El mercado inmobiliario español mantiene su atractivo para los inversores. Según el estudio “La rentabilidad de la vivienda en España en 2025”, elaborado por Fotocasa, la rentabilidad media del alquiler se situó en el 6% al cierre del tercer trimestre del año, apenas una décima menos que hace un año (6,1%). En este artículo vamos a ver cuáles son los barrios más y menos rentables para invertir en vivienda de España.
La rentabilidad se desplaza hacia la periferia
El estudio confirma una tendencia clara: las mayores rentabilidades se encuentran en las zonas más asequibles, tanto en la periferia de las grandes ciudades como en barrios intermedios. Según María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, “el mapa de la inversión inmobiliaria muestra una clara relación inversa entre el precio de compra y la rentabilidad obtenida. Los barrios más caros, especialmente en el centro de Madrid o Barcelona, presentan retornos mucho menores”.
En total, el 20% de los 274 barrios analizados ofrecen una rentabilidad igual o superior a la media nacional (6%), mientras que el 23% mejora sus datos respecto a 2024.
Los diez barrios más rentables de España
| Ciudad | Barrio | Rentabilidad 3T-2025 | Variación vs. 2024 |
|---|---|---|---|
|
Madrid |
Villaverde Alto |
10,9% |
+0,2 |
|
Sevilla |
El Torrejón - El Cerezo |
8,9% |
+0,9 |
|
Madrid |
Numancia |
8,6% |
+1,5 |
|
Toledo |
Casco Histórico |
8,5% |
+1,2 |
|
Valencia |
El Grau |
8,2% |
— |
|
Madrid |
Lucero |
8,0% |
+0,3 |
|
Madrid |
San Diego |
8,0% |
-2,6 |
|
Santander |
Alisal - San Román |
7,9% |
+1,6 |
|
Murcia |
Espinardo |
7,6% |
+2,0 |
|
Madrid |
Vista Alegre |
7,5% |
-0,6 |
Villaverde Alto, con casi un 11%, consolida su liderazgo gracias a precios de compra aún moderados y una alta demanda de alquiler. También destacan El Torrejón - El Cerezo (Sevilla) y Numancia (Madrid), que superan el 8,5%. Por su parte, Espinardo (Murcia) protagoniza una de las mayores subidas del año: gana dos puntos de rentabilidad en solo doce meses.
Los barrios menos rentables de España
| Ciudad | Barrio | Rentabilidad 3T-2025 | Variación vs. 2024 |
|---|---|---|---|
|
Madrid |
Lista |
2,6% |
-0,6 |
|
Madrid |
Recoletos |
2,6% |
0,0 |
|
Madrid |
Castellana |
2,6% |
-0,2 |
|
Málaga |
Centro Histórico |
2,8% |
-0,1 |
|
Madrid |
Almagro |
2,8% |
-0,5 |
|
Madrid |
Goya |
2,8% |
-0,2 |
|
Donostia-San Sebastián |
Área Romántica |
2,8% |
+0,5 |
|
Madrid |
Ibiza |
2,9% |
-0,1 |
|
Granada |
Avda. Federico García Lorca - Nueva Estación Autobuses |
2,9% |
-0,5 |
Las zonas prime de Madrid y Barcelona concentran las menores rentabilidades del país. Barrios como Recoletos, Castellana o Almagro apenas superan el 2,6%, muy por debajo de la media nacional. Aunque su valor patrimonial es alto, el retorno anual por alquiler es escaso.
Madrid: la ciudad de los contrastes
Madrid presenta los mayores contrastes del país. Entre Villaverde Alto (10,9%) y Lista (2,6%) hay una diferencia de más de 8 puntos porcentuales. Los distritos periféricos como Puente de Vallecas, Carabanchel o Latina concentran las oportunidades más atractivas para pequeños y medianos inversores, mientras que el centro mantiene precios de compra muy elevados.
Principales barrios rentables en Madrid
|
Distrito |
Barrio |
Rentabilidad 3T 2025 |
|---|---|---|
|
Villaverde |
Villaverde Alto |
10,9% |
|
Puente de Vallecas |
Numancia |
8,6% |
|
Latina |
Lucero |
8,0% |
|
Puente de Vallecas |
San Diego |
8,0% |
|
Carabanchel |
Vista Alegre |
7,5% |
|
Latina |
Aluche |
7,2% |
|
Usera |
Moscardó |
6,9% |
|
Hortaleza |
Pinar del Rey |
6,4% |
|
Ciudad Lineal |
Ventas |
5,7% |
|
Centro |
Embajadores - Lavapiés |
4,5% |
En contraste, los barrios con menor rentabilidad siguen siendo Lista (2,6%), Recoletos (2,6%), Castellana (2,6%) o Almagro (2,8%), todos ellos situados en el eje prime de Salamanca y Chamberí.
Barcelona: rentabilidades más moderadas
En Barcelona, la rentabilidad media se mantiene más estable, en torno al 5%. Los barrios más rentables son El Raval (6,1%), Sant Andreu de Palomar (6,0%) y El Clot (6,0%), mientras que los menos rentables se concentran en zonas de alto poder adquisitivo como Pedralbes (3,7%) o Sant Gervasi-Galvany (3,4%).
Rentabilidad de la vivienda en Barcelona
|
Distrito |
Barrio |
Rentabilidad 3T 2025 |
|---|---|---|
|
Ciutat Vella |
El Raval |
6,1% |
|
Sant Andreu |
Sant Andreu de Palomar |
6,0% |
|
Sant Martí |
El Clot |
6,0% |
|
Sants-Montjuïc |
El Poble Sec - Parc de Montjuïc |
5,9% |
|
Sant Martí |
El Camp de l’Arpa del Clot |
5,8% |
|
Gràcia |
Vila de Gràcia |
5,0% |
|
Ciutat Vella |
Barri Gòtic |
5,0% |
|
Sarrià-Sant Gervasi |
Sarrià |
3,9% |
|
Les Corts |
Pedralbes |
3,7% |
|
Sarrià-Sant Gervasi |
Sant Gervasi-Galvany |
3,4% |
El informe de Fotocasa revela un mercado de inversión más polarizado que nunca. Las zonas con precios de compra más bajos —como Villaverde Alto, Numancia o El Torrejón— ofrecen retornos superiores al 8%, mientras que las áreas más exclusivas pierden atractivo desde el punto de vista de la rentabilidad.
En un contexto de tipos de interés estabilizados y alquileres en máximos, el inversor medio se desplaza hacia barrios periféricos en busca de oportunidades.
