Estimaciones del sector inmobiliario en 2021 y 2022
Los precios de vivienda apenas caerán en 2021. El ajuste se retrasa a 2022
La extensión de los ERTEs mantendrá la renta disponible de los hogares durante buena parte del año. Además, los costes de financiación se mantienen en niveles históricamente bajos. Todo ello, dará soporte a los precios de vivienda en 2021, que estimamos apenas caerán -1% a final de año, y retrasará la caída de precios a 2022 (-5%). Buena parte de las caídas de 2021 vendrán de zonas prime de grandes ciudades, donde la sobrevaloración supera el 10%, y los alquileres caen con fuerza, entre - 10% y -15% en 1T21 (a/a). Los precios del suelo deberían estabilizarse, tras perder -10% en 2020.
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La actividad inmobiliaria recuperará +10% en 2021, apoyada en parte por la vuelta de extranjeros
Prevemos un incremento de la actividad inmobiliaria. Las transacciones de vivienda deberían crecer +10% en 2021, apoyado en parte por la vuelta de extranjeros en la segunda mitad del año. Si bien, habrá que esperar hasta 2022 para volver a niveles previos al virus (500.000 transacciones al año).
Se mantiene la incertidumbre sobre los activos de oficinas y centros comerciales
A pesar de la recuperación económica post-COVID, se mantienen las principales incertidumbres sobre los activos de oficinas y centros comerciales, y es que el virus ha cambiado de forma estructural nuestra forma de trabajar y consumir. Prevemos rebajas de valoración de activos de hasta el -15% en oficinas y -20% en centros comerciales. Los hoteles podrían sufrir también fuertes rebajas (-15%), aunque el impacto será temporal y su valor se recuperará en 2 años. Nuestra recomendación se centra en activos logísticos y vinculados a nuevas tecnologías, sobre todo 5G y almacenamiento en la nube.
Rebajamos recomendación a las SOCIMIs
Las cotizaciones de las SOCIMIs se sitúan muy en línea con nuestros precios objetivo, tras recuperar +10% en lo que va de año, y la incertidumbre sigue siendo elevada sobre el sector. Por ello, bajamos nuestra recomendación a Vender desde Neutral a Inm. Colonial y Lar España. Merlin Properties es la compañía del sector con mayor atractivo rentabilidad-riesgo (recomendación Neutral desde Comprar). Las promotoras (Aedas, Metrovacesa y Neinor) deberían estar bien soportadas en un entorno de precios de vivienda estables e incremento de la actividad inmobiliaria
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Estimamos una sobrevaloración del 6% en precios de vivienda, aunque la caída se postpone a 2022
Los precios de vivienda aguantan sorprendentemente bien en 2020, con una subida del +1,5% según datos del INE, a pesar de la fuerte contracción del PIB (-10,8% en 2020). Se están viendo soportados por menores costes de financiación. Más de la mitad de las hipotecas son ya a tipo fijo, cuyo coste se ha reducido en más de 30p.b. de media en 2020. Además, los ERTEs mitigan temporalmente el impacto de la pandemia sobre el mercado laboral.
Este comportamiento tan dispar abre la brecha entre los precios de vivienda y la renta disponible de los hogares, que nos lleva a estimar una sobrevaloración en precios de vivienda próxima al 6%. Si bien, la extensión de los ERTEs implica postponer las caídas de precios de vivienda a 2022. De esta forma, en 2021 podríamos ver un ligerísimo ajuste del -1% (vs. -5% estimado anteriormente), sobre todo en el tramo final del año y motivado por: (i) fuerte incertidumbre económica con repunte en tasa de paro (a medida que finalicen los ERTEs); (ii) pérdida de atractivo de la inversión en vivienda en un entorno de alquileres a la baja; y (iii) mayor inseguridad jurídica
Lo que sí veremos en 2021 serán caídas en zonas prime de grandes ciudades, donde la sobrevaloración estimada supera el -10%. COVID-19 favorece el traslado de parte de la población desde el centro de las ciudades a la periferia, en busca de espacios abiertos. De hecho, ya en 2020 se produjeron caídas de precio en zonas metropolitanas de Madrid y Barcelona (-1,3% y -2,6%, respectivamente según Idealista).
Los alquileres podrían estar anticipando la caída de los precios de vivienda. Los alquileres caen en España -3,8% (a/a) en el primer trimestre de 2021, según Idealista. En Madrid y Barcelona caen -10,7% y -14,3% respectivamente. Además del impacto del virus en el empleo y, por tanto, en la demanda, el alquiler acusa un importante incremento de oferta. La caída del turismo ha producido un trasvase de vuelta desde el alquiler turístico al tradicional.
Con respecto a los precios del suelo urbano, han retrocedido un -10% en 2020, ajustando ya gran parte de la sobrevaloración estimada. El principal detonante para este rápido ajuste es la mayor dificultad de los promotores para financiar nuevos desarrollos y la falta de demanda extranjera. Prevemos que los precios del suelo se estabilicen en 2021.
La actividad inmobiliaria mejorará en 2021
La actividad inmobiliaria también aguanta mejor de lo estimado en 2020, con una caída del -17% (vs. -35% estimado) y a pesar de las fuertes medidas de contención del virus. En este sentido, es destacable la digitalización del sector, que permite el cierre de operaciones sin necesidad de desplazamiento físico.
Prevemos una recuperación de la actividad inmobiliaria en 2021. Las transacciones de vivienda recuperarán +10% hasta 458.000, impulsadas en parte por la vuelta de extranjeros a partir de la segunda mitad de este año. Estas representan más del 10% del total nacional y han caído en torno al -40% en 2020. El impacto del Brexit parece limitado y posibles acuerdos bilaterales entre España y Reino Unido agilizarían la burocracia actual.
Habrá que esperar hasta 2022 para alcanzar de nuevo las 500.000 transacciones, nivel que consideramos sostenible a medio plazo, y cuya composición sería 100.000 transacciones de vivienda nueva y 400.000 de segunda mano.
Con respecto al mercado de suelo, prevemos una recuperación próxima al +20% en 2021, tras perder un 35% del volumen en 2020. Grandes promotoras con capacidad de financiación aprovecharán las caídas de precios para reforzar sus carteras de suelo y garantizar sus planes de negocio para los próximos años.
