Pedir un préstamo hipotecario es uno de los pasos más importantes en la vida de una persona. Por eso, es clave entender cómo funciona una hipoteca y evaluar previamente cuáles son nuestras capacidades financieras para poder afrontar el pago.
¿Cómo funciona una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo que nos concede un banco para afrontar el pago de una casa, siendo la garantía la propia vivienda.
Entre los aspectos claves para elegir una hipoteca encontramos:
-
Capital: el dinero que pedimos para comprar una casa. Para calcular cuánto es el importe máximo que te concederá el banco, se tiene en cuenta la tasación de la vivienda, el precio de compra y la capacidad de pago.
-
Plazo: duración del contrato de la hipoteca. Es decir, los años en los que queremos devolver el importe solicitado.
-
Interés: el precio que nos cobra el banco por prestarnos el dinero. Dependerá del tipo de hipoteca que contratemos.
Existen distintos hipotecas de hipotecas en función del tipo de interés, pudiendo ser hipotecas variables, fijas y mixtas. En la siguiente imagen te mostramos las diferencias:
En base a estos datos, se calcula la cuota mensual, que está compuesta por la parte del dinero prestado que tenemos que devolver ese mes (capital amortizado) más los gastos de intereses. En el caso de las hipotecas variables y mixtas, la cuota de la hipoteca se revisará semestral o anualmente, para recalcularla en base a la evolución del euríbor.
Para formalizar la operación, la hipoteca se eleva a escritura pública y se incorpora en el Registro de la Propiedad.
Cuadro de amortización de una hipoteca
El cuadro de amortización de una hipoteca es una tabla en la que se indica cuánto se pagará en cada cuota, y qué parte correspondería a amortizar capital y qué parte a intereses.
La proporción de la cuota que corresponde a cada parte dependerá del tipo de amortización, siendo el más común el sistema francés. En este sistema se pagan cuotas constantes durante la vida del préstamo, a excepción de cuando toque hacer la revisión por subidas o bajadas de tipos de interés en las hipotecas de tipo variable.
En el método francés al principio del préstamo se paga mayor proporción de intereses, que se irá reduciendo según vaya transcurriendo el tiempo.
Cuadro de amortización online
A la hora de hacer un cuadro de amortización, debemos tener en cuenta qué tipo de interés vamos a pagar, si es fijo o variable. En Bankinter tienes una herramienta con la que puedes crear tu cuadro de amortización tanto de una hipoteca fija como una variable. Solo tienes que añadir los datos de importe de hipoteca, plazos e intereses y pulsar en "Ver cuadro de amortización"
Cuadro de amortización hipoteca fija vs. variable
Para el caso de la hipoteca variable, te recomendamos utilizar la simulación del euríbor para crear un cuadro de amortización más realista.
Ejemplo de amortización de una hipoteca
Vamos a verlo más claro a través del siguiente ejemplo. Imaginemos una hipoteca de 150.000 euros para comprar un piso, solicitando un préstamo a 20 años (240 meses). Para el ejemplo utilizamos un tipo de interés fijo del 2,5%, quedándose una cuota mensual de 794,85 euros. Como puede verse en el siguiente gráfico, los primeros meses se pagarán más intereses con el modelo francés:
Ejemplo de cuadro de amortización de una hipoteca
Siguiendo el ejemplo anterior, este sería el cuadro de amortización de nuestra hipoteca:
|
Nº Mes |
Cuota |
Capital amortizado |
Pago intereses |
Capital pendiente |
|
1 |
794,85 € |
482,35 € |
312,50 € |
149.517,65 € |
|
2 |
794,85 € |
483,35 € |
311,50 € |
149.034,30 € |
|
3 |
794,85 € |
484,36 € |
310,49 € |
148.549,94 € |
|
4 |
794,85 € |
485,37 € |
309,48 € |
148.064,57 € |
|
5 |
794,85 € |
486,38 € |
308,47 € |
147.578,19 € |
|
6 |
794,85 € |
487,40 € |
307,45 € |
147.090,79 € |
|
7 |
794,85 € |
488,41 € |
306,44 € |
146.602,38 € |
|
8 |
794,85 € |
489,43 € |
305,42 € |
146.112,95 € |
|
9 |
794,85 € |
490,45 € |
304,40 € |
145.622,50 € |
|
10 |
794,85 € |
491,47 € |
303,38 € |
145.131,03 € |
|
11 |
794,85 € |
492,49 € |
302,36 € |
144.638,54 € |
|
12 |
794,85 € |
493,52 € |
301,33 € |
144.145,02 € |
|
13 |
794,85 € |
494,55 € |
300,30 € |
143.650,47 € |
|
14 |
794,85 € |
495,58 € |
299,27 € |
143.154,89 € |
|
15 |
794,85 € |
496,61 € |
298,24 € |
142.658,28 € |
|
16 |
794,85 € |
497,65 € |
297,20 € |
142.160,63 € |
|
17 |
794,85 € |
498,68 € |
296,17 € |
141.661,95 € |
|
18 |
794,85 € |
499,72 € |
295,13 € |
141.162,23 € |
|
19 |
794,85 € |
500,76 € |
294,09 € |
140.661,47 € |
|
20 |
794,85 € |
501,81 € |
293,04 € |
140.159,66 € |
|
21 |
794,85 € |
502,85 € |
292,00 € |
139.656,81 € |
|
22 |
794,85 € |
503,90 € |
290,95 € |
139.152,91 € |
|
23 |
794,85 € |
504,95 € |
289,90 € |
138.647,96 € |
|
24 |
794,85 € |
506,00 € |
288,85 € |
138.141,96 € |
|
25 |
794,85 € |
507,05 € |
287,80 € |
137.634,91 € |
|
26 |
794,85 € |
508,11 € |
286,74 € |
137.126,80 € |
|
27 |
794,85 € |
509,17 € |
285,68 € |
136.617,63 € |
|
28 |
794,85 € |
510,23 € |
284,62 € |
136.107,40 € |
|
29 |
794,85 € |
511,29 € |
283,56 € |
135.596,11 € |
|
30 |
794,85 € |
512,36 € |
282,49 € |
135.083,75 € |
|
31 |
794,85 € |
513,43 € |
281,42 € |
134.570,32 € |
|
32 |
794,85 € |
514,50 € |
280,35 € |
134.055,82 € |
|
33 |
794,85 € |
515,57 € |
279,28 € |
133.540,25 € |
|
34 |
794,85 € |
516,64 € |
278,21 € |
133.023,61 € |
|
35 |
794,85 € |
517,72 € |
277,13 € |
132.505,89 € |
|
36 |
794,85 € |
518,80 € |
276,05 € |
131.987,09 € |
|
37 |
794,85 € |
519,88 € |
274,97 € |
131.467,21 € |
|
38 |
794,85 € |
520,96 € |
273,89 € |
130.946,25 € |
|
39 |
794,85 € |
522,05 € |
272,80 € |
130.424,20 € |
|
40 |
794,85 € |
523,13 € |
271,72 € |
129.901,07 € |
|
41 |
794,85 € |
524,22 € |
270,63 € |
129.376,85 € |
|
42 |
794,85 € |
525,31 € |
269,54 € |
128.851,54 € |
|
43 |
794,85 € |
526,41 € |
268,44 € |
128.325,13 € |
|
44 |
794,85 € |
527,51 € |
267,34 € |
127.797,62 € |
|
45 |
794,85 € |
528,60 € |
266,25 € |
127.269,02 € |
|
46 |
794,85 € |
529,71 € |
265,14 € |
126.739,31 € |
|
47 |
794,85 € |
530,81 € |
264,04 € |
126.208,50 € |
|
48 |
794,85 € |
531,92 € |
262,93 € |
125.676,58 € |
|
49 |
794,85 € |
533,02 € |
261,83 € |
125.143,56 € |
|
50 |
794,85 € |
534,13 € |
260,72 € |
124.609,43 € |
|
51 |
794,85 € |
535,25 € |
259,60 € |
124.074,18 € |
|
52 |
794,85 € |
536,36 € |
258,49 € |
123.537,82 € |
|
53 |
794,85 € |
537,48 € |
257,37 € |
123.000,34 € |
|
54 |
794,85 € |
538,60 € |
256,25 € |
122.461,74 € |
|
55 |
794,85 € |
539,72 € |
255,13 € |
121.922,02 € |
|
56 |
794,85 € |
540,85 € |
254,00 € |
121.381,17 € |
|
57 |
794,85 € |
541,97 € |
252,88 € |
120.839,20 € |
|
58 |
794,85 € |
543,10 € |
251,75 € |
120.296,10 € |
|
59 |
794,85 € |
544,23 € |
250,62 € |
119.751,87 € |
|
60 |
794,85 € |
545,37 € |
249,48 € |
119.206,50 € |
|
61 |
794,85 € |
546,50 € |
248,35 € |
118.660,00 € |
|
62 |
794,85 € |
547,64 € |
247,21 € |
118.112,36 € |
|
63 |
794,85 € |
548,78 € |
246,07 € |
117.563,58 € |
|
64 |
794,85 € |
549,93 € |
244,92 € |
117.013,65 € |
|
65 |
794,85 € |
551,07 € |
243,78 € |
116.462,58 € |
|
66 |
794,85 € |
552,22 € |
242,63 € |
115.910,36 € |
|
67 |
794,85 € |
553,37 € |
241,48 € |
115.356,99 € |
|
68 |
794,85 € |
554,52 € |
240,33 € |
114.802,47 € |
|
69 |
794,85 € |
555,68 € |
239,17 € |
114.246,79 € |
|
70 |
794,85 € |
556,84 € |
238,01 € |
113.689,95 € |
|
71 |
794,85 € |
558,00 € |
236,85 € |
113.131,95 € |
|
72 |
794,85 € |
559,16 € |
235,69 € |
112.572,79 € |
|
73 |
794,85 € |
560,32 € |
234,53 € |
112.012,47 € |
|
74 |
794,85 € |
561,49 € |
233,36 € |
111.450,98 € |
|
75 |
794,85 € |
562,66 € |
232,19 € |
110.888,32 € |
|
76 |
794,85 € |
563,83 € |
231,02 € |
110.324,49 € |
|
77 |
794,85 € |
565,01 € |
229,84 € |
109.759,48 € |
|
78 |
794,85 € |
566,18 € |
228,67 € |
109.193,30 € |
|
79 |
794,85 € |
567,36 € |
227,49 € |
108.625,94 € |
|
80 |
794,85 € |
568,55 € |
226,30 € |
108.057,39 € |
|
81 |
794,85 € |
569,73 € |
225,12 € |
107.487,66 € |
|
82 |
794,85 € |
570,92 € |
223,93 € |
106.916,74 € |
|
83 |
794,85 € |
572,11 € |
222,74 € |
106.344,63 € |
|
84 |
794,85 € |
573,30 € |
221,55 € |
105.771,33 € |
|
85 |
794,85 € |
574,49 € |
220,36 € |
105.196,84 € |
|
86 |
794,85 € |
575,69 € |
219,16 € |
104.621,15 € |
|
87 |
794,85 € |
576,89 € |
217,96 € |
104.044,26 € |
|
88 |
794,85 € |
578,09 € |
216,76 € |
103.466,17 € |
|
89 |
794,85 € |
579,30 € |
215,55 € |
102.886,87 € |
|
90 |
794,85 € |
580,50 € |
214,35 € |
102.306,37 € |
|
91 |
794,85 € |
581,71 € |
213,14 € |
101.724,66 € |
|
92 |
794,85 € |
582,92 € |
211,93 € |
101.141,74 € |
|
93 |
794,85 € |
584,14 € |
210,71 € |
100.557,60 € |
|
94 |
794,85 € |
585,35 € |
209,50 € |
99.972,25 € |
|
95 |
794,85 € |
586,57 € |
208,28 € |
99.385,68 € |
|
96 |
794,85 € |
587,80 € |
207,05 € |
98.797,88 € |
|
97 |
794,85 € |
589,02 € |
205,83 € |
98.208,86 € |
|
98 |
794,85 € |
590,25 € |
204,60 € |
97.618,61 € |
|
99 |
794,85 € |
591,48 € |
203,37 € |
97.027,13 € |
|
100 |
794,85 € |
592,71 € |
202,14 € |
96.434,42 € |
|
101 |
794,85 € |
593,94 € |
200,91 € |
95.840,48 € |
|
102 |
794,85 € |
595,18 € |
199,67 € |
95.245,30 € |
|
103 |
794,85 € |
596,42 € |
198,43 € |
94.648,88 € |
|
104 |
794,85 € |
597,66 € |
197,19 € |
94.051,22 € |
|
105 |
794,85 € |
598,91 € |
195,94 € |
93.452,31 € |
|
106 |
794,85 € |
600,16 € |
194,69 € |
92.852,15 € |
|
107 |
794,85 € |
601,41 € |
193,44 € |
92.250,74 € |
|
108 |
794,85 € |
602,66 € |
192,19 € |
91.648,08 € |
|
109 |
794,85 € |
603,92 € |
190,93 € |
91.044,16 € |
|
110 |
794,85 € |
605,17 € |
189,68 € |
90.438,99 € |
|
111 |
794,85 € |
606,44 € |
188,41 € |
89.832,55 € |
|
112 |
794,85 € |
607,70 € |
187,15 € |
89.224,85 € |
|
113 |
794,85 € |
608,96 € |
185,89 € |
88.615,89 € |
|
114 |
794,85 € |
610,23 € |
184,62 € |
88.005,66 € |
|
115 |
794,85 € |
611,50 € |
183,35 € |
87.394,16 € |
|
116 |
794,85 € |
612,78 € |
182,07 € |
86.781,38 € |
|
117 |
794,85 € |
614,06 € |
180,79 € |
86.167,32 € |
|
118 |
794,85 € |
615,33 € |
179,52 € |
85.551,99 € |
|
119 |
794,85 € |
616,62 € |
178,23 € |
84.935,37 € |
|
120 |
794,85 € |
617,90 € |
176,95 € |
84.317,47 € |
|
121 |
794,85 € |
619,19 € |
175,66 € |
83.698,28 € |
|
122 |
794,85 € |
620,48 € |
174,37 € |
83.077,80 € |
|
123 |
794,85 € |
621,77 € |
173,08 € |
82.456,03 € |
|
124 |
794,85 € |
623,07 € |
171,78 € |
81.832,96 € |
|
125 |
794,85 € |
624,36 € |
170,49 € |
81.208,60 € |
|
126 |
794,85 € |
625,67 € |
169,18 € |
80.582,93 € |
|
127 |
794,85 € |
626,97 € |
167,88 € |
79.955,96 € |
|
128 |
794,85 € |
628,28 € |
166,57 € |
79.327,68 € |
|
129 |
794,85 € |
629,58 € |
165,27 € |
78.698,10 € |
|
130 |
794,85 € |
630,90 € |
163,95 € |
78.067,20 € |
|
131 |
794,85 € |
632,21 € |
162,64 € |
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|
132 |
794,85 € |
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161,32 € |
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133 |
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134 |
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135 |
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136 |
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|
137 |
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138 |
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139 |
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140 |
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141 |
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142 |
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148,00 € |
70.393,15 € |
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143 |
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|
144 |
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|
145 |
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650,90 € |
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|
146 |
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147 |
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|
148 |
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|
149 |
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|
150 |
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|
151 |
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|
152 |
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|
153 |
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133,02 € |
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|
154 |
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|
155 |
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|
156 |
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|
157 |
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|
158 |
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|
159 |
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|
160 |
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|
161 |
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|
162 |
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|
163 |
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|
164 |
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|
165 |
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|
166 |
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|
167 |
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|
168 |
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53.093,71 € |
|
169 |
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|
170 |
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51.723,81 € |
|
171 |
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51.036,72 € |
|
172 |
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|
173 |
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|
174 |
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|
175 |
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|
176 |
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|
177 |
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|
178 |
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46.186,81 € |
|
179 |
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45.488,18 € |
|
180 |
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44.788,10 € |
|
181 |
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|
182 |
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|
183 |
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42.679,09 € |
|
184 |
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41.973,15 € |
|
185 |
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|
186 |
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|
187 |
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39.846,50 € |
|
188 |
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|
189 |
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38.421,34 € |
|
190 |
794,85 € |
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80,04 € |
37.706,53 € |
|
191 |
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36.990,24 € |
|
192 |
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|
193 |
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|
194 |
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|
195 |
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|
196 |
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|
197 |
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|
198 |
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|
199 |
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|
200 |
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30.476,05 € |
|
201 |
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|
202 |
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29.011,81 € |
|
203 |
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28.277,40 € |
|
204 |
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|
205 |
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|
206 |
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|
207 |
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|
208 |
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|
209 |
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|
210 |
794,85 € |
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23.093,51 € |
|
211 |
794,85 € |
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22.346,77 € |
|
212 |
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|
213 |
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|
214 |
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|
215 |
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|
216 |
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|
217 |
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|
218 |
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|
219 |
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|
220 |
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|
221 |
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|
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|
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|
224 |
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|
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|
226 |
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|
227 |
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|
228 |
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|
229 |
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|
230 |
794,85 € |
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17,99 € |
7.859,42 € |
|
231 |
794,85 € |
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7.080,94 € |
|
232 |
794,85 € |
780,10 € |
14,75 € |
6.300,84 € |
|
233 |
794,85 € |
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13,13 € |
5.519,12 € |
|
234 |
794,85 € |
783,35 € |
11,50 € |
4.735,77 € |
|
235 |
794,85 € |
784,98 € |
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3.950,79 € |
|
236 |
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786,62 € |
8,23 € |
3.164,17 € |
|
237 |
794,85 € |
788,26 € |
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2.375,91 € |
|
238 |
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1.586,01 € |
|
239 |
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794,46 € |
|
240 |
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794,46 € |
1,66 € |
-0,00 € |
