Debido a los largos periodos de amortización de una hipoteca, es bastante frecuente que quien la contrató no sea la misma persona que termina pagándola. Es lo que se llama subrogación hipotecaria por la parte del deudor.
¿En qué consiste la subrogación de hipoteca por la parte del deudor?
Un deudor "traspasa" a otro la titularidad de la hipoteca, es decir, se cambiaría el titular. Como la hipoteca ya hace tiempo que se concedió, que se entregó el dinero, esta subrogación lo que significa es que se traspasa la obligación de pago y todas las que conlleva la escritura de préstamo, así como los derechos que puedan corresponder al deudor. El nuevo titular de la hipoteca ocupa el lugar del antiguo.
¿Cuándo se hace un traspaso de hipoteca?
Las situaciones por las que esto se puede producir son varias pero la más frecuente es cuando se vende un piso que tiene pendiente una carga hipotecaria.
En este caso el comprador tiene dos posibilidades: pedirle a vendedor que amortice lo que queda del préstamo o subrogarse él mismo en las obligaciones pendientes. En este último caso la obligación de pagar el importe pendiente pasaría a ser del comprador.
¿Cómo se hace una sobrogación hipotecaria?
Pero esto no es automático, para que pueda producirse el banco titular de la hipoteca tienen que estar de acuerdo y, aunque normalmente lo está, puede ocurrir que la valoración de riesgos que haga del comprador le indique que este no tiene capacidad suficiente de pago y niegue la subrogación.
Si el comprador de la vivienda, el vendedor y el banco están de acuerdo en la subrogación hipotecaria, esta es muy fácil. Bastaría con ir a notario donde las tres partes firmarían la documentación correspondiente. Normalmente esta firma se hace simultáneamente a la de compraventa de la vivienda.
Ventajas del traspaso de hipoteca
La subrogación hipotecaria es un trámite sencillo, menos engorroso que el cancelar la hipoteca y pedir otra nueva. Esto facilita las cosas al comprador.
Dependiendo de la fecha en la que haya sido otorgada la hipoteca la subrogación, puede facilitar mejores condiciones de que las que estén vigentes en el mercado en ese momento.
Gastos de subrogar una la hipoteca
La ventaja más clara viene vía gastos. El vendedor se ahorra los gastos asociados a una comisión por cancelación anticipada, si está prevista en la escritura.
El comprador se ahorra los gastos asociados a una comisión de apertura que se suele devengar cuando se trata de una hipoteca nueva
Los gastos de notaria, gestoría y registro que se devengasen serían por cuenta del banco.
Si está prevista en la escritura de hipoteca el vendedor tendría que pagar una comisión por subrogación que está limitada por ley.
El único gasto que teóricamente asumiría el nuevo titular de la hipoteca sería el de la tasación, pero al tratarse de una subrogación la tasación, como regla que admite excepciones, no sería necesaria ya que se hizo cuando se otorgó originalmente el préstamo.
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