¿Es conveniente comprar una vivienda procedente de una herencia?

Comprar una casa procedente de una herencia

Cuando se vende una vivienda de una herencia, lo normal es que los propietarios tengan cierta urgencia y estipulen un precio en general bajo; al final les interesa venderla pronto. Pero a veces, puede ocurrir que pueda aparecer un heredero con mayores derechos a la compra que nosotros, o que en el último momento el vendedor resultara no ser el único dueño.

En este sentido, el derecho nos protegería en el caso de que la venta se haya visto alterada por circunstancias que nosotros no podíamos conocer, ya que la Ley Hipotecaria contempla en su artículo 34 la fe pública registral, que protege los derechos del comprador si este ya ha inscrito su título. Pero ocurre que la fe pública registral también vela por el heredero forzoso (hijo, padre o esposo del fallecido) frente al aparente ya que, incluso actuando de buena fe, podría encontrarse con otros sucesores con más derecho.

Por eso, a la hora de comprar una casa, la fe pública no ampara al comprador que compre una vivienda al heredero de un pariente o amigo durante los dos años siguientes al fallecimiento. En ese caso, tendremos que esperar dos años para que pueda garantizarse nuestra adquisición. En ese tiempo, es normal que el banco no nos conceda una hipoteca. En todo caso, en el momento de firmas las escrituras el notario nos informará si nos asiste o no este principio, y también sobre los riesgos de que aparezca un heredero con más derecho que nuestro vendedor, ya que en ese caso, la compra de vivienda de herencia podría anularse.

Pisos heredados y tributación

El comprar una casa procedente de una herencia se considera una ganancia patrimonial. Por eso tributa en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) del año que se vende la vivienda, y se tendrá que declarar al hacer la Declaración de la Renta. Además, el vendedor deberá pagar el impuesto de plusvalía municipal, aunque quedará exento si la venta se ha realizado a pérdidas.

Desde el otro lado: ¿quién paga la hipoteca si fallece el titular?

• Cuando alguien fallece, sus bienes pasan a sus herederos, pero también sus deudas. Es decir, que sus parientes (hijos, hermanos, padres) deberán hacer frente al préstamo. Pero como la herencia es un derecho y no una obligación, el heredero podrá rechazar la herencia por completo, aceptarla con todas las consecuencias, o aceptar la herencia y recibir el resto una vez que haya saldado la deuda.
• Si la hipoteca tenía dos titulares y uno de ellos fallece, la mitad de esta pasará a los herederos. Si estos se niegan, el segundo titular tendrá que cargar con la totalidad de la deuda.
• Y en caso de que exista un avalista, éste seguirá respondiendo pese a la defunción del titular, así que, si los herederos no aceptan el préstamo, lo normal es que la deuda recaiga en él.

Por otro lado, cuando fallece el titular será necesario que realicemos algunos trámites.

• En primer lugar deberemos comunicar el fallecimiento al banco, pues hasta que esto no ocurra las cuotas se seguirán cargando en la cuenta del fallecido.
• Tendremos que presentarle varios documentos: el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades (el testamento), el certificado de pago del impuesto de sucesiones, la escritura de adjudicación de la herencia y la escritura pública en caso de renuncia a la herencia. Con todos estos datos, el banco nos podrá informar de todas nuestras opciones.
• Si el difunto tenía un seguro de vida, su deuda hipotecaria podría estar cubierta de manera total o parcial. Esta información también nos la facilitarán las entidades bancaria y aseguradora, una vez analizada toda la información.