El alquiler inverso es una fórmula ideada por la empresa Pensium en el año 2016. Su éxito ha sido tal que los Presupuestos Generales del Estado de 2023 han recogido algunos beneficios fiscales cuando se utiliza y se dan una serie de requisitos.
¿En qué consiste y cuándo se necesita el alquiler inverso?
Esencialmente, el alquiler inverso es una forma de financiación, es decir, de conseguir un dinero que se necesita o se quiere obtener. Consiste en que una empresa da un dinero periódicamente a una persona que lo necesita a cambio de ir alquilando una vivienda que tenga en propiedad. En paralelo, va recuperando el dinero prestado mediante los alquileres de una vivienda ofrecida. El alquiler puede durar más tiempo que el periodo en el que la persona recibe los pagos, ya que ahora puede necesitar más dinero mensualmente del que puede conseguir con el alquiler.
Se suele utilizar cuando una persona tiene un grado de dependencia alto, que requiere asistencia fuera del domicilio (por ejemplo, en una residencia), lo que la obliga a realizar altos pagos para los que no tiene dinero suficiente, pero sí tiene una vivienda que puede rentabilizar.
Así, el ejemplo más típico, pero no es la única de las situaciones posibles, es el de las personas ancianas que quieren irse a una residencia para disponer de más atenciones, pero tienen una pensión que no les alcanza para pagarla. Además, ni siquiera yéndose a la residencia y alquilando la vivienda pueden obtener el dinero necesario para vivir tranquilamente.
Con esta fórmula, se adelanta más dinero del que se obtendría mediante un alquiler regular y después, cuando ya no necesiten más aportaciones, la empresa gestora sigue alquilando la vivienda hasta recuperar el dinero anticipado. Es decir, la deuda pendiente y generada se va pagando con el alquiler presente y futuro de la casa. El importe de las aportaciones es flexible en función de las necesidades y la deuda se puede cancelar liquidando el importe pendiente como en cualquier otro préstamo. Lo interesante es que no se pierde la propiedad de la vivienda en ningún momento.
Por ello, la clave es tener una vivienda que se pueda alquilar.
Es importante recalcar que esta vivienda puede ser cualquiera: la residencia principal del afectado, una segunda vivienda u otra que sea propiedad de una persona próxima. Lo importante, repetimos, es que exista una vivienda que se pueda alquilar.
En base a esa vivienda se formaliza un contrato con una empresa, en ese contrato se calcula lo que la persona va a necesitar cada mes para sufragar sus necesidades y la empresa le entregaría esa cantidad durante el tiempo que lo necesitase.
El importe de las aportaciones se puede modular para adaptarlo a las necesidades de cada momento, hasta un máximo del doble del alquiler. La amortización del importe adicional al alquiler se hará con los alquileres futuros una vez la familia ya no necesite las aportaciones. Además, según se dice en la página web de Pensium, el programa se puede cancelar en cualquier momento, liquidando el importe pendiente, y los ingresos del alquiler pasan al interesado o a su familia, quienes podrán disponer de la vivienda como prefieran.
La duración del contrato entre el interesado y la empresa puede ser indeterminada porque estará en vigor durante el tiempo que se requiera para pagar las cantidades adelantadas más el interés correspondiente.
Aunque, como veremos más adelante, en determinados casos hay bonificaciones fiscales para este tipo de operaciones, pero una que NO está contemplada es que el alquiler quede exento de tributar por IRPF, el interesado tendría que tributar por este concepto, pero actualmente los alquileres de vivienda tienen ya una bonificación de hasta el 60%.
Cuestiones importantes
Si la casa necesita alguna reforma para poderse alquilar, la empresa con la que se contrate el alquiler inverso puede financiar la obra, con lo que el interesado no tendría que hacer ningún desembolso inmediato.
Normalmente, se contrata un seguro para cubrir el impago de los alquileres.
Al tratarse de un contrato de financiación hay que fijarse muy atentamente en el tipo de interés que se aplica.
Al ser un contrato complejo, conviene contar con el asesoramiento de un abogado o de otro experto.
En qué se diferencian el alquiler y la hipoteca inversa
La diferencia más importante, y muy notable, es que en el alquiler inverso no se pierde la propiedad de la vivienda ni se tiene que hipotecar.
¿Qué bonificaciones fiscales están previstas para el alquiler inverso?
El contrato de alquiler inverso hay que formalizarlo en escritura pública, es decir, ante notario, y debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Las bonificaciones fiscales tienen que ver con lo anterior:
- Exención de pago del Impuesto sobre las Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que puede oscilar entre el 0,75% y el 1,5%.
- Bonificación del 50% en la aplicación de los aranceles notariales y reducción del 90% de los gastos registrales.
- Y otras ventajas que puedan otorgar las normativas autonómicas.
Ahora bien, estas ventajas fiscales se aplican solamente a las personas que tengan algún grado de dependencia (también para Grado I):
Grado III. Gran Dependencia
Cuando la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas varias veces al día y, por su pérdida total de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, necesita el apoyo indispensable y continuo de otra persona o tiene necesidades de apoyo generalizado para su autonomía personal.
Se corresponde a una puntuación final del Baremo de Valoración de la Dependencia de 75 a 100 puntos.
Grado II. Dependencia Severa
Es cuando la persona necesita ayuda para realizar varias actividades básicas dos o tres veces al día, pero no requiere el apoyo permanente de un cuidador o tiene necesidades de apoyo extenso para su autonomía personal.
Se corresponde a una puntuación final del Baremo de Valoración de la Dependencia de 50 a 74 puntos.
Grado I. Dependencia Moderada
Necesidad de ayuda o apoyo intermitente al menos una vez al día, para la realización de varias de las actividades básicas de la vida diaria.
Se corresponde con una puntuación en el Baremo de Valoración de la Dependencia de 25 a 49 puntos.
Estos grados de dependencia tienen que estar reconocidos por la Administración Pública.
Pasos a seguir para un alquiler inverso
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Información de cómo funciona el contrato y valoración de la vivienda.
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Estudio del caso y propuesta de acuerdo.
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Firma ante notario y cobro de la primera aportación.
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Reformas de la vivienda, si son necesarias, y comercialización y gestión del alquiler.
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Aportaciones periódicas.
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Fin del programa porque la empresa haya recuperado la totalidad de lo adelantado vía alquiler o porque el interesado o su familia amortiza la deuda y pasa a recibir el alquiler o a disponer de la vivienda.
