Puc comprar una casa i fer obres per ampliar la superfície?

Comprar un habitatge i fer una obra per ampliar-ne la superfície

Per fi hem signat la nostra hipoteca i comprat una casa, però veiem que se'ns pot quedar petita d'aquí a uns anys. Una opció seria ampliar i reformar una mica el nostre immoble actual, per aconseguir un dormitori o lavabo addicional.

Però compte, que com sempre cal informar-se abans de començar: reformar un habitatge és senzill ja que constitueix una obra menor. I ampliar un immoble és una cosa molt diferent, ja que sol comportar una reforma de les estructures. Per a això serà necessari comptar amb un arquitecte que ens elabori un projecte i ens aconsegueixi una llicència d'obra major, independentment que l'habitatge sigui un pis o un habitatge unifamiliar.

En tot cas, cal legalitzar sempre l'obra, sobretot si es tracta d'una ampliació; els ajuntaments estan cada vegada més pendents del creixement descontrolat de les poblacions, vigilen les ampliacions il·legals i estan dotats amb més mitjans (drons, helicòpters, satèl·lits).

Què he de tenir en compte a l'hora d'ampliar el meu habitatge?

Com hem dit, és importantíssim informar-nos a l'ajuntament i contractar un arquitecte que també comprovi la normativa urbanística i certifiqui la viabilitat de l'obra, realitzi el projecte i obtingui les llicències. És molt freqüent que, en realitzar una reforma, la gent contracti directament un constructor, demani un pressupost i porti a terme la reforma. I, si la constructora no és seriosa, correrem el risc que la reforma no compleixi la normativa. Si hem fet una reforma il·legal, en el millor dels casos haurem fet una ampliació sense llicència, però l'hauríem obtingut en cas de demanar-la. Només hauríem de contractar un arquitecte perquè realitzi el projecte que ja hem dut a terme, obtingui la llicència i legalitzi la reforma.

D'altra banda, es pot donar el cas que l'ajuntament ja tingui coneixement d'aquesta ampliació i ja no sigui possible legalitzar-la. En tot cas haurem de pagar una multa i, a més, demolir l'ampliació si l'ajuntament ho requereix.

Quant em pot costar?

La veritat, no serà un projecte barat. Abans de signar la nostra hipoteca per comprar la casa, en primer lloc, haurem de fer números: reunir estalvis per cobrir aquest 20% que no ens finançarà el banc i afegir-hi altres despeses addicionals: notari, registre, impostos, etc. A més, haurem de sumar-hi el cost de la rehabilitació de l'habitatge, per a la qual cosa haurem de tenir en compte els honoraris de l'arquitecte que ens elabori el projecte tècnic. I després, sumar-hi la taxa municipal per llicència d'obres (variable segons el municipi i l'ajuntament) i la taxa per llicència de primera ocupació. És a dir, que és una opció que requereix de molta inversió. A més, en negociar un finançament més elevat, l'entitat financera assumirà un risc més gran, de manera que ens demanarà unes condicions més exigents.

Si la casa ja és nostra, una altra opció serà demanar un préstec hipotecari per fer front a aquesta rehabilitació. Davant l'opció de demanar un préstec personal (una bona opció si el pressupost és baix, ja que normalment tindrà un límit d'aproximadament 30.000 €), la hipoteca ens permetrà gaudir d'un interès més baix i de terminis més llargs per fer front als pagaments (partint d'un mínim establert de deu anys) i ens finançarà al voltant del 65% del valor de la taxació. Per contra, els tràmits seran més llargs, hi haurà més paperam i la responsabilitat serà molt més gran. A més, tindran unes condicions diferents de les dels préstecs que a més financen la compra de l'immoble. Es tracta d'un producte més atípic, no disponible a tots els bancs.

Quan és legal ampliar?

Doncs dependrà de la normativa urbanística i del tipus d'ampliació que vulguem realitzar. Si, per exemple, volem crear un tancament per a alguna terrassa, pati o terrat, estarem modificant l'aspecte de la façana i, a més, afectarà la quantitat de metres construïts. Per aquesta raó, necessitarem un projecte. I, en cas que estiguem en un edifici residencial, a més haurem de demanar un permís a la comunitat de propietaris.

En qualsevol cas, insistim que és molt important consultar la normativa urbanística. Per conèixer-la, només cal fer una ullada al web de l'ajuntament on estigui ubicat l'habitatge.

Si no la localitzem, haurem de parlar amb un tècnic de l'ajuntament perquè aclareixi els nostres dubtes. En qualsevol cas, haurem d'obtenir les dades següents: En primer lloc, l'edificabilitat, o relació entre els metres quadrats que es poden construir en una determinada parcel·la (de sòl i de sostre).

De vegades és una dada que pot ser difícil d'entendre, perquè les normatives preveuen excepcions que no computen: trasters, escales, balcons, garatges, etc. El normal és que des de la construcció inicial el constructor hagi aprofitat la màxima edificabilitat per treure la màxima rendibilitat, però de vegades ens trobem que s'ha superat el límit. A més, la reculada, que és el mínim de distància que ha de tenir una edificació respecte dels límits de la parcel·la.

D'altra banda, l'ocupació, que és el màxim de sòl que pot ocupar una edificació. Aquesta dada és important en el cas dels xalets. Finalment, l'alçada màxima, o nombre de plantes. Les normatives solen determinar l'alçada màxima i el nombre de plantes sobre rasant i de soterranis. Haurem de tenir molt en compte aquest apartat si volem crear una nova planta.