El último informe de vivienda de la consultora Tinsa, elaborado básicamente con los datos de sus tasaciones, dejó un titular llamativo: el precio de la vivienda se dispara en la ciudad de Madrid: un 10% en el segundo trimestre de 2017 respecto al mismo periodo del año anterior, y, sobre todo, en Barcelona, con un 21%. Suma a ello que en Cataluña el valor de la vivienda ha aumentado un 11% y en la Comunidad de Madrid un 9% y el resultado es la sensación de que el mercado inmobiliario se ha disparado y que comprar un piso vuelve a estar por las nubes. Sin embargo, no es así.
Cada mercado inmobiliario es un mundo, especialmente en un país como España, en el que la fortaleza del turismo tiene importantes implicaciones en el precio de los pisos y en el que la población se concentra en las grandes ciudades y las costas, con zonas interiores de densidad de población muy baja. En el segundo trimestre de 2017, el precio de la vivienda creció un 2,7% respecto al mismo periodo del año anterior, lo que sitúa el precio medio de un piso en España (nueva y usada) en 1.245 euros por metro cuadrado. En consecuencia, el precio medio de una vivienda de 50 metros cuadrados en España está en los 62.000 euros.
Otra consultora especializada en calibrar el mercado inmobiliario, Sociedad de Tasación, ofrece cifras que van en la misma línea: entre abril de 2016 y abril de 2017, las viviendas (nuevas y usadas) habrían aumentado su precio un 2,5%, y el metro cuadrado tiene un precio medio, según esta firma, de 1.469 euros.
¿Qué puedo comprar con 60.000 euros?
Una forma muy gráfica de entender las enormes diferencias entre los mercados es comparar qué podríamos comprar en diferentes lugares con una inversión de 60.000 euros. En el conjunto de España, y como media, un pisito de casi cincuenta metros. Pero si, con las detalladas cifras de Tinsa, trasladamos esa cifra al distrito más caro de la ciudad más cara (Sarriá, en Barcelona), nos encontramos con que podemos aspirar a 14 metros cuadrados, una habitación. En el distrito de Salamanca, el más exclusivo de Madrid, tendríamos 15 metros cuadrados. Y en San Sebastián, la segunda ciudad más cara (entre Barcelona y Madrid), 20 metros cuadrados.
En el extremo contrario están las tres ciudades más baratas para comprar un piso. La más asequible, con enorme diferencia, es Castellón, donde el metro cuadrado tiene un precio medio de 797 euros. Allí nuestros 60.000 euros nos darían para 75 metros cuadrados. Tras Castellón, las viviendas más baratas están en Lugo, con un precio medio de 892 euros el metro cuadrado.
¿Cuánto se tarda en vender un piso?
Un estadístico es un señor que te convence de que te has comido un pollo cuando no has abierto la boca. Y eso se puede aplicar al precio de las viviendas y también al tiempo que se tarda en venderlas.
Desde que colgamos (en Internet o en la ventana) el cartel de ‘Se vende’ hasta que se firma en el notario la operación pasan, de media y según Tinsa, 9,5 meses. Casi un embarazo, sí, pero según las comunidades autónomas la ‘gestación’ puede tener plazos muy distintos. En Madrid y Barcelona están a la venta una media de, respectivamente 3,4 y 3,6 meses; en Cantabria, un año y medio. Galicia y Castilla-La Mancha también superan los doce meses de venta.
Esa sensación de ‘me lo quitan de las manos’ en los mercados más dinámicos tiene su lógica. En Barcelona, solo entre abril y junio, la vivienda se encareció un 8%. En la capital catalana el precio de las viviendas tocó suelo hace justo cuatro años, y desde entonces se ha revalorizado un 40%. Quien comprase una vivienda en la Ciudad Condal en junio de 2013 por 100.000 euros tiene hoy una propiedad valorada en 140.000 euros.
La vivienda, un 40% más barata que en 2007, punto álgido de la burbuja
Los expertos de Tinsa hablan de una “recuperación selectiva y a distintas velocidades” del precio de la vivienda desde el estallido de la burbuja, en 2007, cuando los pisos estaban más caros que nunca. En conjunto, los precios han bajado en estos diez años un 39% de su valor, e incluso han perdido más de la mitad de su valor en La Rioja, Castilla-La Mancha y Aragón. Especialmente llamativo es el estallido de la burbuja en dos provincias limítrofes con Madrid: Toledo (-56%) y Guadalajara (-54,8%). Según la Sociedad de Tasación, el esfuerzo inmobiliario (años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para la compra de una vivienda) se sitúa de media en 7,5.
Para muchos la desaparición de esa riqueza latente (el patrimonio inmobiliario que tienes hoy vale menos que hace diez años) es una pésima noticia, pero, una vez más, los datos se pueden enfocar de diferentes maneras. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, los españoles de 2017 tenemos una hipoteca media de 111.592 euros, casi un 40% menos que hace diez años, cuando empezamos a descubrir que una de los supuestas leyes de la economía española, ‘los pisos nunca bajan’, era falsa.
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