El Tribunal Supremo ha respaldado la legalidad del Real Decreto-Ley aprobado en 2022 que limitó la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de vivienda. La sentencia, publicada el 20 de enero, resuelve definitivamente el debate sobre si esta medida vulneraba el derecho de propiedad, protegido por el artículo 33 de la Constitución Española.

¿Vulnera la limitación del alquiler el derecho de propiedad?

En el recurso analizado, la Sala de lo Contencioso-Administrativo evaluó si la restricción a la subida de las rentas suponía una forma de expropiación encubierta. La empresa demandante, Societat de Arrendaments 2007 S.L.U., solicitaba:

• La declaración de inconstitucionalidad del Real Decreto-Ley por considerarlo “expropiatorio”.

• Una indemnización de 631.000 euros por supuestos daños y perjuicios.

Sin embargo, el Supremo concluye que no existe vulneración del artículo 33 de la Constitución, cuyo contenido establece:

• El reconocimiento del derecho a la propiedad privada.

• Que este derecho queda delimitado por su función social.

• Que solo cabe privación de bienes mediante indemnización, por razones de utilidad pública.

¿Por qué el Supremo considera constitucional la limitación del alquiler?

Los magistrados subrayan varios puntos clave:

Medida justificada por la inflación

En marzo de 2022, cuando se aprobó el Real Decreto-Ley, la inflación interanual alcanzó el 9,8%. El Gobierno argumentó que la medida buscaba:

• Contener el impacto económico para los inquilinos vulnerables.

• Evitar un aumento abrupto de precios en un contexto inflacionario extraordinario.

El Supremo asume estos argumentos como válidos y considera la medida proporcionada y constitucional.

No vacía el contenido del derecho de propiedad

Para que exista una vulneración del artículo 33.3 sería necesaria una privación singular, similar a una expropiación.

La sentencia señala que limitar temporalmente las subidas del alquiler no elimina los derechos de los propietarios: solo los regula de forma general, razonable y proporcionada.

No procede indemnización

Dado que la actuación del legislador es constitucional y proporcionada, el Tribunal desestima también la indemnización solicitada por la empresa demandante.

Consecuencias: una sentencia con impacto en el futuro del mercado del alquiler

Los analistas jurídicos coinciden en que esta sentencia puede influir en las próximas políticas de vivienda, especialmente ante el debate abierto en el Gobierno sobre cómo frenar el encarecimiento de los precios.

Según apuntan expertos del sector, la sentencia podría respaldar futuras medidas para frenar las subidas del alquiler en momentos de tensión económica.

Entre esas posibles medidas figuran:

• Prórrogas obligatorias de contratos.

• Topes temporales a los incrementos de renta.

• Frenos a determinados desahucios.

• Incentivos fiscales a propietarios que alquilen por debajo de ciertos límites.

No obstante, algunos juristas advierten que la sentencia debe interpretarse de forma restrictiva, es decir, solo valida las medidas del Real Decreto de 2022 en su contexto económico concreto. No puede considerarse una carta blanca para cualquier regulación futura si no se dan condiciones similares.

La decisión del Tribunal Supremo marca un precedente decisivo: confirma que, en situaciones excepcionales como las vividas en 2022, limitar las subidas del alquiler es constitucional y puede formar parte de las herramientas del Estado para proteger a inquilinos y contener la inflación.

Al mismo tiempo, abre la puerta a un nuevo escenario en el que las políticas de vivienda volverán a estar en el centro del debate público y jurídico en los próximos meses.