte que a més haurem de fer front a la part no finançada de l'habitatge, i a les despeses de la nova hipoteca.
• En segon lloc, ingressos més elevats, ja que haurem de retornar el préstec en un termini menor i a un interès més alt.
• I, finalment, altres garanties addicionals (avals, altres immobles, etc.).
• Si volem comprar una casa o pis per llogar-lo, el nostre habitatge habitual podrà servir d'aval, sempre que estigui lliure de càrregues.

Això ens garantirà millors condicions per part del banc, però un possible impagament podria suposar la pèrdua dels dos immobles.

Si, per contra, ja estem hipotecats, haurem de fer front a dos préstecs. En aquest cas, podríem ampliar la primera hipoteca, de manera que pagaríem només una mensualitat. També podríem sol·licitar una nova hipoteca amb doble garantia, cancel·lant així la primera.

És convenient comprar una casa o un pis per llogar-lo?

Doncs, com tot, té pros i contres.

• En primer lloc, llogar és més fàcil que vendre: lògicament, la gent s'anima abans a pagar un lloguer que a comprar un habitatge.
• És un procés més ràpid i senzill, i implica un compromís molt menor. A més, com a propietaris llogar és una manera d'obtenir uns diners periòdics que ens donaran liquiditat mensual.
• Però, d'altra banda, trigarem més temps a recuperar la inversió (passen anys fins que es comença a percebre beneficis). A més, tampoc no és segur que aconseguim llogar-lo tan fàcilment i cal tenir en compte que, si triguem a fer-ho, no només estarem deixant de percebre diners, sinó que a més haurem de continuar pagant la casa.
• Dit això, és un fet que davant la precarietat laboral la gent prefereix el lloguer en lloc de la compra d'habitatge. A més, hi ha la tendència de no voler lligar-se a una hipoteca.
• D'altra banda, l'Estat està concedint molts ajuts al lloguer a través del Pla Estatal d'Habitatge 2018-2021.
• I, finalment, s'està apreciant una tendència a la baixada en el preu del lloguer des del 2019. En resum, l'opció de llogar cada dia guanya més adeptes. Tot això ha causat que la rendibilitat d'invertir per llogar hagi augmentat un 6,1% (és a dir, una pujada d'un 0,6% anual). Tot i així, com a arrendadors cal saber que les operacions de lloguer també comporten riscos.

Per exemple, podem patir una pèrdua de liquiditat si la situació es complica. En tot cas, cal conèixer la situació de mercat i informar-se bé abans de prendre la decisió de comprar.

De tota manera, aquí exposem algunes recomanacions que hauríem de tenir en compte abans d'atrevir-nos-hi.

• En primer lloc, et recomanem estudiar el mercat abans.
• És bo fer-te una idea de com serà el teu comprador i què està buscant.
• Fes una anàlisi de la demanda de lloguer per zones per veure quines són més sol·licitades (encara que siguin més cares).
• No pensis que per comprar a un preu baix obtindràs més rendibilitat: cal tenir en compte, per exemple, que pot haver-hi zones on l'habitatge és barat però llogar és difícil o es lloga a un preu molt baix.
• Per tant, tornaríem al consell anterior: fixar-nos en la zona on volem comprar. A més, fixa't també en el que prefereix la gent (mida, nombre d'habitacions).
• Encara que podem pensar que els habitatges més petits són més fàcils de llogar, algunes anàlisis assenyalen com més rendibles els habitatges de 150 a 250 metres quadrats.
• En tercer lloc, sigues raonable a l'hora de fixar el preu del lloguer. Analitza el preu mitjà de la zona, tenint en compte la grandària i les característiques de l'habitatge. El truc és fugir dels extrems.
• Finalment, elabora una anàlisi de despeses com a propietari. Òbviament influiran a l'hora d'analitzar el retorn de la inversió.
• Encara que tot depèn d'allò estipulat al contracte d'arrendament, el normal és que com a propietaris haguem de pagar l'impost de béns immobles (IBI), les taxes municipals, la comunitat, l'assegurança de la llar i les possibles despeses en avaries i reparacions.
• A més, hem de tenir en compte que els segons habitatges tributen en la declaració de la renda.