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Preguntas frecuentes hipotecas
¿Qué índices hipotecarios hay en España?
El IRPH y otros índices hipotecarios españoles
En primer lugar, vamos a definir qué es un índice hipotecario: es la referencia que sirve para calcular los tipos de interés que vamos a pagar por nuestro préstamo hipotecario, de manera que esta siempre se ajuste a los precios del mercado. Comencemos por el más común: el euríbor.
El euribor
(Euro Inter Bank Offered Rate) es el índice más frecuente. Su referencia es el coste al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Y su valor se obtiene realizando la media de los valores diarios de los intereses de los bancos de la zona euro, eliminando el 15% del más alto y del más bajo. Aunque en la actualidad prácticamente todas las hipotecas se calculan en base al euríbor, existen otros índices que también debemos conocer:
Otros índices hipotecarios
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El Míbor (Madrid Inter Bank Offered Rate)
Aún vigente para aquellos préstamos formalizados antes de enero de 2000, tiene una referencia que es el coste al que se presta dinero en el mercado de Madrid en un año. El Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública. En este índice no entran las entidades bancarias ni financieras, sino las operaciones con título de deuda pública que tengan un vencimiento residual de 2 a 6 años. Se calcula a partir de la rentabilidad de la deuda pública en el mercado secundario (es decir, el mercado financiero de compraventa de valores ya emitidos en el mercado primario).
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La Permuta de intereses, o Interest Rate Swapt (IRS)
O, el cambio de tipos de interés que se calcula cada cinco años. En un principio se pensó que sustituiría al euríbor, pero al no ajustarse a las necesidades del mercado hipotecario español no obtuvo éxito.
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Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH)
Considera el tipo de interés medio de las hipotecas a tres años para compra de vivienda que aplican las entidades bancarias a nivel general. Anteriormente contaba con tres variantes: el de las cajas de ahorros; el de los bancos y el del conjunto de entidades, aunque desde 2013 se utiliza solo el último.
El IRPH comenzó a aplicarse en 2008, aprovechando un máximo histórico del euríbor. Fue el más usado después del euríbor, aunque generó bastante polémica debido a su poca transparencia y cayó en desuso. La supuesta ventaja del IRPH frente al euríbor era que, al oscilar menos, en teoría no podía subir tanto como este. Pero lo cierto es que en la práctica resulta más caro, pudiendo suponer un incremento entre el 1,5% y el 3% más en el préstamo hipotecario.
En definitiva, se ha convertido en un índice muy impopular, ya que supera a cualquier otro indicador sin un motivo objetivo aparente. Pero además, el cálculo de este índice no es auditable; es influenciable por las entidades de crédito; no refleja la situación real del mercado, y en cambio puede preverse por parte de las entidades de crédito.
Como conclusión podemos afirmar que se ha viciado y está muy desaconsejado hoy día, y en todo caso está sujeto al control de transparencia.
Vistos todos los índices actuales y teniendo en cuenta que a día de hoy se utiliza prácticamente solo uno, hay que añadir que, a la hora de elegir nuestro préstamo hipotecario, es importante que atendamos a algo más que a la mensualidad del primer año, ya que por ejemplo, los plazos de las hipotecas variables cambian con cada revisión. Es muy importante que nos fijemos en el diferencial y en el tipo de referencia, así como en la gráfica de evolución de estos índices.
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