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Análisis de Merlin Properties: Elevada exposición a oficinas y centros comerciales


29.11.2022

Escrito por: Juan Moreno, analista de Bankinter


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Gráfico de las acciones de Merlin Properties en bolsa

Gráfico a 1 año

Elevada incertidumbre sobre oficinas y centros comerciales

Al auge del teletrabajo y el comercio electrónico, se une ahora una más que probable recesión económica en Europa. Además, la confianza del consumidor se encuentra en mínimos históricos. Por ello, prevemos deterioro de demanda en activos de oficinas y centros comerciales y, por tanto, escasa capacidad de repercutir la inflación a las rentas. El incremento de tipos de interés también juega en contra, presionando las valoraciones de activos a la baja y reduciendo la demanda inversora.

...que representan un 75% del GAV de Merlin Properties.

Tras la venta de sucursales de BBVA, Merlin Properties tiene una exposición elevada a oficinas y centros comerciales, que representa más del 80% del GAV. El restante 20% corresponde en gran medida a activos logísticos, que presentan sólidos fundamentales. El otro gran activo de la compañía serán los centros de datos, donde tiene previstas fuertes inversiones. Si bien, hoy en día el plan está todavía en fase inicial.

Apalancamiento significativamente inferior al resto del sector.

La gran ventaja de Merlin Properties sobre el resto del sector es su apalancamiento, significativamente más moderado. Prevemos un LTV del 31% 2022e vs c.40% de media del sector. Además, tiene un vencimiento medio de deuda superior a 5 años con el 100% de la deuda a tipo fijo (2%). Por ello, el impacto de la subida de tipos será más moderado en el corto/medio plazo.

Recomendación sobre las acciones de Merlin Properties

Mantenemos el precio objetivo sin cambios significativos en 9,4€/acción (-4% vs 9,8€/acción anterior). Incluye un escenario conservador de tipos de interés. Asumimos un bono soberano español 10A en 3,5% dic-2023 (vs 3,0% actual) y coste de deuda a largo plazo en el mismo nivel (3,5% vs 2,0% actual).

Mantenemos recomendación Neutral

Aunque Merlin Properties cotiza con un descuento del 44% sobre NAV (16,52€/acción), el riesgo de rebaja en valoración de activos es elevado. Cotiza muy en línea con nuestro precio objetivo. Por ello, mantenemos recomendación Neutral.

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