El precio de la vivienda en España es uno de los temas de conversación más habituales en las mesas de amigos y familiares. No en vano, el precio de la vivienda y su previsión es uno de los ejes principales de las finanzas personales de los españoles, que tienen una gran cantidad de patrimonio invertido en vivienda y tanto la hipoteca como el alquiler juegan un papel importante en los presupuestos mensuales.
Análisis del precio de la vivienda en España
El Departamento de Análisis de Bankinter señala en el informe trimestral de previsiones económicas que los precios de vivienda sorprenden muy positivamente. Subirán +4% en 2021 y continuarán muy soportados en 2022 y 2023.
Los precios de vivienda sorprenden muy positivamente en la primera mitad de 2021, con un +3,3% a junio (a/a), según datos del INE. Prevemos que pueda acelerarse todavía algo más hasta +4,0% a final de este año, lo que supone una fuerte revisión al alza de nuestras estimaciones (desde -1% anterior).
Previsión precio vivienda España 2021, 2022 y 2023
Aunque seguimos apreciando cierta sobrevaloración en los precios de vivienda con respecto a los salarios, de en torno al 5%, prevemos que continúe muy soportada en 2022 y 2023, apreciándose en línea con la inflación, +2% en 2022 y +1% en 2023
Los principales soportes son:
- Crecimiento de la renta disponible de los hogares. Los ERTES continuarán sosteniendo la Renta Bruta Disponible de los Hogares (RBDH) al menos hasta final de este año y prevemos que crezca a partir de 2022, apoyada por la recuperación económica. Tras retroceder en 2020 tan sólo -3,3% vs -9,9% PIB nominal, prevemos que recupere los niveles previos al virus en 2021 y crezca en 2022 (+3,9% RBD vs +6,9% PIB nominal).
- Bajos costes de financiación: Las tasas de esfuerzo se sitúan por debajo de la media histórica (30% vs 34% de media histórica), a pesar de los mayores precios de vivienda. Además, hay que tener en cuenta que cerca del 60% de las nuevas hipotecas son ya a tipo fijo, cuyo coste se ha reducido en -30p.b. en 2020 y -2p.b. en lo que va de 2021. Esto permitirá mantener los precios de vivienda en niveles elevados con respecto a los salarios (7,5x 2021e vs 6,8x de media histórica).
- Atractiva rentabilidad de la vivienda por alquiler. La rentabilidad bruta se sitúa en el 3,7% de media en España, que implica un diferencial del 3,3% con respecto al bono español a 10 años (TIR del 0,4% a junio 2021). Está en niveles máximos históricos, y muy por encima de su media histórica (0,7% de diferencial).
La actividad inmobiliaria también mejora más rápido de lo estimado. Revisamos al alza nuestras previsiones de transacciones de vivienda hasta +20% en 2021 (vs +10% ant.). Alcanzarán niveles previos al virus (500.000 transacciones), apoyadas en una fuerte demanda nacional y la vuelta de extranjeros a partir de la segunda mitad de 2021. Estas últimas acusaban todavía las restricciones a la movilidad en la primera mitad del año y reducen su peso al 10,0% del total de transacciones vs 12,5% previo al virus.
Previsión precios de la vivienda en España, Portuga e Irlanda
La tabla siguiente sintetiza el consenso de estimaciones de precios inmobiliarios en España, Portugal e Irlanda del mundo para 2021, 2022 y 2023.
|
Precios de vivienda (a 31 de diciembre) |
||||||||
|
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021e |
2022e |
2023e |
|
|
España |
4,5 |
7,2 |
6,6 |
3,6 |
1,5 |
4,0 |
2,0 |
1,0 |
|
Portugal |
7,1 |
9,2 |
10,3 |
9,6 |
8,4 |
7,0 |
6,2 |
5,1 |
|
Irlanda |
9,0 |
12,1 |
6,3 |
0,3 |
2,2 |
8,7 |
2,9 |
2,6 |
