El mercado inmobiliario español continúa registrando un aumento sostenido en los precios de la vivienda. ¿Qué motivos hay detrás de estas subidas de los precios? A continuación desglosamos algunas de las razones, basándonos en los datos compartidos por el Banco de España y el equipo de Análisis de Bankinter.
1. Crecimiento de la demanda, impulsado por población y extranjeros
El informe del Banco de España señala que la demanda de vivienda se ha visto impulsada, en gran medida, por el crecimiento de la población y la llegada de no residentes. En este sentido, destaca que los extranjeros representan ya más del 20% de las transacciones de vivienda, alcanzando un volumen de 130.000 unidades anuales. En cuanto a la capacidad de pago de los compradores extranjeros, el precio medio por metro cuadrado de la vivienda adquirida por extranjeros no residentes en 2023 fue un 70% mayor que el de los nacionales residentes.
Fuente: Banco de España a partir del Centro de Información Estadística del Notariado y del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible.
2. Déficit de oferta de vivienda nueva
Uno de los factores más mencionados en ambos informes es la falta de oferta. Según los datos del INE, la producción de vivienda nueva sigue en niveles bajos, con unas 90.000 viviendas anuales, muy por debajo de la creación de hogares, que en los últimos años ha superado las 200.000 unidades.
La escasez es especialmente grave en grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, así como en la costa mediterránea y las islas.
3. Subida del precio de los alquileres
El aumento del coste del alquiler también está influyendo en el mercado de compraventa. Según el equipo de Análisis de Bankinter, el precio del alquiler ha subido debido en parte al crecimiento del alquiler turístico y a la disminución de la oferta de alquiler residencial en un 57% en los últimos tres años, con base en los datos compartidos por Tecnocasa.
4. Políticas monetarias: rebajas de tipos de interés
La caída de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) es otro factor que está impulsando la demanda de vivienda. Según las previsiones del equipo de Análisis de Bankinter, las bajadas del BCE y la previsión de más reducciones harán que el euríbor siga moderándose, facilitando la financiación y haciendo más atractiva la compra.
¿Hay burbuja de los precios de la vivienda?
A pesar del encarecimiento de la vivienda, el equipo de Análisis de Bankinter descarta que exista una burbuja inmobiliaria. La razón principal es que la accesibilidad a la vivienda sigue siendo mejor que en la crisis de 2007. El esfuerzo hipotecario medio está en 36% de la renta, cerca de la media histórica del 35%, y el crecimiento de la renta bruta disponible de los hogares ha sido fuerte (+10% en 2023).
