Entender el valor catastral de una vivienda es esencial, ya que afecta directamente al cálculo de impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y a otros impuestos. En este artículo, desglosamos qué es el valor catastral y en qué te afecta.

¿Qué es el Valor Catastral?

El valor catastral es una valoración objetiva de un inmueble determinada por la Administración Pública. Este valor se calcula considerando factores como:

• Ubicación del inmueble.

• Metros cuadrados de construcción y terreno.

• Valor del suelo y coste de construcción.

¿Cómo se calcula el valor catastral?

Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:

• La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.

• El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.

• Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.

• Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. Para evitarlo, se aplica un coeficiente de minoración del 0,5%.

Los valores catastrales se actualizan mediante coeficientes aprobados en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado. En este artículo te explicamos cómo saber el valor catastral de una vivienda.

Es importante no confundir el valor catastral con el valor de referencia de los inmuebles, que entró en vigor en 2022 y tiene otros usos tributarios.

El valor de referencia de los inmuebles lo determina la Dirección General del Catastro en base a los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario.

El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.

El valor de referencia no superara el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

El valor de referencia de cada inmueble es descriptivo y sirve para la determinación de la base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

El valor de referencia de los inmuebles se actualiza todos los años en todos los municipios. Es una información pública a la que tienen acceso todas las personas físicas y jurídicas.

Para obtener el valor de referencia de un inmueble se puede acceder a este enlace

¿Cómo afecta el valor catastral a los impuestos?

Históricamente, el valor catastral se utilizaba para calcular diversos impuestos como el IBI, la plusvalía municipal y el Impuesto sobre el Patrimonio. Sin embargo, desde 2022:

• IBI: Sigue siendo la base imponible.

• Plusvalía municipal: Solo afecta si se utiliza la fórmula objetiva.

  • Otros impuestos: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: La vivienda habitual no genera rendimientos a efectos del IRPF, para el resto de los inmuebles urbanos se establece una imputación de rentas inmobiliarias. Esta renta imputada es el resultado de aplicar el 1,1 por ciento del valor catastral revisado, salvo los inmuebles revisados con anterioridad a 1994 a los que se aplica el 2 por ciento.

    Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: la base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes inmuebles transmitidos.

    Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana: la base imponible de este impuesto es el resultado de aplicar al valor catastral que tenga el suelo cuando se devenga el impuesto, un porcentaje fijado por los Ayuntamientos.

¿Se paga más IBI si sube el valor catastral?

El valor catastral es la base imponible del IBI, si bien existen mecanismos fiscales para controlar el efecto de la variación catastral en este impuesto municipal.

Así, según se explica en la página web del Catastro, la base liquidable del IBI se calcula aplicando de oficio una reducción decreciente durante diez años. Esta reducción es del 90% del incremento del valor catastral en el primer año de vigencia de la revisión, del 80% en el segundo y así sucesivamente hasta que en el décimo año se alcance una base liquidable igual al valor catastral revisado. Esto significa que, con carácter general, la base liquidable por la que se tributará en el primer año de vigencia de la revisión es igual al valor anterior (sin revisar) más un 10% del incremento de valor experimentado por el inmueble como consecuencia de la revisión.

Además, los ayuntamientos pueden establecer los tipos de gravamen, entre un tipo mínimo del 0,4% y un tipo máximo del 1,1% para los bienes inmuebles urbanos, y pueden aprobar una bonificación que limite el incremento individual de la cuota del IBI resultante de la revisión, de forma tal que este incremento no supere el porcentaje que decida el municipio. El período máximo de duración de esta bonificación es de 3 años.

Otras preguntas sobre el valor catastral de una vivienda

¿Quién gestiona el valor catastral?

El valor catastral es gestionado por el Catastro, que se encarga de:

• Identificación física de los bienes inmuebles.

• Determinación de los titulares catastrales de los bienes inmuebles.

• Fijación y variación del valor catastral de los inmuebles, y de la base liquidable del IBI en procedimientos de valoración colectiva.

• Notificación de valores catastrales.

• Elaboración anual del padrón catastral.