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¿Cómo funciona una hipoteca? ¿Qué es el cuadro de amortización?


16.09.2016

Escrito por: Redacción


Pedir un préstamo hipotecario es uno de los pasos más importantes en la vida de una persona. Por eso, es muy importante entender cómo funciona y evaluar previamente cuáles son nuestras capacidades financieras para poder afrontar el pago. Siempre hay que recordar que por lo general hablamos de contratos a más de 20 años vista, generalmente incluso a más.

Recordemos primero que la cuota mensual que se va a pagar está compuesta por la parte del dinero prestado que tenemos que devolver ese mes (capital amortizado) más los gastos de intereses.

Esta cuota depende de:

  • El importe del capital prestado: el dinero que pedimos para comprar una casa. Por ejemplo, 150.000 euros.

Con el primero, el tipo de interés y por lo tanto la cuota mensual que hay que pagar permanecen fijos durante toda la vida del préstamo. Generalmente en el momento de la contratación se suele establecer un tipo superior que para las hipotecas de tipo variable, es decir, que es una apuesta de pagar más inicialmente esperando pagar menos a lo largo de la vida del préstamos porque esperas que suban los tipos de interés.

El tipo de interés variable se revisa generalmente anual o semestralmente y se ajusta a las condiciones de mercado en ese momento, de acuerdo con algún índice de referencia, como el Euribor (por ejemplo, Euribor + 1,2).

Con el tipo de interés mixto, se cobra un interés fijo durante un período inicial –suele ser de entre tres y cinco años– y luego pasa a ser un tipo variable.

  • El plazo: el número de meses o años en los que vamos a pagar el préstamo. Sueles ser hasta un máximo de 30 o 35 años.
  • La modalidad de cálculo: normalmente se calcula la cuota utilizando la modalidad de sistema de amortización constante –el llamado sistema francés–. Significa que la cuota total a pagar (capital amortizado + intereses) será siempre igual durante la vida del préstamo, a excepción de cuando toque hacer la revisión por subidas o bajadas de tipos de interés en las hipotecas de tipo variable. Aquí, los porcentajes de capital amortizado e intereses varían.

Cuando uno pide un préstamo, pongamos como ejemplo, 150.000 euros, para comprarse una vivienda, posteriormente al banco tiene que devolver el dinero prestado más los intereses que le cobra por prestarle ese dinero.

El objetivo de este artículo es entender cómo funciona un préstamo, es decir, la famosa tabla de amortización de una hipoteca.

Si seguimos el método francés, el interés se calcula aplicando el tipo de interés sobre el capital pendiente de devolución en cada momento –cuota mensual–. Por lo tanto, en las primeras cuotas,  los intereses compondrán la mayoría de la cuota total y sólo estará amortizando (pagando la deuda) una pequeña cantidad del capital pendiente. Pero con cada cuota el capital pendiente se reduce un poquito por lo que el mes siguiente estará pagando un poquito menos en concepto de intereses. Como la cuota total es la misma, significa que estará amortizando mayor cantidad con cada cuota. Y así sucesivamente.

Fuente: Simulador del Banco de España.

Aunque donde se ve mejor es la tabla de amortización:

Nº Mes

Tipo Interes (%)

Cuota (€)

Amortizado (€)

Intereses (€)

Capital Pendiente (€)

0

0

0

0

0

150.000,00

1

1,2

703,31

553,31

150

149.446,69

2

1,2

703,31

553,85

149,45

148.892,83

3

1,2

703,31

554,42

148,89

148.338,41

4

1,2

703,31

554,96

148,34

147.783,44

5

1,2

703,31

555,53

147,78

147.227,91

6

1,2

703,31

556,07

147,23

146.671,83

7

1,2

703,31

556,64

146,67

146.115,19

8

1,2

703,31

557,18

146,12

145.558,00

9

1,2

703,31

557,75

145,56

145.000,25

10

1,2

703,31

558,31

145

144.441,94

11

1,2

703,31

558,86

144,44

143.883,07

12

1,2

703,31

559,43

143,88

143.323,64

13

1,2

703,31

559,99

143,32

142.763,65

14

1,2

703,31

560,55

142,76

142.203,10

15

1,2

703,31

561,1

142,2

141.641,99

16

1,2

703,31

561,67

141,64

141.080,32

17

1,2

703,31

562,22

141,08

140.518,09

18

1,2

703,31

562,79

140,52

139.955,30

19

1,2

703,31

563,34

139,96

139.391,95

20

1,2

703,31

563,92

139,39

138.828,03

21

1,2

703,31

564,47

138,83

138.263,55

22

1,2

703,31

565,05

138,26

137.698,50

23

1,2

703,31

565,6

137,7

137.132,89

24

1,2

703,31

566,18

137,13

136.566,71

25

1,2

703,31

566,74

136,57

135.999,97

26

1,2

703,31

567,31

136

135.432,66

27

1,2

703,31

567,87

135,43

134.864,78

28

1,2

703,31

568,44

134,86

134.296,33

29

1,2

703,31

569,01

134,3

133.727,32

30

1,2

703,31

569,57

133,73

133.157,74

31

1,2

703,31

570,15

133,16

132.587,59

32

1,2

703,31

570,71

132,59

132.016,87

33

1,2

703,31

571,29

132,02

131.445,58

34

1,2

703,31

571,85

131,45

130.873,72

35

1,2

703,31

572,43

130,87

130.301,28

36

1,2

703,31

573,01

130,3

129.728,27

37

1,2

703,31

573,57

129,73

129.154,69

38

1,2

703,31

574,16

129,15

128.580,53

39

1,2

703,31

574,72

128,58

128.005,80

40

1,2

703,31

575,3

128,01

127.430,50

41

1,2

703,31

575,87

127,43

126.854,62

42

1,2

703,31

576,45

126,85

126.278,16

43

1,2

703,31

577,03

126,28

125.701,13

44

1,2

703,31

577,6

125,7

125.123,52

45

1,2

703,31

578,18

125,12

124.545,33

46

1,2

703,31

578,76

124,55

123.966,57

47

1,2

703,31

579,33

123,97

123.387,23

48

1,2

703,31

579,92

123,39

122.807,31

49

1,2

703,31

580,5

122,81

122.226,81

50

1,2

703,31

581,07

122,23

121.645,73

51

1,2

703,31

581,66

121,65

121.064,07

52

1,2

703,31

582,25

121,06

120.481,82

53

1,2

703,31

582,82

120,48

119.898,99

54

1,2

703,31

583,41

119,9

119.315,58

55

1,2

703,31

583,99

119,32

118.731,59

56

1,2

703,31

584,57

118,73

118.147,01

57

1,2

703,31

585,16

118,15

117.561,84

58

1,2

703,31

585,75

117,56

116.976,09

59

1,2

703,31

586,32

116,98

116.389,76

60

1,2

703,31

586,92

116,39

115.802,84

61

1,2

703,31

587,51

115,8

115.215,34

62

1,2

703,31

588,08

115,22

114.627,25

63

1,2

703,31

588,68

114,63

114.038,57

64

1,2

703,31

589,27

114,04

113.449,30

65

1,2

703,31

589,85

113,45

112.859,44

66

1,2

703,31

590,44

112,86

112.268,99

67

1,2

703,31

591,04

112,27

111.677,95

68

1,2

703,31

591,62

111,68

111.086,32

69

1,2

703,31

592,21

111,09

110.494,10

70

1,2

703,31

592,81

110,49

109.901,28

71

1,2

703,31

593,41

109,9

109.307,87

72

1,2

703,31

594

109,31

108.713,87

73

1,2

703,31

594,59

108,71

108.119,26

74

1,2

703,31

595,18

108,12

107.524,07

75

1,2

703,31

595,79

107,52

106.928,29

76

1,2

703,31

596,37

106,93

106.331,90

77

1,2

703,31

596,97

106,33

105.734,93

78

1,2

703,31

597,57

105,73

105.137,34

79

1,2

703,31

598,17

105,14

104.539,18

80

1,2

703,31

598,77

104,54

103.940,40

81

1,2

703,31

599,36

103,94

103.341,04

82

1,2

703,31

599,96

103,34

102.741,06

83

1,2

703,31

600,56

102,74

102.140,49

84

1,2

703,31

601,17

102,14

101.539,32

85

1,2

703,31

601,77

101,54

100.937,55

86

1,2

703,31

602,36

100,94

100.335,18

87

1,2

703,31

602,96

100,34

99.732,21

88

1,2

703,31

603,57

99,73

99.128,63

89

1,2

703,31

604,18

99,13

98.524,45

90

1,2

703,31

604,79

98,52

97.919,67

91

1,2

703,31

605,39

97,92

97.314,28

92

1,2

703,31

606

97,31

96.708,28

93

1,2

703,31

606,59

96,71

96.101,68

94

1,2

703,31

607,2

96,1

95.494,46

95

1,2

703,31

607,81

95,49

94.886,64

96

1,2

703,31

608,42

94,89

94.278,22

97

1,2

703,31

609,03

94,28

93.669,19

98

1,2

703,31

609,64

93,67

93.059,55

99

1,2

703,31

610,25

93,06

92.449,30

100

1,2

703,31

610,85

92,45

91.838,44

101

1,2

703,31

611,46

91,84

91.226,97

102

1,2

703,31

612,07

91,23

90.614,89

103

1,2

703,31

612,69

90,61

90.002,19

104

1,2

703,31

613,31

90

89.388,88

105

1,2

703,31

613,92

89,39

88.774,96

106

1,2

703,31

614,54

88,77

88.160,43

107

1,2

703,31

615,15

88,16

87.545,28

108

1,2

703,31

615,76

87,55

86.929,52

109

1,2

703,31

616,37

86,93

86.313,14

110

1,2

703,31

617

86,31

85.696,14

111

1,2

703,31

617,6

85,7

85.078,53

112

1,2

703,31

618,22

85,08

84.460,30

113

1,2

703,31

618,84

84,46

83.841,45

114

1,2

703,31

619,46

83,84

83.221,98

115

1,2

703,31

620,08

83,22

82.601,89

116

1,2

703,31

620,7

82,6

81.981,18

117

1,2

703,31

621,32

81,98

81.359,84

118

1,2

703,31

621,94

81,36

80.737,90

119

1,2

703,31

622,56

80,74

80.115,32

120

1,2

703,31

623,18

80,12

79.492,13

121

1,2

703,31

623,81

79,49

78.868,31

122

1,2

703,31

624,43

78,87

78.243,87

123

1,2

703,31

625,06

78,24

77.618,80

124

1,2

703,31

625,68

77,62

76.993,11

125

1,2

703,31

626,31

76,99

76.366,79

126

1,2

703,31

626,93

76,37

75.739,85

127

1,2

703,31

627,56

75,74

75.112,28

128

1,2

703,31

628,19

75,11

74.484,08

129

1,2

703,31

628,82

74,48

73.855,25

130

1,2

703,31

629,44

73,86

73.225,80

131

1,2

703,31

630,07

73,23

72.595,72

132

1,2

703,31

630,7

72,6

71.965,01

133

1,2

703,31

631,33

71,97

71.333,67

134

1,2

703,31

631,97

71,33

70.701,69

135

1,2

703,31

632,6

70,7

70.069,08

136

1,2

703,31

633,24

70,07

69.435,84

137

1,2

703,31

633,86

69,44

68.801,97

138

1,2

703,31

634,51

68,8

68.167,46

139

1,2

703,31

635,14

68,17

67.532,32

140

1,2

703,31

635,78

67,53

66.896,54

141

1,2

703,31

636,41

66,9

66.260,13

142

1,2

703,31

637,05

66,26

65.623,08

143

1,2

703,31

637,68

65,62

64.985,39

144

1,2

703,31

638,31

64,99

64.347,07

145

1,2

703,31

638,95

64,35

63.708,11

146

1,2

703,31

639,59

63,71

63.068,51

147

1,2

703,31

640,23

63,07

62.428,27

148

1,2

703,31

640,88

62,43

61.787,39

149

1,2

703,31

641,52

61,79

61.145,87

150

1,2

703,31

642,16

61,15

60.503,71

151

1,2

703,31

642,81

60,5

59.860,90

152

1,2

703,31

643,44

59,86

59.217,45

153

1,2

703,31

644,08

59,22

58.573,36

154

1,2

703,31

644,73

58,57

57.928,62

155

1,2

703,31

645,38

57,93

57.283,24

156

1,2

703,31

646,03

57,28

56.637,21

157

1,2

703,31

646,67

56,64

55.990,54

158

1,2

703,31

647,31

55,99

55.343,22

159

1,2

703,31

647,96

55,34

54.695,25

160

1,2

703,31

648,6

54,7

54.046,64

161

1,2

703,31

649,26

54,05

53.397,38

162

1,2

703,31

649,91

53,4

52.747,47

163

1,2

703,31

650,56

52,75

52.096,91

164

1,2

703,31

651,2

52,1

51.445,70

165

1,2

703,31

651,85

51,45

50.793,84

166

1,2

703,31

652,52

50,79

50.141,32

167

1,2

703,31

653,17

50,14

49.488,15

168

1,2

703,31

653,81

49,49

48.834,33

169

1,2

703,31

654,47

48,83

48.179,85

170

1,2

703,31

655,13

48,18

47.524,72

171

1,2

703,31

655,79

47,52

46.868,93

172

1,2

703,31

656,43

46,87

46.212,49

173

1,2

703,31

657,09

46,21

45.555,39

174

1,2

703,31

657,75

45,56

44.897,64

175

1,2

703,31

658,41

44,9

44.239,23

176

1,2

703,31

659,06

44,24

43.580,16

177

1,2

703,31

659,72

43,58

42.920,43

178

1,2

703,31

660,39

42,92

42.260,04

179

1,2

703,31

661,05

42,26

41.598,99

180

1,2

703,31

661,7

41,6

40.937,28

181

1,2

703,31

662,36

40,94

40.274,91

182

1,2

703,31

663,04

40,27

39.611,87

183

1,2

703,31

663,69

39,61

38.948,17

184

1,2

703,31

664,35

38,95

38.283,81

185

1,2

703,31

665,03

38,28

37.618,78

186

1,2

703,31

665,68

37,62

36.953,09

187

1,2

703,31

666,35

36,95

36.286,73

188

1,2

703,31

667,02

36,29

35.619,71

189

1,2

703,31

667,68

35,62

34.952,02

190

1,2

703,31

668,35

34,95

34.283,66

191

1,2

703,31

669,03

34,28

33.614,63

192

1,2

703,31

669,69

33,61

32.944,93

193

1,2

703,31

670,36

32,94

32.274,56

194

1,2

703,31

671,04

32,27

31.603,52

195

1,2

703,31

671,7

31,6

30.931,81

196

1,2

703,31

672,38

30,93

30.259,43

197

1,2

703,31

673,05

30,26

29.586,38

198

1,2

703,31

673,71

29,59

28.912,66

199

1,2

703,31

674,4

28,91

28.238,26

200

1,2

703,31

675,06

28,24

27.563,19

201

1,2

703,31

675,75

27,56

26.887,44

202

1,2

703,31

676,42

26,89

26.211,02

203

1,2

703,31

677,09

26,21

25.533,92

204

1,2

703,31

677,78

25,53

24.856,14

205

1,2

703,31

678,44

24,86

24.177,69

206

1,2

703,31

679,13

24,18

23.498,56

207

1,2

703,31

679,81

23,5

22.818,75

208

1,2

703,31

680,48

22,82

22.138,26

209

1,2

703,31

681,17

22,14

21.457,09

210

1,2

703,31

681,84

21,46

20.775,24

211

1,2

703,31

682,53

20,78

20.092,71

212

1,2

703,31

683,21

20,09

19.409,49

213

1,2

703,31

683,9

19,41

18.725,59

214

1,2

703,31

684,57

18,73

18.041,01

215

1,2

703,31

685,27

18,04

17.355,74

216

1,2

703,31

685,94

17,36

16.669,79

217

1,2

703,31

686,64

16,67

15.983,15

218

1,2

703,31

687,32

15,98

15.295,82

219

1,2

703,31

688,01

15,3

14.607,81

220

1,2

703,31

688,69

14,61

13.919,11

221

1,2

703,31

689,39

13,92

13.229,72

222

1,2

703,31

690,07

13,23

12.539,64

223

1,2

703,31

690,77

12,54

11.848,87

224

1,2

703,31

691,45

11,85

11.157,41

225

1,2

703,31

692,15

11,16

10.465,26

226

1,2

703,31

692,83

10,47

9.772,42

227

1,2

703,31

693,54

9,77

9.078,88

228

1,2

703,31

694,22

9,08

8.384,65

229

1,2

703,31

694,93

8,38

7.689,72

230

1,2

703,31

695,61

7,69

6.994,10

231

1,2

703,31

696,31

6,99

6.297,78

232

1,2

703,31

697,01

6,3

5.600,77

233

1,2

703,31

697,7

5,6

4.903,06

234

1,2

703,31

698,41

4,9

4.204,65

235

1,2

703,31

699,1

4,2

3.505,54

236

1,2

703,31

699,8

3,51

2.805,74

237

1,2

703,31

700,5

2,81

2.105,24

238

1,2

703,31

701,19

2,11

1.404,04

239

1,2

703,31

701,91

1,4

702,13

240

1,2

702,83

702,13

0,7

0

     

149.999

18.794

 

Ejemplo hipoteca:

Con la primera cuota, siguiendo con el ejemplo propuesto, pagaremos unos 553 euros de capital y otros 150 euros de intereses. En total 703 euros de cuota. Al año, antes de la revisión anual del tipo de interés, estaríamos pagando 559 euros de capital y 144 de intereses. En  total, los mismos 703 euros de cuota mensual. Si los tipos permaneciesen invariables y la cuota fuera siempre esos 703 euros mensuales, con el último pago al final de los 20 años de vida del présamo (mes 240) estaríamos pagando 702,13 euros de capital y 0,7 de intereses.

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