La rentabilidad por alquiler una vivienda en España alcanzó el 6,9% al cierre de 2021, lo que supone un pequeño descenso respecto al 7,5% de hace un año, según los datos de idealista.com. La rentabilidad por ciudades varía de forma sensible. Así, en el top de ciudades más rentables estarían Lleida y Murcia con rendimientos superiores al 8%. Entre las más bajas estarían San Sebastián y Palma de Mallorca, con cifras inferiores al 4,5%.
El motivo para el descenso de las rentabilidades estuvo marcado por un ascenso medio del precio de venta y un descenso generalizado de los precios medios de alquiler durante 2021.
Rentabilidad vs riesgo
A la hora de invertir y hablar de rentabilidad de cualquier activo conviene tener en cuenta su principal máxima: la rentabilidad va inversamente relacionada con el riesgo. Es decir, los activos más rentables suelen ser más arriesgados y los menos rentables, suelen tener un riesgo menor. Si hablamos de riesgo de las acciones es fácil entender en qué consiste, ya que todo el mundo conoce que las acciones pueden subir y bajar con mayor o menor volatilidad en función del sector al que pertenecen. Así, por ejemplo, una empresa tecnológica de gran crecimiento suele ser más volátil que una energética o de gran consumo.
¿Pero qué es riesgo en una operación inmobiliaria?
Pues se refiere a un término similar, más amplio, pero que se puede resumir en tres temas principales:
Por este motivo, la rentabilidad de una ciudad es mayor que la de otra e incluso dentro de la misma ciudad ocurre que hay zonas más rentables que otras. Por ejemplo, en Madrid, la rentabilidad por alquilar una vivienda en el Barrio Salamanca es menor que en Vallecas, ya que los inversores añaden los tres puntos anteriores a los precios de venta y alquiler.
Igualmente, conviene recordar cómo se calcula la rentabilidad de un activo inmobiliario, que es calculando el porcentaje resultante de dividir su precio de alquiler anual entre su precio de compra. Así, un inmueble que se alquile por 1.000 euros al mes (12.000 euros al año) y que se compra por 240.000 euros tendría una rentabilidad del 5% (resultado de obtener el porcentaje de dividir 12.000 / 240.000 = 0,05 que llevado a porcentaje es un 5%). Esta sería la rentabilidad bruta.
Para obtener la rentabilidad neta habría que reducir del precio de alquiler los gastos anuales de la vivienda (suministros, impuestos, gastos de mantenimiento, intereses en el caso de haber hipoteca, etc). Lógicamente, la rentabilidad neta es menor que la bruta.
Y, por último, estaría la rentabilidad real (bruta o neta), que sería el resultado de sumar o restar la variación (en %) del precio de la vivienda durante un año a la rentabilidad del alquiler, ya que si soy propietario de una vivienda puedo obtener dinero vía alquiler, pero también vía apreciación del inmueble.
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Rentabilidad alquiler por ciudades
En la siguiente tabla, elaborada por Bankinter con los datos de idealista, se muestra la rentabilidad bruta de las viviendas en las grandes ciudades de España, que sirve como referencia para conocer la situación del mercado.
Rentabilidad por alquiler en España
Tal y como se muestra en la tabla elaborada por idealista.com, la rentabilidad bruta de la vivienda en España durante 2021 fue del 6,9%. Dentro de los activos inmobiliarios más comunes (vivienda, oficinas, locales y garajes), la vivienda se sitúa con una rentabilidad intermedia si se la compara con el 6% de los garajes, el 9,4% de los locales y el 11,2% de las oficinas.
Según el análisis del portal inmobiliario, entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 8,8%. Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,5%) y Almería (6,9%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,7%), Palma (4,5%), A Coruña (4,6%), Ourense, Madrid y Barcelona (4,7% en los tres casos).
Rentabilidad por alquiler de viviendas en Madrid
La rentabilidad media de la vivienda en Madrid quedó en el 4,7%, tras un ascenso del 0,5% del precio de venta y una caída del 2,7% del precio del alquiler. La vivienda es el activo inmobiliario menos rentable en Madrid. Le superan los garajes (4,8%), las oficinas (6,9%) y los locales (8,1%).
Hay que recordar que las rentabilidades varían de distrito en distrito e incluso de barrio en barrio por lo que, para un análisis más profundo, conviene analizar la zona deseada comparando los precios de alquiler y venta. Así, según los datos de idealista, el distrito de Chamberí ofrecía una rentabilidad del 3,8% (precio alquiler 17,1 euros/m2/mes y precio venta 5.427 euros/m2) y el de Usera se disparaba al 6,7% (precio alquiler 11,3 euros/m2/mes y precio venta 2.014 euros/m2).
Rentabilidad por alquiler de viviendas en Barcelona
La rentabilidad media de la vivienda en la ciudad de Barcelona quedó también en el 4,7%, tras un descenso del 1,9% del precio de venta y una subida del 3,1% del precio del alquiler. La vivienda es el activo inmobiliario menos rentable en Barcelona. Le superan los garajes (6,3%), las oficinas (6,5%) y los locales (8,6%).
Por distritos también hay sensibles diferencias. Así, por ejemplo y siempre según los datos de idealista, el distrito de Sarrià-Sant Gervasi ofrecía una rentabilidad del 3,7% (precio alquiler 16,1 euros/m2/mes y precio venta 5.233 euros/m2) y el de Nou Barris se ubicaba al 6,1% (precio alquiler 12,3 euros/m2/mes y precio venta 2.399 euros/m2)
