El Consejo de Ministros ha aprobado este 6 de octubre dos nuevos reales decretos-ley sobre vivienda que mantienen la esencia de los rechazados por el Congreso la semana pasada, aunque incorporan algunas modificaciones y nuevas medidas.

En total, los decretos incluyen 21 medidas destinadas a facilitar el acceso al alquiler y a la compra de vivienda, aumentar la oferta disponible, reforzar la estabilidad de los inquilinos y combatir la especulación. A continuación, repasamos las medidas de estos decretos.

¿Qué medidas incluyen los nuevos decretos de vivienda?

Entre las principales medidas incluidas en el primer decreto destacan:

• Se refuerza la protección frente a los desahucios de personas vulnerables que no dispongan de una alternativa habitacional.

• Se contempla la prórroga de hasta dos años de los contratos de alquiler próximos a su finalización y se limita la subida de las rentas. La medida afecta a los contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 y exige que el inquilino esté al corriente de pago.

• Se establecen incentivos fiscales para pequeños propietarios que alquilen sus viviendas a precios asequibles.

• Los inquilinos también podrán beneficiarse de ventajas fiscales en el IRPF. Según el Gobierno, la deducción podría acercarse a los 1.000 euros anuales para un alquiler medio de 800 euros mensuales.

• Se modifica la tributación de los pisos turísticos para que tributen como una actividad económica.

• Se crea una línea de financiación gestionada por el ICO, denominada TU CASA, para facilitar la compra de la primera vivienda habitual. Estará dotada con 10.000 millones de euros y permitirá acceder a préstamos de hasta 50.000 euros, a un tipo de interés del 0% y sin comisiones.

• El préstamo podrá cubrir el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros. El mecanismo contempla un plazo de devolución de hasta diez años y un periodo de carencia vinculado al plazo de la hipoteca, con un máximo de 30 años.

• Se destinan 280 millones de euros en avales para fomentar la construcción industrializada de viviendas.

• Se contemplan 400 millones de euros para apoyar a los proveedores de vivienda social y contribuir a aumentar la oferta disponible.

• Casa 47, la empresa estatal de vivienda, incorporará inmuebles propiedad de la Seguridad Social que puedan destinarse a vivienda.

• Se establecen limitaciones a determinadas operaciones de compra de vivienda por parte de entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles, con el objetivo de combatir operaciones de carácter especulativo.

• También se incluyen medidas sobre los alquileres de temporada y por habitaciones y sobre los beneficios fiscales de las socimi, vinculándolos al alquiler asequible.

¿Qué establece el segundo decreto sobre los contratos de alquiler?

El segundo real decreto-ley tiene como objetivo reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y contempla la renovación automática de determinados contratos de alquiler.

Su convalidación presenta, sin embargo, mayores dificultades, al no contar a priori con los mismos apoyos que el primer decreto.

¿Cuándo entran en vigor los nuevos decretos de vivienda?

Tras su aprobación por el Consejo de Ministros, los reales decretos-ley deberán publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Posteriormente deberán ser sometidos a debate y votación para su convalidación o derogación en un plazo máximo de 30 días desde su promulgación. Debido a la disolución de las Cortes por la convocatoria de elecciones generales, será la Diputación Permanente del Congreso la encargada de pronunciarse sobre su convalidación.

En el caso del decreto relativo a la renovación automática de los contratos de alquiler, su aplicación queda condicionada a su convalidación por la Diputación Permanente.

Si la Diputación Permanente no convalida alguno de los reales decretos-leyes, este quedará derogado.

¿Qué es la Diputación Permanente del Congreso?

La Diputación Permanente es el órgano que mantiene determinadas funciones del Congreso cuando las Cortes Generales están disueltas o ha expirado su mandato. Entre sus funciones se encuentra pronunciarse sobre los reales decretos-leyes aprobados por el Gobierno durante este periodo. Por tanto, será este órgano el encargado de decidir sobre la convalidación de los nuevos decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros.

Otras cuestiones

¿Quién puede solicitar el préstamo de hasta 50.000 euros para comprar vivienda?

El programa TU CASA está destinado a facilitar la compra de la primera vivienda habitual y funciona como financiación complementaria a la hipoteca. Permitirá financiar hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, a un tipo de interés del 0% y sin comisiones. El decreto no establece un límite de edad, aunque parte de los requisitos concretos para acceder a estas ayudas deberán desarrollarse posteriormente.

¿Cómo funciona la prórroga de los contratos de alquiler?

Los inquilinos cuyos contratos cumplan determinados requisitos y finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, mediante periodos anuales y manteniendo las condiciones del contrato vigente. Para solicitarla, el inquilino deberá estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. Existen algunas excepciones, como que el propietario necesite la vivienda para sí mismo o determinados familiares.

¿Cuándo entran en vigor los nuevos decretos de vivienda?

Los nuevos reales decretos-ley deben publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE) para determinar su entrada en vigor. En el caso del segundo decreto, relativo a la renovación automática de determinados contratos de alquiler, el Gobierno ha anunciado que no entrará en vigor hasta que sea convalidado por la Diputación Permanente del Congreso.

¿Qué pasa si la Diputación Permanente no convalida los decretos?

Los reales decretos-ley deben someterse a la Diputación Permanente del Congreso para su convalidación o derogación. Si uno de ellos no obtiene los apoyos necesarios, quedará derogado y dejará de producir efectos. En el caso del segundo decreto sobre la renovación automática de los alquileres, al haberse condicionado su entrada en vigor a la convalidación, no llegaría a aplicarse si no obtiene el respaldo de la Diputación Permanente.