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Todos los pasos para saber cómo cancelar la hipoteca


11.02.2020

Escrito por: Redacción


Una vez finalizado el plazo de tu hipoteca, o si deseas vender el inmueble, puedes optar por cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Se trata de un paso que no es obligatorio si han transcurrido 20 años desde que solicitaste el préstamo, salvo en el caso de querer vender la vivienda.

Tipos de cancelaciones hipotecarias

Las cancelaciones hipotecarias pueden ser de dos tipos:

a) La cancelación que se realiza en el momento en que finaliza el plazo de la hipoteca y se han pagado todas las cuotas.

b) La cancelación anticipada, antes de que finalice el plazo por el que se concedió y aún quedan un capital pendiente de pago.

En el primer caso las cosas son muy sencillas. Una vez pagada el banco emite un certificado que lo acredita. Esto supone que la hipoteca está cancelada económicamente pero no que figure como tal en el registro de la propiedad por lo que hay que proceder a la "cancelación registral".

Pasos para cancelar tu hipoteca en el Registro de la Propiedad

Levantar la carga de una hipoteca es una operación que puedes realizar directamente desde la entidad bancaria con la que lo tienes contratado. Si deseas realizar los trámites por tu cuenta para ahorrar costes, te decimos cómo hacerlo paso a paso:

  1. Solicita a tu banco el certificado de deuda cero. Este documento será entregado de manera gratuita.
  2. Elige la notaría que mejor te venga y presenta dicho certificado para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo.

Tienes que saber que no existe un plazo para la comparecencia del apoderado de la entidad en la notaría, no obstante las entidades tienen que poner los medios necesarios con el fin de evitar retrasos, actuando para ello con la máxima diligencia.

  1. Solicita y cumplimenta, en una delegación de tu comunidad autónoma, el documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD). También está exento de pago pero hay que hacerla.
  2. Con la copia el impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura, acude al Registro de la Propiedad para proceder a la cancelación de la hipoteca. Aquí sí deberás pagar los aranceles registrales que dependerán del valor de tu hipoteca. Es aconsejable pedir inmediatamente después una nota simple en la que quede constancia de que, efectivamente, la finca no está hipotecada.

Es muy frecuente, más de lo que nos imaginamos, que solamente se proceda a la cancelación económica y nos olvidemos de la cancelación registral. Esta forma de proceder no es nada recomendable porque tarde o temprano hay que hacer la cancelación registral y hacerlo años después puede ser problemático ya que, muchas veces, encontrar los archivos correspondientes a la cancelación económica es difícil y se tarda tiempo.

Es conveniente que después de presentar el documento en el Registro se pida una nota simple registral en la que se acredite que la hipoteca ha sido cancelada.

Gastos de cancelar una hipoteca

Si vas a cancelar tu hipoteca, es importante que tengas en cuenta los gastos que va a suponerte la operación:

Gastos notariales y registrales

Los gastos de la cancelación de hipoteca están regulados por el Real Decreto ley 18/2012 del 11 de mayo. Su coste exacto depende del importe de cada préstamo. Dichos aranceles se calculan aplicando un porcentaje sobre el capital otorgado originalmente, sobre un mínimo de 90 euros para las costas de notaría y de 24 euros para los gastos de registro.

Honorarios del gestor

Los honorarios no están limitados por ley, por lo que dependerá de las tarifas que aplique cada gestoría.

Comisión por reembolso anticipado de hipoteca

Esta comisión dependerá de cuándo hayas firmado el préstamo hipotecario. Recuerda que la nueva ley hipotecaria ha cambiado las comisiones para el caso del reembolso anticipado.

Pasos para hacer una cancelación anticipada de la hipoteca y sus gastos

La cancelación anticipada se produce por dos motivos:

  1. Cuando tenemos el dinero suficiente para pagar el capital que queda por amortizar.
  2. Porque vamos a vender la vivienda que está hipotecada.

Cancelación anticipada de la hipoteca pagando el capital por amotizar

En este caso tenemos que:

  1. Pedir el saldo que hay que ingresar a una fecha determinada.
  2. Hacer el ingreso correspondiente en esa fecha o antes.
  3. Solicitar all banco un certificado de deuda cero, que acredita que la hipoteca está cancelada.
  4. Hacer el documento notarial que acredita la cancelación,
  5. Llevarlo al registro.

Cancelación anticipada de la hipoteca por venta de la vivienda

Cuando la cancelación se produce por la venta de la vivienda lo más habitual es que se produzca en el mismo acto de la venta y se procede de la siguiente manera:

  1. Se pide al banco el saldo de la hipoteca a la fecha en que se vaya a hacer la venta,.Se le dice al comprador que prepare dos cheque bancarios, uno para el banco y con destino a la amortización, y otro con el saldo restante hasta completar el precio de venta que estaría destinado al vendedor,
  2. Se solicita al banco el certificado de que se ha cancelado la hipoteca.
  3. Se hace el documento notarial.
  4. Se lleva al registro para la inscripción.

Actualmente ya no se utiliza apenas el cheque bancario y la amortización de la hipoteca y el resto del pago al vendedor, se hace a través de una OMF (Ordenes de Movimiento de Fondos) que es una transferencia vía Banco de España.

Los gastos de la cancelación anticipada serían los mismos que en una cancelación normal pero con un posible añadido que conviene tener muy en cuenta. Muchas hipotecas tienen una cláusula que prevé el pago de una comisión por cancelación anticipada que se deberá añadir como un coste que hay que pagar para proceder a ella. La comisión se cobra por el capital pendiente de amortización y su porcentaje será el estipulado en le escritura hipotecaria pero no puede superar el 1%

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