Una de las medidas anunciadas por el Gobierno en la nueva reforma tributaria es que las daciones en pago de la vivienda habitual no tributarán como ganancia patrimonial en el IRPF ni tampoco en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal).
Lo primero que hay que destacar es que estas exenciones solamente se aplicarán en caso de dación de la vivienda habitual y no cuando se trate de segunda vivienda, locales comerciales, naves industriales o solares.
¿Por qué tributan las daciones en pago de los inmuebles?
Una dación en pago se produce cuando el deudor entrega al acreedor el inmueble hipotecado que garantiza la deuda para amortizar ésta. En algunas ocasiones, sobre todo si la deuda hipotecaria es relativamente reciente, la deuda que se amortiza puede ser mayor que la original ya que desde que se dejaron de pagar las cuotas se devengan intereses que acrecientan la deuda.
Veamos un ejemplo que ayude a comprender esto.
Supongamos que la de deuda original es de 100 y que han estado pagándose durante 18 meses las cuotas correspondientes.
Como normalmente la estructura de los pagos mensuales tiene un componente mayor de intereses y menor de amortización en los primeros meses, lo probable es que al cabo de esos meses 18 meses la amortización del principal del crédito haya sido muy pequeña. Supongamos que en este caso ha sido del 2% y que, por tanto, cuando se deja de pagar la deuda queda por amortizar un principal de 98.
Mientras se llega al acuerdo de dación en pago, los intereses siguen corriendo y no solo al tipo normal establecido sino a otro más elevado, el de los intereses moratorios. Si el tiempo transcurrido entre el momento en que se dejó de pagar el préstamo y la dación en pago es largo, los intereses pueden haber hecho aumentar la deuda, pongamos que un 4%. Si esto es así el deudor en el momento de la dación deberá 102, algo más que la deuda original.
Como la dación cancelaría totalmente la deuda, Hacienda entiende que el deudor ha tenido una ganancia de 2 que tributa en el IRPF. Con la reforma actual esta supuesta ganancia dejará de tributar.
Hasta ahora esta excepción tributaria se aplicaba en algunos casos muy limitados a las familias que estuviesen en el "umbral de exclusión" que el Real Decreto Ley 6/2012 define así:
1.- Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d) Que se trate de un crédito o préstamos garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
Como hemos dicho, cuando entre en vigor la norma correspondiente, que se espera que sea en julio, ya nadie tendrá que pagar por una supuesta plusvalía en la declaración del IRPF si la dación es de la vivienda habitual. Pero la dación en pago también tributa por otro concepto que aunque lleva el mismo nombre nada tiene que ver con el anterior. Nos estamos refiriendo al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana más conocido como “plusvalía municipal”. Este impuesto se calcula de forma objetiva, independientemente del valor que las partes otorguen al inmueble transmitido y de si éste se ha transmitido por una dación en pago o por una compra-venta u otro tipo de negocio jurídico.
La reforma fiscal también excluye del pago de esta plusvalía municipal a las daciones en pago de la vivienda habitual.
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