El índice UBS Global Real Estate Bubble evalúa el riesgo de burbujas inmobiliarias en las principales ciudades del mundo. El informe concluye que el riesgo medio de burbujas inmobiliarias ha disminuido ligeramente por segundo año consecutivo, aunque la situación varía según la región. Respecto a España, en su reciente informe de 2024, señala que el riesgo de burbuja en el mercado inmobiliario de Madrid sigue estando un nivel moderado, lejos de otras ciudades como Miami.
Los precios de la vivienda en las principales ciudades del mundo se han movido de forma dispar en la última década (desde el segundo trimestre de 2014 al cierre del segundo trimestre de 2024). Así, según la gran ciudad que se analice, encontramos desde revalorizaciones del 106% en Miami, del 76% en Ámsterdam o el 68% de Tokio al descenso del 22% de Sao Paulo, del 12% en Dubai o el 9% de Londres. Según los datos del informe de UBS, Madrid se situaría en un entorno medio, con un alza del 32% en los precios de venta en los últimos 10 años.
En su opinión, los desequilibrios en general han disminuido en Europa, se mantuvieron estables en Asia-Pacífico y aumentaron en Estados Unidos. En este sentido, Miami tiene actualmente el mayor riesgo de burbuja, seguida de Tokio y Zúrich. Por si parte, Dubai ha experimentado el mayor aumento del riesgo de burbuja desde mediados de 2023.
El índice de burbuja inmobiliaria global de UBS utiliza un promedio ponderado de cinco subíndices para evaluar el riesgo de burbuja. Estos subíndices son evalúan los precios de venta y alquiler, los ingresos, la relación hipotecas/PIB y construcción/PIB (distorsión económica) y la relación de precios entre ciudades y países.
Burbuja inmobiliaria en Madrid
De acuerdo con esos datos, el informe señala que el riesgo de burbuja en el mercado inmobiliario de Madrid ha aumentado respecto al año pasado, pero sigue siendo moderado. Según sus datos, los precios reales en Madrid (descontando la inflación) todavía están un 25% por debajo de su máximo de 2007, pero el mercado de la vivienda ha tenido un comportamiento más potente que el del resto del país en los últimos años. La fuerte formación de hogares y la demanda de inversión han elevado la escasez de viviendas en Madrid.
Por su parte, los alquileres reales (descontando la inflación) en Madrid aumentaron un 15% en los últimos cuatro trimestres, lo que provocó un aumento del 5% en los precios de la vivienda entre mediados de 2023 y mediados de 2024, a pesar de las difíciles condiciones de financiación.
El informe destaca que el mercado inmobiliario de Madrid, junto con el de otras ciudades como San Francisco y Miami, ofrece una mejor asequibilidad en comparación con ciudades como Tokio, París y Londres, donde la relación precio-ingreso es significativamente mayor.
En general, el informe presenta un panorama heterogéneo para el mercado inmobiliario de Madrid. Si bien el riesgo de burbuja es moderado y la asequibilidad sigue siendo comparativamente mejor que en otras ciudades del mundo, la creciente escasez de viviendas y el aumento de los alquileres plantean un desafío para la capital española.
Respecto a la asequibilidad, relación de los precios con los salarios, es un factor clave para evaluar el riesgo de burbuja. UBS calcula en su informe la asequibilidad utilizando la relación precio-ingresos. Esta relación indica el número de años que necesita trabajar un trabajador cualificado del sector servicios para poder comprar un piso de 60 m² cerca del centro de la ciudad. Cuanto mayor sea la proporción, menos asequible será la vivienda en esa ciudad. En el siguiente cuadro se observa que Madrid se ubica en los últimos puestos por esta ratio.
Riesgos del mercado inmobiliario en Madrid
Estas son las principales razones por las que el riesgo de burbuja en Madrid ha aumentado respecto al año pasado, según las fuentes:
Fuerte formación de hogares y demanda de inversión: El informe destaca que la fuerte formación de hogares y la demanda de inversión en Madrid han intensificado la escasez de vivienda, contribuyendo al aumento del riesgo de burbuja.
Desvinculación del resto del país: aunque los precios reales (descontando la inflación) en Madrid todavía están por debajo de su máximo de 2007, el mercado inmobiliario ha tenido un mejor desempeño que el del resto de España en los últimos años, creando un efecto de desvinculación que podría aumentar el riesgo de burbuja.
Alquileres en aumento: Los alquileres reales en Madrid han aumentado un 15% en los últimos cuatro trimestres, impulsando aún más la demanda de vivienda en propiedad y haciendo subir los precios.
Resiliencia ante condiciones financieras desfavorables: A pesar de los tipos de interés más altos y las difíciles condiciones financieras de los últimos años, ahora en descenso, los precios de la vivienda en Madrid lograron aumentar un 5% entre mediados de 2023 y mediados de 2024. Esta resiliencia puede indicar una demanda subyacente que no es sensible a los factores típicos de enfriamiento del mercado, lo que podría aumentar el riesgo de burbuja.
