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Preguntas frecuentes hipotecas

¿Qué debo tener en cuenta si invierto en la compra de una casa para alquilarla?

Comprar una casa para alquilar: inmuebles como producto de inversión

Comprar una casa para alquilar es una opción inmobiliaria bastante común y se viene haciendo desde hace mucho tiempo. Es lo que denominamos adquisición de un inmueble como producto de inversión (es decir, con un destino lucrativo de alquiler o de reventa. Lógicamente, la mayoría de las veces implica pedir una hipoteca para segunda vivienda.

De cara a la entidad de crédito, esta supone una opción más arriesgada, ya que en caso de dificultad, es más probable que dejemos de pagar las mensualidades si no habitamos la vivienda. Aún así, el banco nos ofrecerá un tipo de préstamo específico, que en general tendrá las siguientes características: una financiación máxima del 60 al 75% del valor de tasación (necesitaremos más ahorros para cubrir el resto del préstamo y todos los gastos que conlleva solicitarlo); un plazo de devolución de hasta 25 años (bastante menos que el de primera residencia); y un mayor interés.

¿Cuándo pedir una segunda hipoteca?

Como hemos avanzado antes, la hipoteca para segunda vivienda implica unos requisitos más estrictos:

  • En primer lugar, un mayor nivel de ahorro, hay que la entidad nos prestará menos dinero. Hay que tener en cuenta que además tendremos que hacer frente a la parte no financiada de la vivienda, y a los gastos de la nueva hipoteca.
  • En segundo lugar, ingresos más elevados, ya que tendremos que devolver el préstamo en un plazo menor, y a un interés mayor.
  • Y finalmente, otras garantías adicionales (avales, otros inmuebles…).
  • Si vamos a comprar una casa o piso para alquilar, nuestra vivienda habitual podrá servir de aval, siempre que esté libre de cargas.

Esto nos garantizará mejores condiciones por parte del banco, pero un posible impago podría suponer la pérdida de ambos inmuebles.

Si por el contrario ya estamos hipotecados, tendremos que hacer frente a dos préstamos.  En este caso podríamos ampliar nuestra primera hipoteca, de forma que pagásemos solo una mensualidad. O podríamos solicitar una nueva hipoteca con doble garantía, cancelando así la primera.

¿Conveniente comprar casa o piso para alquilar?

Pues como todo, tiene pros y contras.

  • En primer lugar, alquilar es más fácil que vender: lógicamente, la gente se anima antes a pagar un alquiler, que a comprar una vivienda.
  • Es un proceso más rápido y sencillo, e implica mucho menos compromiso. Además, como propietarios, alquilar es una manera de obtener un dinero periódico que nos dará liquidez mensual.
  • Pero, por otro lado, tardaremos más tiempo en recuperar la inversión (son años hasta comenzar a percibir beneficios). Y tampoco es seguro que lo vayamos a alquilar tan fácilmente, y hay que tener en cuenta que, si tardamos en hacerlo, no solo no estaremos dejando de percibir dinero, sino que además tendremos que seguir pagando la casa.
  • Dicho esto, es un hecho que ante la precariedad laboral la gente prefiera el alquiler, en vez de la compra de vivienda. Además, existe la tendencia de no querer atarse a una hipoteca.
  • Por otro lado, el estado está concediendo muchas ayudas al alquiler a través del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
  • Y por último, se está apreciando una tendencia a la bajada en el precio del alquiler desde 2019. En suma, la opción de alquilar cada día gana más adeptos. Todo esto ha causado que la rentabilidad de invertir para alquilar haya aumentado un 6,1% (es decir, una subida de un 0,6% anual). Aún así, como arrendadores, hemos de saber que las operaciones de alquiler también entrañan sus riesgos.

Por ejemplo, podemos sufrir una pérdida de liquidez si la situación se complica. En todo caso, hay que conocer la situación del mercado e informarse bien antes de tomar la decisión de comprar.

De todas maneras, aquí exponemos algunas recomendaciones que deberíamos tomar en consideración antes de lanzarnos.

  • En primer lugar, te recomendamos estudiar el mercado antes.
  • Es bueno hacerte una idea de cómo será tu comprador y qué está buscando.
  • Haz un análisis de la demanda de alquiler por zonas para ver cuáles son más solicitadas (aunque sean más caras).
  • No creas que por comprar a un precio bajo vayas a obtener más rentabilidad: hay que tener en cuenta por ejemplo, que puede haber zonas donde la vivienda sea barata, pero alquilar sea difícil, o se alquile a un precio muy bajo.
  • Por tanto, volveríamos al consejo anterior: fijarnos en la zona donde vayamos a comprar. Además, fíjate también en lo que prefiere la gente (tamaño, número de habitaciones).
  • Aunque podamos pensar que las más viviendas pequeñas sean más fáciles de alquilar, algunos análisis señalan como más rentables las viviendas de 150 a 250 metros cuadrados.
  • En tercer lugar, sé razonable a la hora de establecer el precio de alquiler. Analiza el precio medio de la zona, teniendo en cuenta el tamaño y características de la vivienda. El truco es huir de los extremos.
  • Por último, elabora un análisis de gastos como propietario. Obviamente influirán a la hora de analizar el retorno de tu inversión.
  • Aunque todo depende de los estipulado en el contrato de arrendamiento, lo normal es que como propietarios tengamos que pagar el impuesto de bienes inmuebles (IBI), las tasas municipales, la comunidad, el seguro de hogar y los posibles gastos en averías y reparaciones.
  • Además, hemos de tener en cuenta que las segundas viviendas tributan en la declaración de la renta.

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