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Preguntas frecuentes hipotecas
Comprar una casa con hipoteca y reformarla
Comprar una casa y reformarla; cómo afecta a mi hipoteca
¿Vas a comprar una casa con una hipoteca que además tengas que reformar? Normalmente, cuando nos referimos a este caso estamos hablando de comprar una vivienda de segunda mano, que en principio tienen un valor de compra inferior.
El problema es que a los ahorros que necesitaremos reunir (recuerda que el banco no suele financiar más allá del 80% del valor de compra de la vivienda, y que además tendremos que añadir otros gastos generados por el hecho de contratarla -notario, registro, impuestos… ), deberemos sumar el de la rehabilitación de la vivienda. Es decir, que es una opción que requiere de mucha inversión. Y además, al negociar una mayor financiación, la entidad financiera asumirá un riesgo mayor, por lo que nos pedirá unas condiciones más exigentes.
Si finalmente nos decidimos a solicitarlo, hay un factor que tendremos que analizar bien: el valor de tasación. Este es decisivo para establecer el importe de la hipoteca, pero estimarlo podrá resultar complicado, ya que no sabemos cómo podrá quedar el inmueble después de reformar la casa. En cualquier caso, podremos incluir el valor de la rehabilitación en la tasación siempre que contemos con una licencia de obra; que el colegio profesional vise el proyecto; que la reforma incluya por lo menos un 50% de acondicionamiento de su superficie antes de la reforma; y que el presupuesto de la obra alcance el 50% del valor de reemplazamiento bruto de la edificación, sin incluir el valor del terreno.
Cuando hayamos llevado a cabo la reforma del inmueble se incrementará el valor de tasación, por lo que la entidad de crédito podría prestarnos un importe aún mayor, pero no es nada seguro que esto pueda ocurrir.
¿Y si ya estamos pagando una hipoteca?
En ese caso podremos considerar una ampliación de la hipoteca que ya hemos contratado para comprar nuestra casa, que incluirá una renegociación de las condiciones (lo que se conoce como novación). Aunque es una opción mejor cuanto mayor sea la cantidad que ya hayamos devuelto al banco, deberemos tener en cuenta que tendremos que asumir unos costes, y que además la suma del capital pendiente y de la financiación de la rehabilitación no podrán exceder el 80% del valor del piso).
Una préstamo personal o una hipoteca para reforma integral de vivienda
También existe la posibilidad de reformar una casa que ya sea nuestra, y nos estemos planteando pedir una hipoteca solo para hacer frente a la rehabilitación integral. En caso de pedir un préstamo hipotecario para una reforma integral y frente a la opción de pedir un préstamo personal (una buena opción si el presupuesto es bajo, ya que normalmente tendrá un límite de unos 30.000€), la hipoteca nos permitirá disfrutar de un interés más bajo y de mayores plazos para hacer frente a los pagos (partiendo de un mínimo establecido de diez años), y nos financiará alrededor del 65% del valor de la tasación. Por el contrario, los trámites y papeleos serán más largos, y la responsabilidad mucho mayor.
Por otro lado, estas hipotecas suelen tener unas condiciones distintas a las de las hipotecas que financian la compra del inmueble. Además, se trata de un producto más atípico, no disponible en todos los bancos.
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