¿Qué gastos tiene comprar una vivienda de segunda mano?

¿Has encontrado la casa de tus sueños? ¿Se trata de una vivienda que ya ha sido utilizada? Pues bien, debes saber que, además de los gastos de la compra de vivienda, hay otros gastos tanto para segunda mano como si compras la casa a estrenar. Antes de hacer cálculos sobre el presupuesto (sobre todo, si este es muy ajustado), debes saber que no solo desembolsarás la cantidad que pide el vendedor, sino que hay otros gastos añadidos. 

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1- Gastos de tasación

A la hora de comprar una vivienda de segunda mano (especialmente, si vas a pedir una hipoteca para hacer frente a los pagos), un tasador debe calcular el precio real de la vivienda. De esta manera, el banco sabe que, si te presta ese dinero, está garantizado por el valor de la vivienda y, tú, comprador, también sabes si el precio que vas a pagar se corresponde al de mercado.

El precio de una tasación está entre 300 y 600 euros (a modo de orientación, según los expertos en transacciones hipotecarias), aunque puede variar en función de las características particulares de cada inmueble: si se trata de un piso, adosado o vivienda unifamiliar, de los metros construidos y habitables, de los años que tiene el inmueble, si ha habido reformas posteriores…

2- Gastos de la notaría

Ahora ya tienes la tasación comprobada y el dinero en el bolsillo para pagar la casa: hay que formalizar la compraventa en un documento público.

Las escrituras públicas de compraventa se firman ante notario. En la notaría se reúnen los compradores y los vendedores de la vivienda y el notario da fe de la transmisión de la vivienda.

Los aranceles de los notarios, lo que cobran, están regulados por la Administración y pueden variar según determinados factores:

• Precio de la vivienda (que sería el dato más importante a la hora de calcular la minuta del notario, que oscilaría entre un 0,2% y un 5%)

• Si se escritura simultáneamente la hipoteca con la que se financia la compra.

• Si existen o no avalistas.

• Número de copias de la escritura que sean necesarias.

• La extensión de la escritura.

• Importe de la compraventa.

• Número de finca.

Los gastos de notaría pueden ser pactados por las partes. El notario lo elige la parte que vaya a asumir sus honorarios y no hace falta que esté en el mismo municipio donde se encuentre la casa.

La intervención del notario es esencial porque es garante de la legalidad de la operación y de que inmediatamente quede constancia de ella en el Registro de la Propiedad que, es, en última instancia, el que fija quién es el propietario de un inmueble frente a terceros. Los notarios, además, suelen asesorar y aconsejar a las partes con mucha eficacia cuando hay algún problema en la firma de una hipoteca.

Normalmente, una vez firmada la escritura, una gestoría se encarga de ejecutar los siguientes pasos. A esa gestoría se le suele hacer una  provisión de fondos suficiente para pagar los honorarios del notario, los impuestos que se deriven de la operación, la inscripción de la escritura en el Registro de la propiedad, y la propia gestión de todo ello.

Descubre cuántos gastos de notaría tendrías que pagar

3- Gastos del registro de la Propiedad

Con tu escritura firmada ante notario, el siguiente paso sería inscribirla en el Registro de la Propiedad, para que quede constancia frente a terceros.

Las tarifas de los registradores de la propiedad no se fijan libremente, sino que están sujetas a lo especificado en el Real Decreto 1427/1989. Estos son los precios del registro:

a) Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,04 euros.

b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por

cada 1.000 adicionales.

c) Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por cada 1.000 adicionales.

d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por cada 1.000 adicionales.

e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por cada 1.000 adicionales.

f) Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por cada 1.000 adicionales.

Los honorarios registrales suelen oscilar entre  400 y 650 euros.

Descubre cuántos gastos de notario y registro de la propiedad tendrías que pagar

4- Impuestos a pagar al comprar una casa

Este apartado supone una parte importante para los que deciden comprar una casa (tanto nueva como de segunda mano). Y es que es el mayor desembolso, después de la compra de la vivienda como tal. En el caso de los inmuebles de segunda mano, el impuesto más importante a tener en cuenta es el Impuesto de Transmisión del Patrimonio (ITP).

El coste depende de la normativa de cada comunidad autónoma, y también depende de las circunstancias particulares de los compradores (si son menores de 30 años, familia numerosa, si se trata de la primera vivienda, viviendas en entornos rurales, etc.). Los expertos señalan que la cantidad a desembolsar está entre un 5 y un 8% del coste del piso: si son 250.000 euros, estamos hablando de entre 12.500 y 20.000 euros. En el caso de la Comunidad de Madrid sería el 6%, por lo que estaríamos hablando de 15.000 euros si no se trata de familias numerosas.

Impuestos de Transmisiones Patrimoniales por la compra de una vivienda de segunda mano: tipos generales del ITP en cada comunidad autónoma en 2025:

Como observación, habría que tener en cuenta que algunas comunidades autónomas tienen impuestos progresivos en función del importe de la compra venta. 

5- Gastos de Gestoría

Cuando la operación de compraventa lleve ligado un préstamo hipotecario para financiera, debes contar con una gestoría que, por lo general, suele ser la de la entidad bancaria con la que estás operando.

La gestoría se encarga tanto de la liquidación de los impuestos como del resto de papeleo necesario por cada escritura formalizada (tanto la de compraventa como la relativa a la hipoteca).

Gastos totales de comprar una vivienda de segunda mano

En resumen… Si has decidido comprar la vivienda que cuesta, por ejemplo, 250.000 euros  en Madrid, el coste sería:

• Tasación - 300 euros (vamos a dejarlo en la media, este gasto no es necesario si no se va a pedir un préstamo hipotecario)

• Notaría - 800 euros

• Registro de la Propiedad- 450 euros

• Impuestos - 15.000 euros de Transmisión del Patrimonio

• Gestoría - 430 euros

Todo esto hace un total de 16.980 euros, que habría que sumar al coste de la casa