El repunte del precio de la vivienda se está desplazando desde las grandes capitales y ciudades hacia las áreas metropolitanas que las rodean, según los últimos datos publicados por Tinsa. De hecho, el crecimiento del precio en estas zonas limítrofes en enero de 2019 cuadriplica al de las propias ciudades.
Las capitales y principales ciudades de España han sido durante estos años de recuperación del precio de la vivienda las que primero y más rápido han conseguido enfilar el camino de las subidas. De hecho, según los datos de Tinsa, acumulan un aumento de precio del 23,5% desde los mínimos tras la crisis, superando aun la recuperación de otros segmentos como las áreas metropolitanas que las rodean (+19,2% desde mínimos), la costa mediterránea (+14,9%) o el resto de municipio (+13,1%).
Y es que tras la fuerte subida experimentada por el precio de la vivienda en las grandes ciudades en los últimos años, el aumento de precios más significativo comienza a extender hacia las áreas metropolitanas (municipios que reciben la influencia de las capitales). Es decir, según el índice Tinsa IMIE, la vivienda sigue subiendo en todos los segmento, pero las mayores alzas actuales se observan en estas zonas metropolitanas mientras que las grandes ciudades comienzan a moderar su crecimiento de precios.
Así, si observamos la subida publicada por Tinsa en enero, vemos que el precio medio en España aumentó un 0,86% durante el primer mes del año, siendo del 0,44% en las capitales y grandes ciudades, del 1,96% en las zonas metropolitanas, del 0,93% en la costa mediterránea y de solo el 0,21% en el resto de municipio.
Fuente: Tinsa (puntos del índice Tinsa IMIE)
¿Un dato puntual o una tendencia?
Los datos de Tinsa confirman que no es una cuestión puntual, sino que desde mediados de 2018 esta es la tendencia. El precio medio de la vivienda en España ha crecido un 2,52% desde junio de 2018, mientras que el de las capitales y grandes ciudades ha aumentado un 1,31% y el de las áreas metropolitanas, un 3,78%. Es decir, en las áreas metropolitanas el precio de la vivienda está creciendo casi tres veces más rápido que el de las capitales y grandes ciudades que ya consiguió una subida más destacada en los últimos años.
Viendo la diferencia de precios (las capitales aun están un 16% más caras de media que las zonas metropolitanas), los compradores de vivienda en España están prefiriendo o se están viendo obligados a comprar en la periferia sus activos inmobiliarias. Un hecho que se puede explicar porque, como decíamos anteriormente, en estas últimas la recuperación de los precios ha sido más rápida y las valoraciones son ya más exigentes y en algunas zonas incluso por encima de los máximos históricos (en concreto en las más zonas prime, céntricas y valoradas de Madrid y Barcelona).
¿Cuánto ha subido la vivienda desde mínimos?
Desde los mínimos postcrisis, el precio medio de la vivienda ha aumentado un 22,9% en las capitales y grandes ciudades, según los datos publicados por Tinsa. Un porcentaje que contrasta con el 13,1% de las zonas metropolitanas y el 14,9% general. Solo los precios de la vivienda en Baleares y Canarias han crecido más desde sus mínimos post crisis, un 23,5%, que en capitales y grandes ciudades.
El Departamento de Análisis de Bankinter señalaba en su último informe inmobiliario que “la demanda de vivienda suma cuatro años consecutivos de crecimiento, una etapa de expansión que se prolongará también en el año 2019”. Sus estimaciones apuntan a ventas de 570.000-580.000 viviendas en 2019, aunque “la demanda de vivienda usada seguirá representando más de un 80% de la demanda total”.
De hecho, los expertos del banco ya alertaban de que durante 2019 “la solidez de la demanda, una oferta limitada en las áreas consolidadas y el repunte de los alquileres presionarán al alza el precio medio por m2 en el rango +4% / +5%, un incremento que podría ser superior en las grandes ciudades”.
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