El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica una foto de la compraventa de viviendas en España teniendo en cuenta las inscritas en el Registro de la Propiedad. Pero ¿qué significado tiene la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad? Te lo explicamos en este artículo.
¿Es obligatorio inscribir la compraventa de una vivienda en el Registro?
No es obligatorio inscribirla. Según el Derecho español, hacerlo es voluntario. La ventaja de inscribir la compraventa en el Registro es la seguridad preventiva que este ofrece. Una vez se inscriben las titularidades y derechos, estos se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales y se considera como cierto aquello que consta inscrito.
Es decir, la escritura de compraventa es un documento notarial que establece los términos de la operación (también puede haber una escritura notarial con motivo de una herencia u otra transmisión de bienes inmuebles) y solo tiene validez entre las partes que la firman. Mientras que el registro confirma la propiedad legal; protege los derechos del comprador ante cualquier persona o entidad (un banco o un tribunal, por ejemplo) y permite ejercer todos los derechos de la propiedad.
Por lo mismo, no es recomendable comprar una casa y no registrarla, ya que otra persona podría también comprarla y registrarla antes lo que daría lugar a una disputa legal en la que el primer comprador está en desventaja. Además, si quieres recibir un préstamo hipotecario, el banco te va a exigir el registro de la propiedad para concedértelo.
¿Cómo se inscribe una compraventa?
Es sencillo, se trata de dar tres pasos:
- Primer paso: El vendedor y comprador acudirán a la notaría para otorgar escritura pública de compraventa. Las partes pueden elegir libremente el notario al que acudir.
- Segundo paso: Se liquidan los impuestos correspondientes (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o Impuesto sobre el Valor Añadido) según proceda y se presenta en los servicios competentes de las Comunidades Autónomas o en las Oficinas Liquidadoras de los Registros de la Propiedad.
- Tercer paso: Se presenta toda la documentación en el Registro de la Propiedad. El Registro de la Propiedad tiene quince días hábiles para calificar e inscribir, siempre y cuando la documentación presentada resulte correcta.
¿Qué pasa si el anterior propietario no inscribió la vivienda en el registro?
En este caso, hay que proceder a la “inmatriculación” o primera inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. Para ello es preciso:
- Presentar en el Registro el título público que acredite la propiedad (junto a la documentación acreditativa de haber liquidado el impuesto correspondiente)
- Dicho título ha de ser traslativo de aquella persona (física o jurídica) que pretende inscribir el inmueble (en caso de no serlo ha de ser iniciada la vía judicial para el reconocimiento del dominio)
- Dicho título ha de describir la finca de manera coincidente con catastro
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Presentar junto al título acreditativo del dominio un acta notarial en virtud de la cual el notario de fe de la titularidad de quien transmitió al actual titular
¿A qué registro de la propiedad acudir?
Lo puedes consultar en la web de Registradores:
https://geoportal.registradores.org/
En caso de divorcio, ¿qué tiene que hacer el propietario que se adjudica la vivienda?
Planteemos un caso de divorcio de mutuo acuerdo en el que uno de los cónyuges se adjudica la propiedad de la vivienda familiar, que antes tenía carácter ganancial del matrimonio.
Para poder inscribir la nueva situación en el registro será preciso presentar la sentencia firme de divorcio, recogida en el testimonio que expida el secretario del juzgado, donde conste la aprobación del convenio regulador, que se recogerá íntegramente en la sentencia.
En el convenio los ex cónyuges realizan el inventario de todos los bienes que integraban su patrimonio común y de sus deudas, procediendo a su valoración y adjudicación en proporción a los derechos económicos que cada uno tuviera en la sociedad conyugal. En dicha adjudicación se determina cuál de los dos será el propietario de la vivienda familiar.
Junto a la sentencia, también tendrá que presentarse en el Registro competente la documentación justificativa del cumplimiento de las obligaciones tributarias. En un plazo máximo de 15 días, el registrador practicará la inscripción o, si encuentra defectos que la impidan, lo notificará debidamente para su subsanación.
Tenemos que distinguir este supuesto del caso, frecuente en la práctica, en que el uso temporal de la vivienda sea adjudicado a los hijos menores del matrimonio y al cónyuge en cuya compañía queden, aunque no sea el propietario de la casa. Este derecho de uso también queda inscrito y limita las facultades dispositivas del dueño, por lo que se hará constar en la información registral del inmueble en el apartado llamado "cargas".
