El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un inmueble que formaliza el compromiso entre comprador y vendedor. Este tipo de contrato es habitual en transacciones inmobiliarias y sirve como una garantía para ambas partes antes de firmar la escritura pública. En este artículo, te explicamos en detalle qué implica, cuánto dinero se suele aportar, quién paga los gastos, y otros aspectos clave que debes conocer.
¿Qué implica el contrato de arras?
El contrato de arras es un preacuerdo que establece las condiciones para la compraventa de un inmueble. Su objetivo principal es reservar la propiedad para el comprador, fijando un precio y una fecha límite para formalizar la venta mediante escritura pública. A su vez, asegura al vendedor que, si el comprador no cumple, podrá quedarse con una compensación económica.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de arras:
- Arras penitenciales o de desistimiento: permiten a ambas partes desistir del contrato, perdiendo o devolviendo el dinero entregado. Son los contratos de arras más comunes y el momento de desistimiento durará hasta la firma de la escritura de la compraventa.
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Arras penales: en caso de incumplimiento, se pueden reclamar daños y perjuicios adicionales. Suponen una indemnización en caso de incumplimiento, al penalizarlo con la pérdida de la señal por parte del vendedor o con su devolución por duplicado, más la exigencia del cumplimiento y una indemnización.
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Arras confirmatorias: son las que avalan ese contrato de compraventa, suponiendo un anticipo del precio total de la vivienda. Su incumplimiento implicaría ir a juicio.
¿Quién tiene que redactar el contrato de arras?
El contrato de arras puede ser redactado por ambas partes o bien por un abogado o asesor inmobiliario. Lo importante es que el documento esté claro y detallado, para evitar malentendidos. Si tienes dudas sobre cómo es un contrato de arras, puedes consultar en este artículo un modelo de contrato de arras y cómo redactarlo.
¿Cuánto dinero hay que dar en un contrato de arras?
El importe que se entrega en concepto de arras suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. Sin embargo, no hay una cantidad fija por ley, por lo que este porcentaje puede variar en función de lo que acuerden ambas partes. Lo importante es que el monto sea significativo para garantizar el compromiso.
¿Cuánto tiempo hay entre arras y escritura?
El tiempo entre la firma del contrato de arras y la escritura pública puede variar según lo pactado por ambas partes. Lo más habitual es que este plazo sea de 1 a 3 meses, tiempo en el que el comprador suele gestionar la financiación y los trámites para la compra definitiva.
¿Quién paga los gastos del contrato de arras?
El comprador es quien asume el pago de las arras. No obstante, los gastos derivados de la formalización del contrato, como el notario (si se decide acudir a uno) o la redacción del acuerdo, suelen ser negociados entre las partes.
¿Quién se queda con el dinero de un contrato de arras?
Depende del cumplimiento del contrato:
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Si la operación llega a buen término, la cantidad entregada en arras se descuenta del precio final.
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Si el comprador incumple, el vendedor se queda con el dinero como compensación.
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Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de lo recibido al comprador.
¿Qué se hace después de firmar arras?
Después de firmar el contrato de arras, el comprador debe gestionar la hipoteca (si la necesita), completar los trámites legales y preparar la escritura de compraventa. El vendedor, por su parte, debe reunir la documentación necesaria del inmueble (como el certificado de deuda pendiente o el certificado energético).
¿Cómo tributan las arras?
En el caso de nueva vivienda, el comprador pagará las arras junto con el IVA correspondiente. Y en vivienda de segunda mano, al formalizar la escritura el comprador liquidará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el precio de venta, habiendo incluido las arras. Si la compra se realiza, el vendedor tendrá que abonar la plusvalía municipal y declarar la ganancia en su IRPF. Y si finalmente no se realiza y hay arras penitenciales, lo normal es que quien se quede las arras las declare en su IRPF, y quien las pierda, declare la pérdida en dicho impuesto.
