Diccionario económico - Contrato de arras

Aunque no es obligatorio, lógicamente es recomendable, porque implica cierta garantía de cumplimiento. Pero además de las arras, existen otras opciones de compromiso, como la promesa de compraventa, la compraventa con pago aplazado o la opción de compra. 

Partes de un contrato de arras

Un contrato de arras debe incluir:

• Los datos personales del comprador y del vendedor.
• Los datos de la vivienda: características, dirección, referencia catastral…
• El coste de la reserva de la vivienda.
• El precio de la vivienda.
• Los gastos de compraventa y en quién incurren: notaría, Registro de la Propiedad, TIP, IVA…
• Las cargas de la vivienda.
• La fecha límite para realizar la compraventa.
• Las penalizaciones para cada parte, en caso de desestimar el contrato.    

Tipos de contrato de arras

Podemos encontrar tres tipos de arras

• En primer lugar, las arras penitenciales o de desistimiento, recogidas en el artículo 1.454 del Código Civil. Son las más comunes, y dan a las partes la opción de rescindir la compraventa. Si la cancela el vendedor, tendrá que devolver las arras por suplicado. Y si es el comprador, perderá las arras. El momento de desistimiento durará hasta la firma de la escritura de la compraventa (es un tiempo largo, puesto que el comprador puede demorarse tramitando el notario, la hipoteca, etc.), incluso si este ha entregado algún otro pago posterior a las arras.
• En segundo lugar, las arras penales, recogidas en los artículos 1.152 y 1.152 del Código Civil. Estas suponen una indemnización en caso de incumplimiento, al penalizarlo con la pérdida de la señal por parte del vendedor o con su devolución por duplicado, más la exigencia del cumplimiento y una indemnización. Es decir, que el hecho de que se incumpla no implica que la compraventa no se vaya a llevar a cabo.
• Por último, están las arras confirmatorias, recogidas en el artículo 1.124 del Código Civil. Son las que avalan ese contrato de compraventa, suponiendo un anticipo del precio total de la vivienda. Su incumplimiento implicaría ir a juicio.

A la hora de establecer un contrato de arras es conveniente redactarlo correctamente, pues si no se insiste explícitamente en la facultad de desistimiento, se dará por hecho que las arras son simplemente confirmatorias.

¿Cómo redactar un contrato de arras?

En primer lugar, decidiendo el tipo de arras. Debemos pensarlo bien, pues cada una de ellas tiene implicaciones diferentes. Al redactarlo, hay que firmar cada página y añadir cualquier posible anexo: notas simples, planos… Por último, es importante que cada parte conserve una copia. Existen plantillas y modelos muy fiables, como el de la OCU.

¿Tributan las arras?

Sí, pero de diferentes maneras. En el caso de nueva vivienda, el comprador pagará las arras junto con el IVA correspondiente. Y en vivienda de segunda mano, al formalizar la escritura el comprador liquidará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el precio de venta, habiendo incluido las arras. Si la compra se realiza, el vendedor tendrá que abonar la plusvalía municipal y declarar la ganancia en su IRPF. Y si finalmente no se realiza y hay arras penitenciales, lo normal es que quien se quede las arras las declare en su IRPF, y quien las pierda, declare la pérdida en dicho impuesto.