prevision-precio-vivienda.jpg

La vivienda seguirá subiendo por encima de la inflación en 2025 y 2026

gastos hipoteca vivienda hipotecas
default hipoteca

19.12.2024

Escrito por: Equipo de Análisis de Bankinter


El precio de la vivienda en España es uno de los temas de conversación más habituales en las mesas de amigos y familiares. No en vano, el precio de la vivienda y su previsión es uno de los ejes principales de las finanzas personales de los españoles, que tienen una gran cantidad de patrimonio invertido en vivienda y tanto la hipoteca como el alquiler juegan un papel importante en los presupuestos mensuales. En este artículo compartimos los comentarios del equipo de Análisis en su informe inmobiliario y las previsiones de su informe trimestral.

Previsión del precio de la vivienda España 2025 y 2026

La tabla siguiente sintetiza el consenso de estimaciones de precios inmobiliarios en España, Portugal e Irlanda del mundo para 2025 y 2026

Previsiones Precios de vivienda (a 31 de diciembre)

2024

2025

2026

2027

España

8,2%

5,0%

3,0%

2,0%

Portugal

6,0%

4,0%

3,0%


Irlanda

10,0%

9,0%

7,0%


> Consultar previsiones del euríbor actualizadas

Análisis del precio de la vivienda en España

Los precios de vivienda no solo continúan subiendo, sino que además van ganando velocidad. Hasta el punto de que en el tercer trimestre se apreciaron +8,1% (a/a), frente a +4,2% de 2023. Estimamos que cierre 2024 con una revalorización superior al +8% (vs. +6% estimado anteriormente).

De cara a 2025, prevemos nuevas rebajas de tipos por parte del BCE, que deberían actuar como revulsivo para los precios de vivienda. De esta forma, estimamos subidas de precios de vivienda a ritmo superior a la inflación. Por ello, incrementamos también nuestras estimaciones para 2025e hasta +5% vs +4% anterior. Posteriormente, las subidas deberían moderarse progresivamente, situándose por encima del +3% en 2026e y tendido a converger con la inflación en niveles próximos al +2% en 2027e.

Las zonas donde estimamos mayor subida de precios son grandes ciudades, costa mediterránea, Canarias y Baleares, por concentración de la población y demanda extranjera. Según las proyecciones de población del INE, esta podría crecer en términos relativos más del 13% entre 2022 y 2037 en Baleares, Murcia, Canarias, Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana.

Por otra parte, los extranjeros ya superan el 20% del total de transacciones de viviendas y la capacidad de pago de los no residentes supera en cerca del 70% la del comprador nacional (según BdE)./p>

El mercado de vivienda presenta sólidos fundamentales:

La fortaleza del mercado laboral impulsa la renta disponible de los hogares. El crecimiento económico de los últimos años ha venido sobre todo del sector servicios, que es muy intensivo en mano de obra. Esto se traduce en una fuerte creación de empleo y subida de salarios, que, de forma conjunta, han llevado a incrementos incluso de doble dígito de la Renta Bruta Disponible de los Hogares (+10% en 2023). Para 2024, prevemos incrementos más moderados, de dígito medio simple, por menor ritmo de creación de empleo y subidas salariales (convenios +3% hasta agosto).

Escasez de oferta. Estimamos un déficit de oferta de más de 100.000 viviendas al año. En los próximos 2 años se entregarán menos de 100.000 viviendas al año, mientras que la demanda podría superar las 200.000 al año. La falta de oferta se concentra sobre todo en las principales ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao), costa mediterránea, Canarias y Baleares. 

Subida del precio de los alquileres. La falta de oferta se agudiza en la vivienda en alquiler. Algunos estudios, como el de Tecnocasa, apuntan a una caída del -57% en la oferta de viviendas en alquiler en España en los últimos 3 años. Es consecuencia del auge del alquiler turístico y la inseguridad jurídica, que lleva a subidas del +11% en el precio de los alquileres (noviembre a/a, según Idealista).

Rebajas tipos de interés. El BCE ha bajado ya el tipo de crédito -110p.b. (hasta 3,40% actual) y podría recortar otros -100p.b. antes de diciembre 2025e, hasta dejarlos en 2,40%. De esta forma, estimamos que el Euribor 12M tienda a moderarse progresivamente hasta niveles próximos al 2% a diciembre 2025.

No apreciamos indicios de burbuja inmobiliaria

Tras un largo ciclo de subidas de precios de vivienda, de 10 años consecutivos, en los que acumula una apreciación próxima al +56% desde mínimos de 2014, una de las principales dudas es si está volviendo a formarse una burbuja inmobiliaria. Pues bien, nuestra opinión es que no. El mercado de vivienda en España presenta sólidos fundamentales: 

Accesibilidad a la vivienda mejor que la media histórica: La relación entre precios de la vivienda e ingresos familiares medios finalizará 2024 en torno a 7,3x, por debajo de 7,5x (media histórica) y lejos de los máximos de 2007 (9,5x). Niveles que deberían mantenerse estables en 2025, a pesar de las subidas de precios de vivienda estimadas. Esto se explica por el crecimiento de la Renta Bruta Disponible de los Hogares, que estimamos se mantendrá en dígito medios simple, por combinación de creación de empleo y subida de salarios.

La tasa de Esfuerzo comienza a moderarse. La proporción de los ingresos familiares que se destinan al pago de la hipoteca han comenzado a reducirse, reflejando la caída del Euribor. Se sitúa actualmente en el 36% y es altamente probable que en próximos meses se sitúe por debajo de la media histórica (35,0%).

Escasez de oferta. El Banco de España apunta a un déficit actual superior a las 300.000 viviendas (link al informe anual), con un parque de viviendas de 19,3M (primera residencia), que compara con 19,6M de hogares. Además, prevemos que este déficit siga aumentando, en unas 100.000 unidades al año. Contrasta con el claro exceso de oferta de la última burbuja inmobiliaria.

BK-167x150_cuentanomina.jpg

¡NUEVO CANAL EN TELEGRAM! Suscríbete ya y recibe en tu móvil noticias y consejos para mejorar tus finanzas.

Suscribirse

Introduzca su correo electrónico para suscribirse.

Introduzca un correo electrónico válido para suscribirse
Por favor, seleccione resumen diario o semanal
simpleCaptcha
Rellena el captcha correctamente
Por favor escribe las letras de la imagen superior.
Debe aceptar la Cláusula de Protección de Datos