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Diccionario económico - Subrogación Hipotecaria
Subrogación Hipotecaria
La subrogación hipotecaria es un acuerdo que modifica las condiciones del contrato hipotecario. Podemos pedirla por ejemplo en caso de que no estemos a gusto con las condiciones de nuestro actual préstamo el interés, las comisiones, la vinculación, el plazo de reembolso o ciertas cláusulas), o con la entidad que lo gestiona.
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Hay dos tipos de suborgación hipotecaria:
- Subrogación real u objetiva, que consiste en sustituir el bien hipotecario (en realidad, un caso bastante atípico).
- Subrogación personal o subjetiva, que modifica la persona de la hipoteca. Esta modalidad es la más común, y se divide en:
- Subrogación de deudor, o cambio de titular de la hipoteca. Puede darse por ejemplo si compramos una vivienda que ya estaba hipotecada y asumimos la titularidad del préstamo. Así podremos ahorrarnos el coste que implicaría una nueva hipoteca, aunque no podamos cambiar de banco, ni negociar las condiciones o reclamar posibles gastos. Según la Ley Hipotecaria, tendremos que avisar al banco con un mes de antelación. Entonces, este analizará nuestros riesgos y, en consecuencia, admitirá o denegará nuestra solicitud.
- Subrogación de acreedor, que normalmente suele consistir en un cambio de banco cuando el titular de la hipoteca lo decida, bien porque el nuevo banco ofrezca mejores condiciones (reducir el interés, las comisiones o vinculaciones, eliminar cláusulas abusivas, obtener plazos de amortización más interesantes, pasarse del tipo variable al fijo o viceversa…); o bien porque simplemente no esté a gusto con su entidad.
- Otra opción alternativa a subrogar es contratar un nuevo préstamo hipotecario con condiciones más favorables, e incluso con otro banco. Pero cuidado, porque lo normal es que los gastos asociados a la cancelación sean mayores que los de subrogación.
En cualquier caso, antes de subrogar es aconsejable que nos informemos bien de la oferta del mercado; un simulador de hipotecas será una buena opción.
Diferencias entre la subrogación hipotecaria y la cancelación
La subrogación se diferencia de la cancelación en que la primera mantiene el crédito, aunque varía el tipo de interés o la duración. El resto de condiciones permanecen, aunque algunas entidades permitan añadir capital de financiación adicional.
En cambio, la cancelación implica un nuevo préstamo y la negociación de todos sus apartados. Por este motivo, la recomendación será subrogar antes que cancelar, sobretodo en los primeros años del préstamo, que es cuando los intereses son mayores que la amortización.