¿Cómo puedo vender mi casa si está hipotecada?

¿Cómo vender una casa hipotecada?

Si vamos a vender una vivienda hipotecada, es normal que nos asalten las dudas: al fin y al cabo, la hipoteca supone una carga, y a la hora de vender una vivienda lo ideal sería venderla libre de ellas. Pero hay que tener calma: estamos ante una situación bastante normal (para hacernos una idea, el 60% de propietarios que vendieron un inmueble en 2018 pudieron cancelar el préstamo). Además, la venta puede resultar sencilla si la realizamos bien; lo único que hemos de hacer es atender a ciertos aspectos.

En primer lugar, lo normal es que vendamos por un precio más alto de la cantidad que debamos al banco, así que podremos pagarlo cuando se produzca la compraventa. Así podremos cancelar el préstamo el mismo día que firmemos la escritura en el notario, quien además certificará que el inmueble está libre de cargas.

Para ello tendremos que llevar el Certificado de deuda pendiente (o certificado de saldo pendiente, que tendremos que pedir al banco. En él se muestran los pagos realizados y pendientes y los gastos de cancelación).

Una vez que hayamos vendido la vivienda, tendremos que saldar la deuda hipotecaria, pedir al banco un certificado de saldo o deuda cero y entregárselo al notario o al comprador, quienes deberán encargarse de obtener la cancelación registral, en el Registro de la propiedad. Eso sí: los gastos de la cancelación tendremos que abonarlos nosotros.

¿Y si vendemos la vivienda por menos importe del que debemos?

Lamentablemente, tendremos que seguir pagando el préstamo, destinando todo el dinero de la compraventa a saldar la deuda, y liquidando el resto mediante un nuevo préstamo con el banco, con comisiones de apertura e intereses y con cláusulas distintas a las de nuestra hipoteca.

Subrogación de hipotecas

Otra opción es subrogar nuestro préstamo hipotecario, manteniendo la hipoteca, pero sustituyendo el titular. En este caso, tendremos que avisar al banco con treinta días de antelación.

Así, el comprador saldría beneficiado, ya que podría comprar el inmueble a un precio menor que las viviendas libres de cargas. Y por otro lado, se ahorraría algunos trámites y gastos que le supondrían contratar una nueva hipoteca; además, algunos posibles gastos como el análisis de riesgo y la subrogación correrían por cuenta del vendedor, aunque con la nueva Ley Hipotecaria la entidad financiera también asumiría gran parte de los gastos.

Como contrapartida, el nuevo deudor no podría negociar las condiciones de su préstamo, ni tampoco elegir banco.

Saldar la deuda de la hipoteca antes de vender

Por último, podríamos pagar nuestro préstamo hipotecario antes de vender nuestro piso.

En ese caso quedaría liquidado, y tendríamos que realizar los siguientes pasos:

• Solicitar el certificado de saldo o deuda cero, firmar la cancelación ante notario (con un representante del banco, y sin costes por su parte).
• Pedir el modelo 600 sobre Actos Jurídico Documentados en Hacienda.
• Proceder a la cancelación registral e inscribirla en el Registro de la propiedad. Esta posibilidad podría suponernos unos 600 euros adicionales al pago de nuestra deuda.

Pasos a seguir para vender una vivienda hipotecada y adquirir otra nueva

• En primer lugar, tendremos que calcular el precio de mercado de nuestra vivienda.
• Tendremos que contemplar cuánto nos costó, cuánto nos queda por pagar de préstamo y por cuánto vamos a vender.
• Podremos solicitar una tasación.
• Después deberemos pedir el certificado de saldo pendiente; nuestro banco nos lo entregará gratis.
• Y por último, escogeremos cómo queremos realizar la venta y la compra, según las posibilidades que acabamos de ver.

¿Qué es la hipoteca puente?

Es una modalidad que se popularizó mucho a partir del año 2000, año en que se extendió el cambio de vivienda.

Precisamente, este préstamo se pensó para hacer frente a estos cambios, y permitía hipotecar el nuevo inmueble sin liquidar el préstamo anterior, disfrutando además de un periodo inicial de carencia para que la mensualidad no subiera mucho mientras se vendía la vivienda inicial. Pero tenía otras contrapartidas, tales como el crecimiento de las cuotas si no vendíamos en el tiempo previsto.

En el peor de los casos, esto podría generar la pérdida de ambas viviendas, ya que ambas constituían el aval del préstamo. Y además, también podríamos correr el riesgo de vender nuestra vivienda a un precio inferior al de la deuda.