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Preguntas frecuentes hipotecas

¿Qué diferencia hay entre metros útiles y metros construidos al comprar una casa o valorarla?

Comprar una casa y analizar los metros cuadrados de una casa.

¿Pensando en pedir una hipoteca comprar una casa, o en vender la tuya?

A la hora de realizar cualquiera de las dos operaciones, un dato clave es la superficie de la vivienda. No importa el precio que tengamos en la cabeza o lo que queramos ofrecer o pedir, o incluso si investigamos el precio al que andan otras viviendas de esa zona: la manera más exacta de ver si es competitivo es conocer el precio por metro cuadrado de la casa.

Pero averiguar este dato a veces no es tan fácil. A la hora de comprar, podemos encontrarnos con muchos tamaños inflados. Es decir: puede que el vendedor sume algunos metros extra a la superficie, bajando el precio por metro cuadrado y haciendo que parezca más atractivo. Pero te desaconsejamos esta práctica, pues el tamaño real acabará saliendo a la luz, y podrá hacernos perder la venta. Lo mejor es saber qué superficie figura en el catastro o en las escrituras, aunque si el inmueble es antiguo puede haber algún desajuste con algunos elementos que puedan no estar computados: terrazas, altillos, patios…

Además, existe otra gran diferencia que debemos conocer:

  • La de superficie útil de una vivienda. Para entendernos, es aquella que puedes pisar en el interior de la vivienda, armarios incluidos). En este caso los tabiques, los falseados y los pilares no cuentan. Este dato es importante porque nos permitirá hacernos una idea del espacio que tendremos para vivir, aunque es difícil de conocer sin el plano de la vivienda. 
  • La superficie construida de una vivienda. Es la que incluye el total de metros que hay dentro del perímetro del inmueble, incluidos tabiques, instalaciones eléctricas, desagües…, excepto aquellos espacios de altura inferior a 1,5 metros en las zonas residenciales. Además, en caso de compartir paredes con un vecino, el perímetro se calculará desde la mitad de dichas medianeras. En definitiva, aunque es la referencia para valorar la vivienda, en realidad se aleja del uso real de esta.
  • La superficie construida con reparto de zonas comunes, que incluye por ejemplo la pista de pádel, la piscina e incluso los pasillos. Esta superficie es la que queda reflejada en el catastro y en las escrituras, mostrando por separado la parte de la vivienda y la parte de zonas comunes, reflejado mediante un coeficiente de participación de ellas.

¿Qué pasa con los patios y las terrazas?

Estas zonas cada vez dan lugar a más confusión, dado el crecimiento de urbanizaciones que incluyen terrazas o patios en bajos con jardín, pisos y áticos. El catastro los computa al 50% si están cubiertos, y al 100% si tienen cubiertas las tres cuartas partes. Pero si la vivienda es de protección oficial nunca computará más de un 10%. Esta proporción se usa de cara a los datos registrales y de tributación, aunque en la práctica no resulta muy gráfica a la hora de explicar cómo es de verdad la vivienda.

En cualquier caso, si vamos a comprar una casa o a vender nuestra casa, lo más sencillo es presentar la superficie de vivienda y la de terraza por separado y ser muy claros para no dar lugar a sorpresas. No confundir los metros útiles con los construidos, valorar el cubrimiento de la terraza, no incluir garajes y trasteros y, por supuesto, no realizar cálculos aproximados ni redondear.

¿Cómo calcular la superficie de un inmueble?

Aunque es muy útil contar con un arquitecto que nos ayude a determinar cada tipo de superficie y a medir bien la casa. Pero si vamos a hacerlo nosotros, aquí van algunos consejos: en primer lugar, tendremos que medir y multiplicar el largo y ancho de cada pared de cada habitación, y después descontar ventanas y puertas; aunque lo mejor es que intentemos localizarla en el catastro accediendo a su página web.

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