La Comisión Europea ha decidido intervenir en uno de los grandes problemas de los europeos, la carestía de la vivienda y las dificultades para poder comprar una.

Un 40 % de los europeos considera que la vivienda asequible es un problema inmediato y urgente en su lugar de residencia. Este porcentaje se eleva al 51 % cuando los encuestados viven en ciudades. En Europa no hay suficientes viviendas para que la gente que las necesita las pueda pagar, lo que tiene un impacto especial sobre las personas, especialmente los jóvenes, que quieren vivir donde trabajan, lo que limita la movilidad laboral y educativa.

En algunos lugares de Europa, y especialmente en España, la vivienda no se utiliza como residencia principal, lo que crea presiones tanto sobre el coste como sobre la disponibilidad de la vivienda.

Algunos datos confirman la necesidad urgente de intervenir:

• Por ejemplo, el número de viviendas en alquiler a corto plazo creció un 93 % entre 2018 y 2024. En el centro de Madrid, por ejemplo, hay alrededor de 40 alquileres a corto plazo por cada 100 viviendas en el mercado de alquiler a largo plazo, lo que supone una gran presión al alza en los precios.

• Entre 2015 y 2025 los precios de compra subieron un 64,9 % y los alquileres un 21,8 %.

• El alquiler medio absorbe el 40 % de los ingresos del hogar.

La Ley de Vivienda Asequible de la UE pretende ayudar a las autoridades públicas a proteger la asequibilidad y disponibilidad de la vivienda en las áreas que enfrentan la mayor presión. En definitiva, la Ley tiene como principal objetivo dar cobertura legal a las restricciones al alquiler turístico y la compra de vivienda no habitual en zonas bajo presión.

Aunque la UE no tiene competencias para regular el mercado de la vivienda, pretende influir en él mediante medidas que afecten a los servicios, la inversión y el uso de la propiedad.

La UE pretende garantizar el correcto funcionamiento del mercado único, ya que las medidas adoptadas por las autoridades públicas para hacer frente a las presiones sobre la vivienda pueden restringir las libertades del mercado único y han dado lugar cada vez más a enfoques nacionales divergentes, inseguridad jurídica y litigios. Por lo tanto, la Ley establece requisitos comunes para evaluar la justificación, la necesidad y la proporcionalidad de tales medidas.

La Ley proporciona a las ciudades y otras autoridades públicas un marco europeo claro para tomar medidas en caso de tensiones en el mercado de la vivienda.

• Las personas que buscan vivienda se benefician de la acción que ayuda a mantener más hogares disponibles para las personas que desean vivir en ellos, particularmente en áreas donde los alquileres a corto plazo, las segundas viviendas o las vacantes prolongadas están agravando significativamente las presiones de vivienda.

• Los propietarios y anfitriones estarán protegidos contra restricciones injustificadas o excesivas.

• Las plataformas de alquiler de corta duración se beneficiarán de salvaguardias mejor armonizadas dentro del mercado único.

Medidas concretas de la Ley

La Ley de Vivienda Asequible establece una metodología común para medir el tensionamiento de un determinado mercado geográfico. En concreto, facilita criterios para medir:

• La relación precios de la vivienda/ingresos de hipotéticos compradores para evaluar si los precios de la vivienda se están volviendo menos asequibles en relación con los ingresos. Las autoridades únicamente podrán actuar en "zonas bajo tensión de vivienda": donde una casa cueste al menos ocho años de renta disponible per cápita, esa proporción haya subido en la última década y no se prevea alivio en tres años.

• Las condiciones del mercado local de la vivienda, incluida la oferta y la demanda de vivienda, así como las tendencias demográficas y pertinentes.

• Para establecer medidas restrictivas al alquiler turístico y/o a la compra o uso de vivienda no destinada a residencia habitual, las autoridades deberán probar con datos que la actividad perjudicó la vivienda durante al menos tres años, descartar alternativas menos gravosas y diferenciar el alquiler ocasional del profesionalizado. En todo caso, las medidas durarán como máximo cinco años, con revisión periódica.

En caso de mercados tensionados la UE recomienda

Una acción eficaz que actúe en varios frentes: aumentar la oferta, simplificar y acelerar la entrega de viviendas, atraer inversiones, aumentar la capacidad y la productividad del sector de la construcción y hacer un mejor uso del parque de viviendas ya existente mediante:

• Planes de aceleración de la vivienda para desbloquear la tierra y el suministro de vivienda,

• Acelerar la concesión de permisos,

• Hacer un mejor uso de los edificios y terrenos existentes,

• Usar la financiación y los instrumentos de inversión nacionales y de la UE disponibles para acelerar la entrega de viviendas sociales y asequibles,

• Reforzar la capacidad del sector de la construcción, en particular mediante una mayor productividad, innovación y métodos de construcción industrializados, de modo que la inversión adicional pueda traducirse más rápidamente en viviendas nuevas y renovadas.

Alquileres a corto plazo

La Ley de Vivienda Asequible reconoce que los alquileres de corta duración no agravan las presiones sobre la vivienda en todas partes. Por tanto, no se prohíben ni restringen los alquileres de corta duración.

Si las autoridades quieren tomar medidas contra ellos, deben demostrar que la actividad de alquiler a corto plazo está teniendo un efecto adverso significativo en el mercado local de la vivienda.

Compra y el uso de segundas residencias

La Ley de Vivienda Asequible no introduce ninguna restricción de la UE a la compra o el uso de segundas viviendas ni otorga a las autoridades nacionales, regionales o locales nuevas competencias para hacerlo.

En todo caso, las normas que cada país o región decidan no pueden aplicarse con carácter retroactivo, deben establecerse disposiciones transitorias adecuadas y las medidas relativas a las vacantes a largo plazo deben tener en cuenta los períodos justificados de no ocupación.

Medidas que ya estaban en vigor

Las medidas adoptadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda Asequible no están sujetas al nuevo Reglamento.

Entrada en vigor de la Ley

El texto de la Comisión deberá negociarse en el Parlamento Europeo y con los gobiernos de la UE antes de entrar en vigor.