Como es tradición en España desde hace décadas, el debate sobre los precios de la vivienda continúa en todos los círculos económicos, mesas familiares de los domingos y charlas de amigo. A las opiniones, imprevisiones y previsiones de todos y cada uno de los actores se ha sumado la opinión autorizada del Banco de España. En su "Informe de Estabilidad Financiera" pone negro sobre blanco a esta cuestión.
Su análisis dictamina que las transacciones de vivienda se han visto impactadas por la evolución de la pandemia, al igual que el crédito nuevo para su compra, mientras los precios han seguido desacelerándose.
¿Qué dice el Banco de España sobre el mercado inmobiliario en España?
A continuación reproducimos 5 gráficos que aparecen en el informe del BdE repartidos en tres bloques (actividad del mercado de la vivienda, indicadores de crédito al sector inmobiliario y estándares de crédito hipotecario). Igualmente, se acompañan de algunas de sus conclusiones que pueden consultarse al completo en el "Informe de Estabilidad Financiera".
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Indicadores de actividad del mercado de la vivienda
Indicadores de crédito hipotecario
Normalización de los estándares de crédito hipotecario
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Actividad del mercado de la vivienda
Según el Banco de España, tras su fuerte repunte en el conjunto de 2021, las compraventas de vivienda a comienzos de 2022 se sitúan muy por encima de sus niveles prepandémicos, en un contexto de oferta de obra nueva reducida y aceleración de los precios.
Entre los factores que hay detrás del notable dinamismo de las compraventas en el conjunto de 2021 y sus niveles relativamente elevados en los primeros meses de 2022, se encuentran la mejora de la situación económica y sanitaria, las holgadas condiciones financieras, y la toma de decisiones de compra postergadas con la irrupción de la pandemia. El ritmo de iniciación de viviendas continuó adoleciendo de un dinamismo relativamente reducido.
Gráficos 1 y 2: Compraventa y evolución del precio de la vivienda
Créditos hipotecarios para comprar una casa
El saldo de crédito hipotecario residencial crece a un ritmo muy moderado, mientras que el del crédito a la construcción y promoción sigue descendiendo.
En el segundo semestre de 2021, las nuevas operaciones de crédito hipotecario residencial se mantuvieron en torno a los mismos niveles de la primera mitad de año, que son los más elevados desde 2010. Ello llevó a que el saldo de este crédito siguiera creciendo, aunque a una tasa muy moderada. Por su parte, el saldo de crédito a la construcción y promoción inmobiliaria mantuvo la tendencia descendente, si bien el ritmo de caída es cada vez menor.
Gráficos 3 y 4: Crédito hipotecario para adquisición de vivienda
Estabilidad de los estándares de crédito hipotecario
Se observa estabilidad en los estándares de crédito de las hipotecas residenciales. En el periodo más reciente no se han observado cambios significativos en la distribución de las ratios loan-to-value (LTV) y loan-to-price (LTP) de la nueva financiación hipotecaria. La mayor parte de la nueva concesión hipotecaria residencial se concentró en operaciones con loan-to-income (LTI) relativamente bajos o altos, y no en valores intermedios de esta ratio.
Gráfico 5: Ratio LTP (préstamo respecto a precio) y LTV (préstamo respecto valor tasación)
Evolución de los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo
El Banco de España destaca la caída generalizada hasta el inicio de 2022 de los diferenciales de tipos de interés en las hipotecas a tipo fijo. Durante el año pasado se ha producido un descenso en el diferencial de tipos de interés frente al tipo libre de riesgo de las hipotecas a tipo fijo, hasta situarse en el nivel más reducido de los últimos años.
