Vender una casa heredada puede ser un proceso lleno de desafíos y preguntas, especialmente cuando se trata de herencias compartidas entre hermanos u otros herederos. Este artículo tiene como objetivo brindar una guía sobre los pasos, trámites, impuestos involucrados y posibles conflictos que podrían surgir en este proceso.
Pasos para vender una casa heredada
1. Aceptar la herencia y proceder con la venta
Antes de comenzar el proceso de venta de una casa heredada, es esencial seguir una serie de pasos formales:
1.1. Documentos para heredar la vivienda
La aceptación de la herencia requiere de cierta documentación:
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Testamento del causante, si existe.
1.2. Situaciones con y sin testamento
Con testamento: Se realiza un inventario y se crea una escritura de partición de la herencia.
Sin testamento: El notario determina los herederos legales y se genera el acta de declaración de herederos, seguido de la escritura de partición.
1.3. Impuestos relacionados con la herencia
Impuesto sobre sucesiones y donaciones: Debe pagarse al recibir la herencia, varía según la comunidad autónoma y debe abonarse en 6 meses.
Plusvalía municipal: Grava el aumento de valor de terrenos urbanos y también debe pagarse en un plazo de 6 meses.
1.4. Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad
La escritura permite el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, previo pago de los impuestos correspondientes.
2. Venta de la casa heredada
Una vez aceptada la herencia, el inmueble pasa a ser propiedad de los herederos en la proporción acordada en la escritura. Se procede a la venta y el dinero se distribuye entre los herederos según su cuota de participación.
2.1. Impuestos por la venta del inmueble heredado
El IRPF se aplica únicamente a la ganancia patrimonial obtenida con la venta, declarada en el IRPF correspondiente al año de la transacción. Consulta este artículo de los expertos fiscales de Bankinter para conocer cómo calcular los impuestos a pagar al vender una casa heredada.
2.2. Posibles conflictos y preguntas frecuentes
Desgraciadamente, en las herencias pueden producirse conflictos, discusiones y enfrentamientos. La recomendación es dialogar mucho, con cariño y empatía por los sentimientos y emociones de cada heredero, tratando de llegar amistosamente a un acuerdo.
Aunque se debe evitar a toda costa llegar a un enfrentamiento legal, no siempre se consigue. Para esos casos, a continuación, te enumeramos posibles conflictos y posibles soluciones al respecto que pueden surgir en la venta de una casa heredada.
a) Desacuerdo en cuanto al reparto de la herencia: En caso de desacuerdo entre herederos, se puede solicitar la extinción del condominio o vender la parte de la herencia.Cuando existen desacuerdos entre los herederos sobre la venta de una casa heredada, hay opciones legales disponibles para resolver estas disputas. Uno de los caminos posibles es solicitar la extinción del condominio, lo que implica dividir la propiedad en partes individuales para que cada heredero tenga la titularidad exclusiva sobre su porción. Esto permite que cada uno disponga libremente de su parte de la propiedad y pueda venderla o hacer uso de ella sin necesidad de consentimiento de los demás herederos.
Otra alternativa es vender la parte de la herencia a un tercero, una acción conocida como "venta de proindiviso". Esta opción es válida cuando uno o varios herederos desean desvincularse de la propiedad sin el acuerdo unánime de todos los copropietarios. Es importante señalar que esta venta puede realizarse, pero normalmente implica un precio inferior al de mercado debido a las circunstancias especiales de la transacción.
b) Tiempo para vender: No existe un plazo legal para vender una casa heredada.Es importante destacar que desde septiembre de 2021, no existe un plazo legal establecido para vender una casa heredada en España. Anteriormente, se requería esperar un periodo determinado antes de vender el inmueble, pero esa restricción fue eliminada de la Ley Hipotecaria.
Esta derogación ha permitido a los herederos vender la propiedad en cualquier momento después de la aceptación de la herencia. Ya no existe la limitación de tiempo que previamente impedía la venta temprana, lo que brinda mayor flexibilidad para comercializar el inmueble.
c) Oposición a la venta: Se puede recurrir a la división de cosa común para proceder con la venta del inmueble.En situaciones donde existe oposición a la venta de la casa heredada por parte de uno o algunos de los herederos, se puede recurrir a la división de cosa común. Este procedimiento legal busca resolver conflictos de condominio, permitiendo que un juez ordene la venta forzada del inmueble y la posterior distribución del producto obtenido entre los copropietarios, cuando no existe acuerdo entre ellos para la venta voluntaria.
d) Uno de los herederos vive en el inmueble: Sin acuerdo, los herederos podrían iniciar una acción de desahucio por precario.Si uno de los herederos reside en la vivienda heredada y no hay un acuerdo entre los copropietarios para su permanencia, los demás herederos pueden tomar medidas legales para desalojar a esa persona. En estas situaciones, se puede iniciar una acción judicial conocida como "desahucio por precario", mediante la cual se busca que el poseedor sin título legal abandone la propiedad, ya que carece de un acuerdo o derecho establecido que le permita permanecer en ella.
La venta de una casa heredada implica trámites legales, fiscales y en ocasiones, conflictos familiares. Recomendamos evitar disputas y para ello es crucial informarse, asesorarse adecuadamente y seguir los pasos legales para garantizar una transacción exitosa y evitar problemas futuros.
