¿Qué es y para qué sirve un contrato de arras?

El contrato de arras es el documento que certifica la cantidad que el comprador de una vivienda entrega al vendedor como garantía de que se cumpla el contrato, y, por tanto, se lleve a cabo la compraventa. Dicho de otra manera, es como una especie de reserva de la propiedad, una señal, un preacuerdo que evita que alguno de los dos se retracte antes de firmar la escritura pública.

Aunque forma parte del precio final de la vivienda, no es un simple anticipo, ya que podría perderse en caso de que el contrato finalmente no se llevara a cabo.

Aunque no es obligatorio, es un documento hipotecario recomendable porque implica cierta garantía de cumplimiento. Pero además de las arras, existen otras opciones de compromiso, como la promesa de compraventa, la compraventa con pago aplazado o la opción de compra.

¿Qué partes tiene un contrato de arras?

Este documento debe incluir:

• Los datos personales del comprador y del vendedor.
• Los datos de la vivienda: características, dirección, referencia catastral…
• El coste de la reserva de la vivienda.
• El precio de la vivienda.
• Los gastos de compraventa y en quién incurren: notaría, Registro de la Propiedad, TIP, IVA…
• Las cargas de la vivienda.
• La fecha límite para realizar la compraventa.
• Las penalizaciones para cada parte, en caso de desestimar el contrato.

¿Cuántos tipos de arras existen?

Podemos encontrar tres tipos de arras.

En primer lugar, las arras penitenciales o de desistimiento, recogidas en el artículo 1.454 del Código Civil. Son las más comunes, y dan a las partes la opción de rescindir la compraventa. Si la cancela el vendedor, tendrá que devolver las arras por suplicado. Y si es el comprador, perderá las arras. El momento de desistimiento durará hasta la firma de la escritura de la compraventa (es un tiempo largo, puesto que el comprador puede demorarse tramitando el notario, la hipoteca, etc.), incluso si este ha entregado algún otro pago posterior a las arras.

En segundo lugar, las arras penales, recogidas en los artículos 1.152 y 1.152 del Código Civil. Estas suponen una indemnización en caso de incumplimiento, al penalizarlo con la pérdida de la señal por parte del vendedor o con su devolución por duplicado, más la exigencia del cumplimiento y una indemnización. Es decir, que el hecho de que se incumpla no implica que la compraventa no se vaya a llevar a cabo.

Por último, están las arras confirmatorias, recogidas en el artículo 1.124 del Código Civil. Son las que avalan ese contrato de compraventa, suponiendo un anticipo del precio total de la vivienda. Su incumplimiento implicaría ir a juicio.

A la hora de establecer un contrato de arras es conveniente redactarlo correctamente, pues si no se insiste explícitamente en la facultad de desistimiento, se dará por hecho que las arras son simplemente confirmatorias.

¿Cómo redactar un contrato de arras?

En primer lugar tendremos que decidir el tipo de arras que nos interese. Debemos pensarlo bien, pues cada una de ellas tiene implicaciones diferentes. Al redactarlo, hay que firmar cada página y añadir cualquier posible anexo: notas simples, planos… Por último, es importante que cada parte conserve una copia. Existen plantillas y modelos muy fiables, como el de la OCU.

¿Cómo tributan las arras?

¿Las arras tienen tributación? Sí, pero de diferentes maneras.

En el caso de nueva vivienda, el comprador pagará las arras junto con el IVA correspondiente. Y en vivienda de segunda mano, al formalizar la escritura el comprador liquidará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el precio de venta, habiendo incluido las arras.

Si la compra se realiza, el vendedor tendrá que abonar la plusvalía municipal y declarar la ganancia en su IRPF. Y si finalmente no se realiza y hay arras penitenciales, lo normal es que quien se quede las arras las declare en su IRPF, y quien las pierda, declare la pérdida en dicho impuesto.