Estudio: Cómo la caída del euríbor allana la compra de una vivienda (ejemplos, tablas y gráficos)

Cuando decidimos comprar una vivienda, a menudo, centramos la atención casi exclusivamente en el precio de la casa, pero es crucial entender que el tipo de interés puede aumentar o reducir significativamente lo que pagarás al final por ese inmueble. En este artículo, a efectos de educación financiera, exploraremos cómo las variaciones en el tipo de interés impactan en el coste final de una vivienda.

¿Cuánto me puedo ahorrar con la bajada del euríbor?

La caída reciente del euríbor abarata ese coste total y la accesibilidad a la vivienda. Por ejemplo, grosso modo, cada 100 puntos básicos de caída del euríbor equivale a una bajada de aproximadamente el 9-11% del coste total a pagar por una casa con una hipoteca fija a 30 años.

Los casos pueden ser casi infinitos en función del precio de la casa, del plazo de la hipoteca, del tipo de hipoteca, del interés de esa hipoteca, de los ahorros aportados, del tipo de comprador e incluso de la ubicación de la vivienda. En este artículo, para facilitar la comprensión, utilizaremos ejemplos de viviendas de 200.000, 300.000 y 500.000 euros compradas por personas físicas en Madrid, con una hipoteca fija por el 80% del precio, a 30 años y sin comisiones ni amortizaciones.

Costes de comprar una casa

Recuerda que cuando adquieres una vivienda, tienes que afrontar los siguientes gastos previos:

Costes asociados a la compraventa:

• Entrada a la vivienda: Es la parte que debes tener ahorrada porque no es financiada por una entidad. Suele ser el 20% del precio de la vivienda o del valor de tasación, aunque a algunos colectivos o en algunas ocasiones puede ser menos

• Impuestos asociados a la compraventa: Depende de muchas cosas. Por ejemplo, la ubicación de la vivienda y el tipo de familia (las numerosas tienen descuento en algunas ocasiones). Calcula aproximadamente un 10%, pero infórmate cuanto antes de tu caso.

Costes asociados a la hipoteca (previos):

• Tasación: Depende del precio/tipo de la vivienda, de su ubicación, del coste de cada tasador… Suele ser unos cientos de euros.

Posteriormente, durante la vida de la hipoteca, hay que afrontar los importes asociados a la hipoteca (durante la vida de la hipoteca)

• Cuotas hipotecarias: Devolución del capital e intereses de la hipoteca. Ambos importes vienen unificados en la misma cuota mensual

Hipoteca: cómo cambia tu cuota mensual y el coste total según el tipo de interés

Imagina que compras una vivienda de segunda mano en Madrid por 300.000 euros. Para adquirirla, tenemos que tener ahorrado suficiente dinero para pagar una entrada (20%) y los correspondientes impuestos. Es decir, deberás tener aproximadamente el 26,6% del importe de la casa (aproximadamente 79.785 euros). Así, el préstamo hipotecario será del 80% del valor de la propiedad o 240.000 euros.

Suponiendo que contratas una hipoteca fija a 30 años (360 meses), los números cambiarán drásticamente dependiendo del tipo de interés total de esa hipoteca, que dependerá del euríbor en ese momento. Analicemos dos escenarios posibles:

1. Tipo de interés de la hipoteca fija al 4%

Si firmas un tipo de interés fijo del 4%, la cuota mensual para la misma casa baja a 1.146 euros, lo que supone un pago total al final de la compra de la casa con todos sus costes de 492.272 euros.

2. Tipo de interés de la hipoteca fija al 3%

Con un tipo de interés del 3%, la cuota mensual será de 1.012 euros (un 12% menos que en el ejemplo anterior) y el pago total de la hipoteca ascendería a 444.051 euros. En este caso, el coste total es considerablemente más bajo en comparación con el escenario anterior. En concreto, un 9,8% menos.

Y así, sucesivamente... A continuación te presentamos un cuadro resumen de todos estos datos en función de la duración de la hipoteca y el tipo de interés total para la operación del ejemplo. También te adjuntamos un par de gráficos más visuales en donde se percibe el impacto en función de la duración de la hipoteca y el tipo de interés.

1. Importe de la cuota mensual resultante según años de hipoteca fija y tipo de interés:

2. Importe total pagado al final de la hipoteca fija (incluyendo entrada e impuestos) según años de hipoteca y tipo de interés:

Comparativa del coste total frente al precio de la vivienda

Es importante destacar que, aunque el precio de compra de la vivienda es de 300.000 euros, el coste total que pagas al final del préstamo es sensiblemente superior. Por ejemplo, en el caso de un tipo de interés del 4% y una hipoteca a 30 años, el total pagado sería de 492.272 euros, lo que equivale a  1,6 veces el valor de la vivienda.

Esto subraya la importancia del tipo de interés y el motivo por el que algunos expertos han adelantado que la bajada del euríbor es una buena noticia para la compra de vivienda y puede aumentar su demanda, ya que el coste mensual -y por extensión, el coste total- de las hipotecas bajaría. Un cambio a la baja de solo 1 o 2 puntos porcentuales del euríbor puede suponer miles de euros de ahorro en el coste final de tu vivienda. En el caso de pasar de un 4% a un 3%, el ahorro rondaría el 10% y, en el caso de pasar del 4% al 2%, alcanzaría el 19% de bajada en el coste total.

Ejemplos para una vivienda de 200.000 y 500.000 euros

A continuación, te mostramos el mismo ejemplo para casas de 200.000 y 500.000 euros respectivamente.

b) Importe total pagado al final de la hipoteca (incluyendo entrada e impuestos):

2. Vivienda de 500.000 euros, hipoteca de 400.000 euros, entrada de 131.993 euros:

 b) Importe total pagado al final de la hipoteca (incluyendo entrada):

Reflexión final

El coste de tu vivienda no solo depende de su precio de venta, sino también otras variables como los impuestos y el tipo de interés que pagues en tu hipoteca. Un tipo más bajo puede hacer que el sueño de tener tu propia casa sea mucho más asequible. Por eso, es vital estar informado y asesorado antes de firmar cualquier acuerdo hipotecario.

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