Muchas personas llegan a la edad de jubilación con una pensión muy reducida, que les dificulta mantener un ritmo de vida normal en su vejez y afrontar sus gastos más básicos. Encontrar una fuente de financiación complementaria se convierte en una necesidad esencial. En esta situación, la hipoteca inversa es la solución para obtener tranquilidad económica al llegar a la jubilación.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Definición de hipoteca inversa: Préstamo hipotecario pensado para las personas mayores de 65 años que ofrece una renta vitalicia como complemento a las pensiones públicas o privadas contra la propiedad de la vivienda habitual. Tras el deceso del beneficiario, los herederos tienen dos opciones: quedarse con la propiedad, abonando los pagos realizados por la entidad financiera más los intereses, o no reclamar la propiedad, en cuyo caso la entidad quedará como propietaria del inmueble que dio derecho a la renta vitalicia. Este producto está exento de impuestos de actos jurídicos.

Es decir, la hipoteca inversa es un préstamo hipotecario que permite que una entidad pague un dinero mensualmente al dueño de una vivienda a cambio de tener esta misma como garantía. El dueño de la casa conserva su propiedad y puede liquidar la deuda en cualquier momento, sin ningún coste añadido en la mayoría de entidades financieras. Si esto no sucede, serán sus herederos quienes deberán hacerse cargo de la situación, ya sea liquidando la deuda o cediendo la propiedad a la entidad financiera.

¿A quién se dirige una hipoteca inversa?

Este tipo de préstamo hipotecario se concede a las personas mayores de 65 años o que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% o dependientes, con una vivienda en propiedad. En caso de que los titulares sean dos personas, se harán los pagos hasta el fallecimiento de cada uno de ellos. Esta cantidad mensual es fija de por vida.

 ¿Qué valor tiene una hipoteca inversa?

La entidad financiera que asuma una hipoteca inversa pagará un dinero mensual al propietario o propietarios de la vivienda en función del valor de esta y de la edad de los solicitantes. Las personas más ancianas pueden recibir más dinero.

 El papel de los herederos en una hipoteca inversa

La entidad financiera que conceda la hipoteca inversa nunca reclamará la deuda hasta la muerte de su beneficiario. Por lo tanto, serán sus herederos quienes deban asumirla.

Este préstamo hipotecario está pensado para que, llegado el momento de su liquidación, tenga una deuda muy inferior al valor real del inmueble. De esta manera, los herederos pueden elegir la mejor manera de asumirla, ya sea vendiendo el inmueble y liquidando beneficios o enfrentándola con su propio dinero. Tienen un año de plazo para elegir la mejor opción posible y, en todo caso, pueden calcular que tendrán como beneficio un 50% del valor de la vivienda.

Los gastos de una hipoteca inversa

Este préstamo hipotecario está bonificado por ley, por lo que conlleva una serie de gastos mínimos para el cliente, que solo tiene que hacer frente a la tasación de la vivienda.

Condiciones de la hipoteca inversa

Cuando pensamos en contratar una hipoteca inversa, muchas veces creemos que vamos a dar el control de nuestro hogar al banco o entidad financiera que nos la conceda. Nada más lejos de la realidad.

Como dueños que seguiremos siendo de la vivienda podemos incluso alquilarla. La entidad financiera solo nos requerirá información sobre el contrato para comprobar que no sea ni vitalicio ni de renta mínima. De hecho, la vivienda sigue siendo nuestra y solo se usa como garantía frente al dinero que nos ofrece el banco mensualmente.

Fiscalidad de la hipoteca inversa

Uno de los aspectos más destacados de la hipoteca inversa es la excelente fiscalidad que ofrece, ya que el dinero que recibiremos no estará sujeto a IRPF. Solo en el caso de que la persona sobrepase su esperanza de vida y la hipoteca inversa se transforme en una prestación de seguro de rentas vitalicias a consideraciones fiscales, esta cantidad estará sujeta al pago de impuestos, aunque solo tributará el 1,44% de la renta.

Renta vitalicia versus hipoteca inversa

Esta es una de las principales dudas de tipo financiero a la que se enfrentan muchas personas que llegan a la edad de jubilación. La verdad es que se trata de dos productos igualmente válidos, pero que van dirigidos a un público distinto.

Si no tenemos hijos o herederos directos a quien dejar nuestro patrimonio, la renta vitalicia puede ser una opción, ya que acostumbra a representar una mayor cantidad de ingresos mensuales, además de evitar el pago de derramas de comunidad e IBI.

En cambio, los ingresos por hipoteca inversa pueden ser menores, pero garantizan la tranquilidad del mantenimiento de la titularidad de la vivienda y que la deuda contraída por los padres nunca podrá atacar el patrimonio de los hijos.

En ambos casos, el cálculo de la renta vitalicia o la hipoteca inversa tiene como base el cálculo del valor de la vivienda y de la esperanza de vida del cliente, según su edad y sexo, aunque en la renta vitalicia se considera el valor del uso y disfrute de la vivienda. Asimismo, en ambos casos se pueden contratar estos productos de forma temporal, por un periodo de tiempo determinado, o de manera vitalicia.

¿Qué pasa con los herederos en la hipoteca inversa?

Tal y como destaca el Banco de España, al fallecimiento del titular, a los herederos les corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad financiera, teniendo dos opciones:

Quedarse con la vivienda: para ello deben liquidar la deuda con la entidad, devolviendo el dinero prestado. Si no disponen de patrimonio para hacerlo pueden financiarse mediante la constitución de una hipoteca normal sobre la vivienda, por el importe de la deuda.

Vender la vivienda: en este caso el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa. Si la cantidad no es suficiente para satisfacer la deuda acumulada, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia.

Diferencias entre hipoteca y alquiler inverso

La diferencia más importante, y muy notable, es que en el alquiler inverso no se pierde la propiedad de la vivienda ni se tiene que hipotecar. 

> ¿Qué es el alquiler inverso?