Puc demanar una segona hipoteca si encara estic pagant el préstec del meu primer habitatge?

Hipoteca per a un segon habitatge

De vegades pot sorgir una bona oportunitat immobiliària, com comprar un immoble a bon preu, una plaça de garatge o una oficina... però encara no hem deixat de pagar la nostra hipoteca actual. Podem ampliar-la o demanar al banc una hipoteca per a un segon habitatge?

Per començar, caldria definir un segon habitatge com aquest en el qual no vivim normalment, i podria dividir-se en dues categories, en funció de l'ús que li donéssim: seria d'ús de vacances, si fos un immoble d'ús propi i de residència no habitual; o producte d'inversió, si la finalitat fos lucrativa (un lloguer, una venda). Aquesta distinció és important, ja que algunes entitats tenen hipoteques diferents per a cada cas.

En qualsevol cas, les característiques principals d'una hipoteca per a segon habitatge són un termini d'amortització menor, un percentatge màxim a finançar menor i unes condicions més estrictes. D'altra banda, haurem de distingir entre aquest tipus d'hipoteca (en aquest cas demanaríem el préstec per adquirir un immoble addicional) i una segona hipoteca (que és un segon préstec, quan no hem retornat el primer). En qualsevol cas pot ser arriscat per al banc, per la qual cosa serà exigent amb les condicions.

Característiques i condicions per demanar una hipoteca per a segon habitatge

• Demanar una segona hipoteca, una opció cara que comporta el seu risc, ja que haurem de fer front a dos préstecs alhora. Caldrà comptar amb alguns estalvis perquè, a més de pagar les despeses que comporta demanar una segona hipoteca, en aquest cas l'entitat no ens finançarà més del 65% o 70% de l'import com a màxim (és a dir, que, si el percentatge de diners estalviats per fer front a una primera hipoteca és del 30%, ara podria assolir el 50%). A més, ens exigiran un termini d'amortització molt menor (10 o 20 anys), més els interessos, independentment que la hipoteca sigui fixa, variable o mixta. Comissió d'obertura, o comissió per desistiment si amortitzem abans que finalitzi el termini. Podem valorar l'opció de contractar productes combinats que puguin baixar l'interès, i molt possiblement comptar amb un avalador, ja que el banc podrà demanar-nos-lo. L'avantatge principal de demanar un préstec contra un segon habitatge és que no posarem en risc el primer.
• Demanar una segona hipoteca sobre el primer habitatge (o rehipotecar el nostre habitatge habitual), cancel·lant l'anterior hipoteca per un import més elevat. En hipotecar l'immoble que ja hem hipotecat, el banc sumarà dos deutes i podrà concedir-nos el préstec sempre que no superem el 75% del valor de taxació del primer habitatge. A més, només podrem avalar el segon habitatge amb el primer si el valor d'aquest és molt més alt, si hem saldat almenys el 50% del primer deute (és a dir, que ens quedi poc per pagar) i, sobretot, haurem de tenir un bon perfil de crèdit. Finalment, ens reduiran els terminis d'amortització a un màxim de 20 anys. En definitiva, aquesta operació generarà moltes despeses perquè haurem de pagar la cancel·lació de la primera i l'obertura de la nova.
• Realitzar una novació hipotecària sobre el nostre préstec actual per ampliar-lo, afegint a més el segon habitatge. Així unificarem tots dos préstecs obtenint unes quotes i interessos més assequibles que per separat. Així ampliarem el capital i els terminis de pagament (és a dir, reduirem les mensualitats, encara que estarem més anys pagant).