Muchas personas al cambiar de casa se preguntan si la hipoteca que tenían en la vieja la pueden mantener para conservar las condiciones. En este artículo vamos a ver cómo funcionaría en estos casos.
Cuando hablamos de hipotecas debemos entender que la vivienda es la garantía que estamos ofreciendo por ese préstamo. En el caso de comprar una casa y vender la anterior, lo que estaríamos haciendo es que esa garantía pase de una vivienda a la otra.
¿Puedo mantener mi hipoteca anterior al cambiar de casa?
Conservar la hipoteca que tenías contratada con tu banco es posible, siempre que la entidad lo acepte. Si queremos cambiar de casa y mantener la hipoteca tal y como la teníamos, estaríamos hablando de una novación del préstamo con garantía hipotecaria en el que cambia un elemento esencial del contrato: la garantía.
Para aprobar la novación, el banco valorará la nueva vivienda para saber si cubre suficientemente la deuda pendiente. Si el valor de la nueva vivienda es superior a la anterior, lo normal es que la entidad lo apruebe.
En el caso de necesitar dinero adicional para la nueva vivienda ya estaríamos hablando de una ampliación de la hipoteca y esto supondría un cambio en las condiciones esenciales del préstamo, ya no solo del capital, sino seguramente del plazo o del tipo de interés.
¿Es mejor conservar la hipoteca anterior o contratar una nueva?
En el caso en el que el banco aceptara el cambio de garantía, tendríamos que valorar si nos conviene hacer ese cambio u optar por cancelar la vieja hipoteca y hacer otra sobre la casa nueva. Para ello tendríamos que comparar la oferta actual de hipotecas en el mercado y analizar los gastos que nos supone cada una de las operaciones.
Costes de conservar nuestra hipoteca anterior
Mantener la vieja hipoteca y cambiar la garantía de una casa por otra tiene los siguientes gastos:
- Tasación de la nueva casa.
- Comisión por novación que se pagaría sobre el capital pendiente y que debe estar prevista en la escritura. Esta comisión varía de unas entidades a otras.
- Gastos de notaria, que sería entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente.
- Registro de la Propiedad, que suele ser como la mitad de lo que cueste la notaría.
- Gestoría, depende, pero puede ser un coste de entre 100 y 300 euros.
Coste de cancelar una hipoteca y contratar una nueva
Cancelar la hipoteca anterior y constituir una nueva supone los siguientes los gastos:
1. Gastos de cancelación de la vieja hipoteca:
- Comisión por cancelación anticipada. Su importe va a depender de diversas variables: fecha de firma de la hipoteca, tipo de interés (fijo o variable) y fecha en la que decidamos amortizarlo anticipadamente. Según los datos del Banco de España, las comisiones que el banco podrá cobrarnos para hipotecas cancedidas antes de junio de 2019 son las siguientes:
En el caso de préstamos que confueran concedidos después del 16 de junio de 2019, los gastos serían estos: comisión o compensación máxima para préstamos posteriores a junio de 2019.
- Gastos de notaría, Registro y gestoría que serían similares a los del caso anterior.
2. Gastos asociados a la nueva hipoteca:
- Tasación de la nueva casa.
- Comisión de apertura, que puede ser entre el 0% y el 2% (depende de cada entidad).
Por lo tanto, pptar por mantener la vieja hipoteca o cancelarla y constituir una nueva dependerá del balance que hagamos de los gastos que supone una u otra opción y, muy importante, de las condiciones de la nueva hipoteca. Si estas son mejores que las de la hipoteca antigua lo más probable es que nos convenga ir a una nueva.
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