Como es tradición en España desde hace décadas, el debate sobre los precios de la vivienda es un tema clásico en todos los círculos económicos, mesas familiares de los domingos y charlas de amigos. En su "Informe de Estabilidad Financiera", el Banco de España pone negro sobre blanco a esta cuestión a través de distintos gráficos.
ntre las principales conclusiones del Banco de España, destaca que las operaciones de compraventa de vivienda han repuntado desde el último tramo de 2023, revirtiendo parte de la contracción experimentada desde la segunda mitad de 2022, y que la presión al alza sobre el precio de la vivienda se produce en un contexto de robustez de la demanda y de rigidez relativa de la oferta.
¿Qué dice el Banco de España sobre el mercado inmobiliario en España?
A continuación reproducimos 4 gráficos que aparecen en el informe del BdE repartidos en tres bloques (actividad del mercado de la vivienda, indicadores de crédito al sector inmobiliario y cc). Igualmente, se acompañan de algunas de sus conclusiones que pueden consultarse al completo en el "Informe de Estabilidad Financiera".
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Indicadores de actividad del mercado de la vivienda
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Actividad del mercado de la vivienda
Según el Banco de España, el ritmo de crecimiento del precio de la vivienda se moderó en el último trimestre de 2023, manteniendo, sin embargo, un avance interanual superior al 4%. El precio de la vivienda nueva experimentó un alza interanual del 7,5%, inferior al ascenso contabilizado en el trimestre precedente, del 11%, que había supuesto un máximo desde 2007. Por el contrario, el precio de la vivienda usada, se aceleró en términos interanuales al crecer un 3,6%. Tanto para el total como para el segmento de vivienda usada, los crecimientos de los precios observados en 2023 fueron marcadamente inferiores a los de 2022, mientras que en la obra nueva se mantuvieron.
La presión al alza sobre el precio de la demanda se produce en un contexto de robustez de la demanda:
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aumento de hogares vinculados a los flujos migratorios (aumento de la demanda de vivienda en alquiler, especialmente en grandes áreas urbanas)
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el repunte del alquiler turístico de viviendas también podría estar teniendo un impacto sobre los precios del alquiler y, en consecuencia, sobre los precios de la vivienda
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los fuertes aumentos pasados en los costes de los materiales de construcción podrían seguir trasladándose al precio de la vivienda nueva, aunque es previsible que este factor pierda fuerza a lo largo de 2024.
Por su parte, la compraventa de viviendas ha repuntado. A pesar del endurecimiento acumulado de las condiciones de financiación, las transacciones firmadas ante notario registraron, en términos desestacionalizados, un aumento intertrimestral del 3% en el último trimestre de 2023, con una prolongación de este tono positivo a comienzos de 2024. En el conjunto de 2023, las operaciones de compraventa experimentaron un descenso del 11% respecto a los elevados niveles alcanzados en 2022, pero se situaron un 12% por encima de los contabilizados en 2019. Si hacemos zoom vemos que hay un repunte de las adquisiciones por parte de ciudadanos extranjeros (19% en 2023, porcentaje cercano al máximo desde que se tiene registro).
Gráficos 1 y 2: Compraventa y evolución del precio de la vivienda
El reciente informe (mediados de junio) El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad corrobora que la fortaleza de la demanda de vivienda, junto con una relativa rigidez de la oferta, se ha traducido en un crecimiento sostenido de los precios de compraventa y alquiler de vivienda en la economía española desde 2014.
Este estudio constata, además, que el diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 375 mil unidades y que en 2024 y 2025, las proyecciones de creación neta de hogares, junto con el volumen de viviendas actualmente iniciadas que se terminarán en este período, implicarían un déficit adicional superior a las 225 mil viviendas.
También hace hincapié en el sobreesfuerzo (en términos de su renta bruta) que realizan los hogares españoles que residían en una vivienda de alquiler a precio de mercado en 2022 frente a sus homólogos en las principales economías europeas: la proporción de hogares en alquiler que se encontraban en una situación de sobresfuerzo se situaba en torno al 40% en 2022, 20 pp por encima del promedio de la UE-27.
Gráficos 3: Sobreesfuerzo para pagar el alquiler
Créditos hipotecarios para comprar una casa
El flujo de crédito nuevo hipotecario residencial también ha frenado su descenso en la segunda mitad de 2023. Este flujo descendió un 10,5% en tasa interanual en el cuarto trimestre de 2023, una caída muy inferior a los descensos superiores al 20% registrados en los tres primeros trimestres del año. A pesar de la contracción en 2023, el volumen anual de nuevas hipotecas residenciales se encuentra un 16% por encima del observado en 2019, antes de la pandemia.
Gráficos 4: Indicadores de financiación del sector inmobiliario
La reducción del saldo de crédito hipotecario residencial se ha intensificado en la segunda mitad del año. Además de la reducción del flujo de crédito nuevo, a este descenso interanual del saldo (3,1% en diciembre de 2023) habría contribuido también el elevado volumen de amortizaciones hipotecarias, en particular en los segmentos de renta más alta y en las hipotecas a tipo variable.
