¿A cuántos años debería amortizar el pago de la hipoteca: 15, 20 o 30?

Préstamo de hipoteca para vivienda y amortización.

Amortizar una hipoteca consiste en pagar por anticipado nuestra deuda a la entidad bancaria. Así, hablamos de una amortización total, si devolvemos todo el préstamo pendiente; o parcial, si adelantamos una parte del dinero. En definitiva, este método es la mejor manera de reducir el coste total del préstamo para nuestra vivienda.

¿Cómo funciona? Para empezar, tenemos que saber que las cuotas de la hipoteca se dividen en capital e intereses. Y que, según el sistema francés que es el que rige nuestras hipotecas, en los primeros años amortizamos la parte de intereses, y en los últimos pagamos el capital. De forma que, si la hipoteca se alarga, pagaremos más intereses y aumentaremos el coste final de la hipoteca. Por el contrario, amortizando los reduciremos, reduciendo también ese coste final. Además, el ahorro no es el mismo si amortizamos cuota (en ese caso pagaremos una mensualidad más pequeña), o plazo (en cuyo caso pagaremos en menos tiempo).

De todo esto sacamos en claro que hay que conocer bien cómo funciona nuestra hipoteca para conseguir uno u otro beneficio amortizando.

Comisión de amortización de hipoteca anticipada

Aunque parezca curioso, amortizar tiene un coste. ¿Por qué? Simplemente, porque la entidad había previsto obtener unos beneficios en función de un plazo y una cuota, y el hecho de devolver el préstamo antes supone que dejaría de percibir unos intereses con los que ya contaba. Esta comisión se abona al tiempo que la amortización del capital, por lo que deberemos disponer de un remanente para evitar gastos de gestión y tramitación. Y, por si fuera poco, la penalización total suele ser bastante elevada, ya que dada la competencia entre entidades, lo que se pretende que no nos cambiemos de banco.

Este coste se traduce en la comisión de amortización anticipada, y va en función de si el interés de nuestra hipoteca es fijo o variable. La Ley Hipotecaria establece que, para hipotecas variables, la comisión máxima sea del 0,25% en los primeros tres años del préstamo, y del 0,15% a partir del cuarto. Y para hipotecas fijas, sea de un 2% máximo en los primeros diez años, y de un 1,5% a partir de entonces.

Entonces, ¿hipoteca a 30 años, a 20 o a 15? Pues tendremos que analizar qué nos interesa más, en función de nuestra liquidez actual, nuestra capacidad de ahorro y nuestros intereses en el futuro. En general amortizar en los primeros años resulta más caro sea cual sea el tipo de hipoteca, aunque la clave está en revisar bien las condiciones del contrato de nuestro préstamo. Aunque por otro lado amortizar al principio suele ser lo más rentable, ya que nos ahorraremos los intereses. Y más aún si nuestra hipoteca es variable, ya que, si estos bajan, amortizando podremos saldar antes la deuda y evitar que nos afecten las posibles subidas futuras. Aún así, haz números con un simulador de hipoteca que te dé los datos de tu situación específica.

¿Cómo amortizar una hipoteca?

En primer lugar, será recomendable que hagamos un cuadro de amortización, que no deja de ser una calculadora de hipoteca que nos permitirá conocer nuestro ahorro en cada momento. Y después, tendremos que comunicarlo al banco. Así de fácil.

En cuanto a la duda de si amortizar cuota o plazo, con la primera modalidad rebajaremos nuestras mensualidades, aunque el plazo se mantenga igual; y con la segunda pagaremos lo mismo, pero en menos tiempo. En general suele ser más rentable reducir plazo para eliminar intereses, aunque una vez más, dependerá de cada caso (por ejemplo, si pagar las cuotas nos supone mucho esfuerzo, o en caso contrario, si queremos ahorrar).

¿Amortizar hipoteca, o seguir ahorrando?

En primer lugar y aunque sea una obviedad, si nos planteamos amortizar hipoteca será necesario que dispongamos de ahorros suficientes. Pero ¿por qué no seguir ahorrando, en vez de amortizar? Pues aunque dependa de cada perfil, habrá que hacer números para ver qué opción nos será más rentable. En general, cuanto menor sea el préstamo de la vivienda, menos interesará amortizar, siendo más provechoso invertir en otros productos financieros que nos procuren más rentabilidad. Por eso tendremos que comparar el interés de nuestra hipoteca con ese porcentaje de rentabilidad.

¿Amortizar una hipoteca deduce fiscalmente?

En principio, solo desgravan los préstamos contraídos antes de 2013, aunque siempre dependiendo del importe que amorticemos. Las hipotecas anteriores a ese año permiten que nos desgravemos el 15% de las aportaciones hasta un máximo de 9.040€. Entonces, si nuestras mensualidades ya alcanzan esa cantidad, no conseguiremos deducirnos nada. Y en caso contrario, sería bueno amortizar la cantidad que sumada a las mensualidades nos diera esos 9.040€.