La rentabilidad bruta del alquiler es un indicador clave para propietarios e inversores inmobiliarios. A partir de los datos de la Agencia Tributaria correspondientes a la Estadística de viviendas declaradas en el IRPF 2023, analizamos qué municipios españoles ofrecen una mayor rentabilidad por arrendamiento.

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Municipios con más de 500.000 habitantes

Entre los grandes municipios españoles, Zaragoza lidera con una rentabilidad bruta del 6%, por encima de la media nacional del 4,8%. Le siguen Valencia, Sevilla, Málaga, Madrid y Barcelona. 

Los datos solo incluyen las comunidades con régimen fiscal común, por lo tanto no entran ni Navarra ni el País Vasco.

Municipios con más de 1.000 viviendas arrendadas

Si ampliamos el análisis a municipios con más de 1.000 viviendas arrendadas, encontramos localidades con rentabilidades superiores al 8%, como Elda, Alcoy o Burjassot. Estas ciudades, aunque de menor tamaño, destacan por ofrecer retornos muy atractivos para los propietarios.

Rentabilidad vs riesgo

A la hora de invertir y hablar de rentabilidad de cualquier activo conviene tener en cuenta su principal máxima: la rentabilidad va inversamente relacionada con el riesgo. Es decir, los activos más rentables suelen ser más arriesgados y los menos rentables, suelen tener un riesgo menor. Si hablamos de riesgo de las acciones es fácil entender en qué consiste, ya que todo el mundo conoce que las acciones pueden subir y bajar con mayor o menor volatilidad en función del sector al que pertenecen. Así, por ejemplo, una empresa tecnológica de gran crecimiento suele ser más volátil que una energética o de gran consumo.  

¿Pero qué es riesgo en una operación inmobiliaria?

Pues se refiere a un término similar, más amplio, pero que se puede resumir en tres temas principales:

Por este motivo, la rentabilidad de una ciudad es mayor que la de otra e incluso dentro de la misma ciudad ocurre que hay zonas más rentables que otras. Por ejemplo, en Madrid, la rentabilidad por alquilar una vivienda en el Barrio Salamanca es menor que en Vallecas, ya que los inversores añaden los tres puntos anteriores a los precios de venta y alquiler.

Igualmente, conviene recordar cómo se calcula la rentabilidad de un activo inmobiliario, que es calculando el porcentaje resultante de dividir su precio de alquiler anual entre su precio de compra. Así, un inmueble que se alquile por 1.000 euros al mes (12.000 euros al año) y que se compra por 240.000 euros tendría una rentabilidad del 5% (resultado de obtener el porcentaje de dividir 12.000 / 240.000 = 0,05 que llevado a porcentaje es un 5%). Esta sería la rentabilidad bruta.

Para obtener la rentabilidad neta habría que reducir del precio de alquiler los gastos anuales de la vivienda (suministros, impuestos, gastos de mantenimiento, intereses en el caso de haber hipoteca, etc.). Lógicamente, la rentabilidad neta es menor que la bruta.

Y, por último, estaría la rentabilidad real (bruta o neta), que sería el resultado de sumar o restar la variación (en %) del precio de la vivienda durante un año a la rentabilidad del alquiler, ya que si soy propietario de una vivienda puedo obtener dinero vía alquiler, pero también vía apreciación del inmueble.

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