¿Puedo comprar casa y hacer obra para ampliar la superficie?

Comprar una vivienda y hacer una obra para ampliar la superficie

Por fin hemos firmado nuestra hipoteca y comprado nuestra casa, pero vemos que se nos puede quedar pequeña en unos años. Una opción sería ampliar y reformar un poco nuestro inmueble actual, para ganarle un dormitorio o cuarto de baño.

Pero ojo, que como siempre, hay que informarse antes de empezar: reformar una vivienda es sencillo ya que constituye una obra menor. Y ampliar un inmueble es algo muy distinto, ya que suele conllevar una reforma de las estructuras. Para ello será necesario contar con un arquitecto que nos elabore un proyecto y nos consiga una licencia de obra mayor, independientemente de que nuestra vivienda sea un piso o una vivienda unifamiliar.

En todo caso, hay que legalizar siempre la obra, sobre todo si se trata de una ampliación; los ayuntamientos están cada vez más pendientes del crecimiento descontrolado de las poblaciones, vigilan las ampliaciones ilegales y están dotados con más medios (drones, helicópteros, satélites).

¿Qué tengo que tener en cuenta al ampliar mi vivienda?

Como hemos dicho, es importantísimo informarnos en el ayuntamiento y contratar a un arquitecto que aún así compruebe la normativa urbanística y certifique la viabilidad de la obra, realice el proyecto y obtenga las licencias. Es muy frecuente que, al realizar una reforma, la gente contrate directamente a un constructor, pida un presupuesto y lleve a cabo la reforma. Y si la constructora no es seria, correremos el riesgo de que esta no cumpla con la normativa. Si hemos realizado una reforma ilegal, en el mejor de los casos hemos realizado una ampliación sin licencia, pero la hubiéramos obtenido en caso de pedirla. Solo tendríamos que contratar un arquitecto para que realice el proyecto que ya hemos llevado a cabo, obtenga la licencia y legalice la reforma.

Por otro lado, puede darse el caso de que el ayuntamiento ya sepa de esta ampliación y ya no sea posible legalizarla. En todo caso tendremos que pagar una multa, y además demoler la ampliación si el ayuntamiento lo requiere.

¿Cuánto puede costarme?

La verdad, no va a ser un proyecto barato. Antes de firmar nuestra hipoteca para comprar la casa, en primer lugar, tendremos que hacer números: reunir ahorros para cubrir ese 20% que no nos va a financiar el banco, y añadir otros gastos adicionales: notario, registro, impuestos… Además, deberemos sumar el de la rehabilitación de la vivienda, para lo que deberemos contar con los honorarios del arquitecto que nos elabore el proyecto técnico. Y después, sumarle la tasa municipal por licencia de obras (variable según el municipio y ayuntamiento) y la tasa por licencia de primera ocupación. Es decir, que es una opción que requiere de mucha inversión. Y además, al negociar una mayor financiación, la entidad financiera asumirá un riesgo mayor, por lo que nos pedirá unas condiciones más exigentes.

Si la casa ya es nuestra, otra opción será solicitar un préstamo hipotecario para hacer frente a esta rehabilitación. Frente a la opción de pedir un préstamo personal (una buena opción si el presupuesto es bajo, ya que normalmente tendrá un límite de unos 30.000€), la hipoteca nos permitirá disfrutar de un interés más bajo y de mayores plazos para hacer frente a los pagos (partiendo de un mínimo establecido de diez años), y nos financiará alrededor del 65% del valor de la tasación. Por el contrario, los trámites y papeleos serán más largos, y la responsabilidad mucho mayor. Además, tendrán unas condiciones distintas a las de los préstamos que además financian la compra del inmueble. Se trata de un producto más atípico, no disponible en todos los bancos.

¿Cuándo es legal ampliar?

Pues dependerá de la normativa urbanística y del tipo de ampliación que queramos realizar. Si por ejemplo queremos crear un cerramiento para alguna terraza, patio o azotea, estaremos modificando el aspecto d la fachada y además afectará a la cantidad de metros construidos. Por esta razón, necesitaremos un proyecto. Y en caso de que estemos en un edificio residencial, además tendremos que pedir un permiso a la comunidad de propietarios.

En cualquier caso, insistimos en que es muy importante consultar la normativa urbanística. Para conocerla, basta con echar un vistazo a la web del ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda.

Si no la localizamos, tendremos que hablar con un técnico del ayuntamiento para que aclare nuestras dudas. En cualquier caso, tendremos que obtener los siguientes datos: En primer lugar, la edificabilidad, o relación entre los metros cuadrados que se pueden construir en una determinada parcela (de suelo y de techo).

A veces es un dato que puede ser difícil de entender, porque las normativas contemplan excepciones que no computan: trasteros, escaleras, balcones, garajes… Lo normal es que desde su construcción inicial el constructor haya aprovechado la máxima edificabilidad para sacar la máxima rentabilidad, pero a veces nos encontramos con que se ha superado el límite. Además, el retranqueo, que es el mínimo de distancia que tiene que tener una edificación con respecto a los límites de la parcela.

Por otra parte, la ocupación, que es el máximo de suelo que puede ocupar una edificación. Este dato es importante en el caso de chalets. Por último, la altura máxima, o número de plantas. Las normativas suelen determinar la altura máxima y el número de plantas sobre rasante y de sótanos. Tendremos que tener muy en cuenta este apartado si queremos crear una nueva planta.