El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un inmueble que formaliza el compromiso entre comprador y vendedor. Este tipo de contrato es habitual en transacciones inmobiliarias y sirve como una garantía para ambas partes antes de firmar la escritura pública. En este artículo, te explicamos en detalle qué implica, cuánto dinero se suele aportar, quién paga los gastos, y otros aspectos clave que debes conocer.

¿Qué implica el contrato de arras?

El contrato de arras es un preacuerdo que establece las condiciones para la compraventa de un inmueble. Su objetivo principal es reservar la propiedad para el comprador, fijando un precio y una fecha límite para formalizar la venta mediante escritura pública. A su vez, asegura al vendedor que, si el comprador no cumple, podrá quedarse con una compensación económica.

Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos de arras:

• Arras penitenciales o de desistimiento: permiten a ambas partes desistir del contrato, perdiendo o devolviendo el dinero entregado más, habitualmente, otro tanto. Son los contratos de arras más comunes y el momento de desistimiento durará hasta la firma de la escritura de la compraventa.

• Arras penales: en caso de incumplimiento, se pueden reclamar daños y perjuicios adicionales. Suponen una indemnización en caso de incumplimiento, al penalizarlo con la pérdida de la señal por parte del vendedor o con su devolución por duplicado, más la exigencia del cumplimiento y una indemnización.

• Arras confirmatorias: son las que avalan ese contrato de compraventa, suponiendo un anticipo del precio total de la vivienda. Sería un contrato de compraventa con todas sus consecuencias, pero privado. Su incumplimiento implicaría que las partes podrían ir a juicio para exigir que se cumpliese.

¿Quién tiene que redactar el contrato de arras?

El contrato de arras puede ser redactado por ambas partes o bien por un abogado o asesor inmobiliario. Lo importante es que el documento sea claro y detallado, para evitar malentendidos o interpretaciones contradictorias que podrían dar lugar a un conflicto judicial. Si tienes dudas sobre cómo es un contrato de arras, puedes consultar en este artículo un modelo de contrato de arras y cómo redactarlo.

¿Cuánto dinero hay que dar en un contrato de arras?

No hay una cifra determinada, será la que las partes acuerden. Habitualmente el importe que se entrega en concepto de arras suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. Pero, repetimos, la Ley no fija una cantidad, por lo que este porcentaje puede variar en función de lo que acuerden ambas partes. Lo importante es que el monto sea significativo para garantizar el compromiso con el cumplimiento de una operación tan transcendente como es la compraventa de un piso.

¿Cuánto tiempo hay entre arras y escritura?

El tiempo entre la firma del contrato de arras y la escritura pública puede variar según lo pactado por ambas partes. Lo más habitual es que este plazo sea de 1 a 3 meses, tiempo en el que el comprador suele gestionar la financiación y realizar los trámites necesarios para el otorgamiento de la escritura.

¿Quién paga los gastos del contrato de arras?

Tampoco aquí hay una obligación predeterminada por la Ley. Por supuesto, el comprador está obligado a la entrega de las arras, pero los gastos derivados de la preparación y  formalización del contrato en sí, como el notario (si se decide acudir a uno) o el abogado, se negocian entran las partes. No obstante, lo habitual es que cuando en la compraventa medie una inmobiliaria el contrato de arras lo redacte ella y su coste quede dentro de las posibles comisiones que devengue de las partes por mediar en la operación.

¿Quién se queda con el dinero de un contrato de arras?

Depende del cumplimiento o incumplimiento del contrato:

• Si la operación llega a buen término, la cantidad entregada en arras se descuenta del precio final.

• Si el comprador incumple, el vendedor se queda con el dinero como compensación.

• Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de lo recibido al comprador si así se ha pactado.

¿Qué se hace después de firmar arras?

Después de firmar el contrato de arras, el comprador debe gestionar la hipoteca (si la necesita).

El vendedor, por su parte, debe reunir la documentación necesaria del inmueble (como el certificado de deuda pendiente si existe una hipoteca previa sobre la vivienda que hay que cancelar en el momento de la compraventa o el certificado energético) para formalizar la escritura.

Como la escritura se otorga ante notario, será este quien vele por la adecuación de todo lo que se necesite antes de proceder a la firma.

La elección del notario se hará de acuerdo con lo que se haya acordado en el contrato de arras. Lo habitual es que lo elija la parte que asuma el coste del otorgamiento de la escritura que, normalmente es el comprador.

¿Cómo tributan las arras?

Hay que distinguir dos situaciones:

1. Que la operación termine con éxito, es decir, que se firma la escritura de compraventa.

En el caso de vivienda de segunda mano, siendo el vendedor un particular, este no las tendrá que declarar de forma independiente. Las arras son una parte del precio de la compraventa. Cuando llegue el momento, el vendedor tendrá que reflejar en el IRPF del ejercicio de la operación la posible ganancia o pérdida patrimonial que le haya producido la venta del inmueble. Asimismo, el vendedor tendrá que liquidar la plusvalía municipal que corresponda. Pero todo esto será a partir de la firma de la escritura, NO de la firma del contrato de arras.

Si la vivienda es nueva, y el vendedor un profesional, el comprador pagará las arras junto con el IVA correspondiente.

2. Que la operación no termine con éxito.

La parte que se “enriquezca”, el vendedor si se queda con arras, o el comprador si recibe el doble de lo que entregó, tendrá que declarar las arras como ingreso en el IRPF.