La herencia es la fórmula habitual para trasmitir una vivienda. Pero no la única. El año pasado 32.516 fincas urbanas fueron donadas. Un número creciente desde 2014 pero todavía inferior al registrado en 2008 (41.900 fincas urbanas donadas). Si tienes duda sobre qué impuestos tienes que pagar, cómo declararlo en la renta o cómo se calcular la ganancia patrimonial, en este artículo hacemos un repaso a todos los aspectos.
Fiscalidad en la donación de una vivienda
Impuesto de Sucesiones y Donaciones de las donaciones de pisos
El donatario (persona que recibe la donación) de cualquier bien tendrá que hacer frente al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, impuesto cedido a las Comunidades Autónomas. En caso de recibir la donación de una vivienda, la norma que se aplica es la de la autonomía donde esté ubicada la casa. Si lo que se dona es dinero en metálico para comprar una vivienda, entonces se aplica la norma de la autonomía en la que se encuentre la residencia habitual del donatario (esto es, allí donde haya estado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación).
En cada comunidad su regulación es diferente. En algunas de ellas se establecen importantes reducciones o bonificaciones, especialmente en las donaciones de padres a hijos. Por ejemplo, en la Comunidad de Andalucía, Madrid, Murcia y La Rioja a las donaciones entre padres e hijos se aplicará una bonificación del 99% sobre la cuota tributaria.
El plazo de presentación será de 30 días hábiles a contar desde el día en que se realice la donación.
Donar una vivienda en Madrid
La Comunidad de Madrid regula una bonificación del 99% de la cuota del Impuesto sobre Donaciones cuando el donatario, sea descendiente (hijo, nieto...), cónyuge o ascendiente (padres, abuelos...) y adoptantes o adoptados (Grupos I y II). Para las donaciones que se produzcan entre hermanos desde el 1 de enero de 2019, se aplica una bonificación del 15% de la cuota tributaria. Si esta es entre entre tíos y sobrinos, la bonificación es del 10%.
También desde 2019, si la donación es en metálico a favor del cónyuge, hijos, nietos (Grupo I y II) o hermanos del donante, el donatario se podrá aplicar una reducción del 100% de la donación recibida con el límite máximo de 250.000 €, siempre y cuando el importe de lo donado se destine en el plazo de un año desde la donación a la adquisición de una vivienda habitual. En estos casos es necesario que el origen de los fondos donados esté debidamente justificado.
Ejemplo: Un padre dona a su hijo un inmueble, ubicado en la Comunidad de Madrid, cuyo valor es de 200.000 €. El hijo tiene que liquidar el Impuesto sobre Donaciones. Realizados los cálculos oportunos, le saldría una cuota tributaria de 31.621,21 € y aplicándose la bonificación que tiene regulada la Comunidad de Madrid solo pagaría 316,21 € (el 1% de 31.621,21 €).
Plusvalía municipal de las donaciones
Al recibir en donación un inmueble urbano, el donatario tendrá que abonar la plusvalía municipal, salvo que pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior al que tenía cuando lo adquirió el donante.
Este tributo local se calcula sobre el valor catastral del suelo al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%. Hay que pagarlo en los siguientes 30 días hábiles desde que se realiza la donación
Tanto en la herencia como en la donación de un inmueble hay que hacer frente a la plusvalía municipal. En el caso de transmisiones mortis, es decir una sucesión, es algo inferior que inter vivos, a través de donación.
Renta: cómo declarar en el IRPF una donación
El donante tiene que reflejar la ganancia patrimonial de la donación a la hora de realizar la declaración de la renta.
En el caso de las donaciones, habrá que tener en cuenta la rentabilidad acumulada de los bienes que se van a donar. El donante deberá tributar en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) al 19-23% por la ganancia generada desde la compra hasta el momento de la donación, a excepción de que se trate de la vivienda habitual y la persona tenga más de 65 años o que lo donado sea dinero.
En el caso de sucesiones, la ganancia generada desde la compra hasta el momento de fallecimiento no tributa, es lo que se conoce como “plusvalía del muerto”.
Cómo calcular la ganancia o pérdida patrimonial en una donación
Desde Asepyme explican que lo que te interesa conocer a la hora de planificar una donación, tanto si eres donante como si eres el donatario, es la diferencia de valor entre la adquisición y la transmisión del inmueble.
A los precios de adquisición y donación se les puede sumar una serie de gastos que afectan al cálculo de la ganancia y su tributación.
Calcular el valor de transmisión:
- Importe real por el que la donación se habría efectuado (valor que figura en la escritura) o valor declarado o comprobado a efectos de sucesiones y donaciones. Será el importe real, que no puede ser inferior al valor de mercado.
- Coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el bien objeto de transmisión.
- Gastos y tributos inherentes a la adquisición (IVA, ITP y AJD, ISD, comisiones…), a excepción de los intereses, satisfechos por el donatario.
- Amortizaciones deducibles desde un punto de vista fiscal.
- Tributos y gastos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses satisfechos por el donante, como el pago de la plusvalía municipal.
El resultado sería: Importe real + coste de las inversiones y mejoras + gastos y tributos – amortizaciones deducibles.
Otras ventajas de la donación de un piso
El donante puede reservarse el usufructo del bien donado y transmitir la nuda propiedad al donatario. Recuerda que la nuda propiedad es la posesión solo de la propiedad pero sin el disfrute, que se reserva a la persona usufructuaria hasta que se extinga el acuerdo por diferentes motivos, ya sea fallecimiento (usufructo vitalicio) o por la cesión voluntaria del usufructo (se fija una fecha de común acuerdo).
