La subida de tipos de interés afecta a los llamados gastos financieros de las familias y empresas. En el caso de las personas, incrementa los intereses que pagan por sus préstamos y esto hace que se tenga una capacidad de pago menor. Dicho descenso desincentiva el consumo y la compra de otros activos, como la vivienda. En este artículo, estudiamos el impacto de la subida de tipos en la compraventa de viviendas en Estados Unidos y España.
La Reserva Federal norteamericana primero, y después, el Banco Central Europeo (BCE), iniciaron en marzo de 2022 una escalada en los tipos de interés para tratar de controlar una inflación que se había desbocado. Los efectos de una subida de tipos de interés son amplios y, tras más de un año tensando la cuerda del precio del dinero, se observa un claro efecto en la venta de viviendas. De momento, se ha reducido el ritmo de ventas de viviendas, aunque los precios no experimentan aún cambios significativos o proporcionales al incremento del precio del dinero.
A continuación, mostramos los efectos de la subida de tipos a las ventas y precios de la vivienda en España y EE. UU.
Impacto de la subida de tipos en la venta de viviendas en España
En Europa, los tipos de interés han pasado del 0% al 4,5% en el tiempo récord de apenas un año y medio. El euríbor, principal indicador para el cálculo de las hipotecas en España, lleva algunas semanas por encima del 4% y ha supuesto un sensible incremento del precio de las cuotas hipotecarias para los compradores de vivienda y para los hipotecados a tipos variables.
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En España, el impacto de la subida de tipos de interés se ha dejado notar en la venta de viviendas. Así, se ha pasado de una venta mensual de unas 60.000 viviendas al mes en mayo de 2022 al ritmo actual de 48.000 unidades en julio de 2023, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En datos mensuales interanuales, suponen un descenso del 10%.
Esta subida de tipos de interés ha provocado que el número de hipotecas que se abren a tipo fijo y variable estén en un nivel cercano, haciendo dudar al hipotecado. Para estos casos, Bankinter ha lanzado la nueva “Hipoteca Dual” que permite abrir una hipoteca personalizando la cantidad que quieres a tipo fijo y la que quieres a tipo variable.
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Impacto de la subida de tipos de interés en el precio de la vivienda en España
La subida de los tipos de interés y el descenso de las compraventas de viviendas no está afectando de momento de forma proporcional a los precios de la vivienda. Así, según los datos de idealista.com, el precio de la vivienda en España alcanza los 2.007 euros/m2, que supone un ascenso del 7,5% en tasa anual. De hecho, según este indicador, el precio estaría cerca ya de alcanzar más de 15 años después de los máximos de 2007.
Fuente: idealista.com
Una tendencia similar muestra el indicador de precios del INE, que apunta que el precio de la vivienda creció un 3,6% en el último año. Si bien ha moderado su crecimiento respecto a casi el 10% del primer trimestre de 2022, aún conserva tasas positivas. Es decir, el precio de la vivienda en España sigue subiendo.
Consulta la previsión del precio de la vivienda en España para los próximos años
Impacto en la vivienda de la subida de tipos en EE. UU.
Las hipotecas en Estados Unidos se fijan de acuerdo con el bono a 30 años (30 year fixed-rate mortgage). Este vivió sus mínimos históricos en 2021 alrededor del 2,65%. En dicho momento, la venta de viviendas en Estados Unidos alcanzaba unos máximos de 6,5 millones de unidades al año. Desde ese momento se han invertido los papeles.
Los tipos de interés para abrir una hipoteca en la primera potencia mundial -que generalmente son a tipo fijo- han alcanzado recientemente el 7,3% (máximo en 20 años) y han provocado una caída en la accesibilidad al mercado inmobiliario a mínimos históricos. Dicho "muro" ha provocado una caída de la venta de viviendas a niveles de 4 millones, es decir, casi un 40% menos, como se puede ver en el siguiente gráfico realizado por Visual Capitalist con datos de FreddieMac y Trading Economics.
Consulta la previsión sobre el futuro de los tipos de interés en EE. UU.
Impacto de la subida de tipos de interés en el precio de la vivienda en EE. UU.
Respecto a los precios de la vivienda en EE. UU., también está mostrando una resiliencia a la subida de tipos de interés. Los precios de las viviendas en Estados Unidos tuvieron una subida del 0,9% en julio, marcando el quinto mes consecutivo de ascenso. Además, por primera vez desde febrero, los precios crecieron en tasa interanual un 0,1%, según los últimos datos del índice Case-Shiller.
Otros indicadores también apuntan a precios de la vivienda “agarrados” a niveles máximos. Según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio medio de una vivienda superó los 400.000 dólares por primera vez, al llegar a los 413.500 dólares.
Aglutinando todas las cifras, las familias dedicaron cerca del 24% de sus ingresos al pago de la hipoteca en el segundo trimestre, frente al 19% de los tres meses anteriores y el 17% del año pasado.
