El sector immobiliari comercial després de la COVID-19. I ara què?

Alguns brots verds

No obstant això, les peculiaritats especials de les restriccions de mobilitat i de la consideració de les anomenades "activitats essencials" van configurar un panorama en què alguns segments es van beneficiar, com els supermercats i els centres logístics, per l'auge del comerç en línia. Tanmateix, dins del sector minorista els locals comercials, fortament afectats pels tancaments, les restriccions horàries i d'aforament, etc., van patir la crisi en primera línia.

Pel que fa al segment residencial comercial, el panorama és més complex. En primer lloc, les residències de la tercera edat van patir l'impacte directe de la crisi sanitària, amb una gran quantitat de defuncions i una desconfiança generalitzada en la seva gestió. De tota manera, les residències estan recuperant la seva posició i l'evolució demogràfica del país els garanteix el futur. Per la seva banda, les residències d'estudiants van decaure davant la generalització de les classes en línia que van permetre als estudiants tornar a casa... tot i que la tornada gradual a la normalitat les recuperarà en aquest nou curs. D'altra banda, el lloguer comercial va experimentar una evolució positiva gràcies a la nova tendència build to rent, que no deixa d'expandir-se.

Així doncs, podem esperar que la inversió en el segment residencial comercial augmenti durant el proper any i els anys vinents. Sobretot, perquè l'oferta de residències d'estudiants, de la tercera edat i d'habitatges de lloguer encara és escassa en el mercat espanyol, mentre que les demandes respectives no deixen de créixer. A més, la col·laboració publicoprivada en projectes d'habitatge protegit de lloguer anirà a més en els propers mesos, en part impulsada pels fons de recuperació Next Generation que des d'Europa s'estan injectant a l'economia espanyola.

Hàndicaps a l'horitzó

Hi ha també alguns hàndicaps que cal tenir en compte... Per exemple, en el mercat del lloguer el Govern està debatent la conveniència de regular el lloguer a través d'un índex de preus, i tot i que ja sembla que ha frenat la possibilitat (la Llei estatal d'habitatge encara es continua debatent), a territoris com Catalunya s'estan intentant dur a terme amb resultats negatius: per exemple, durant aquest any a Madrid ha baixat més el preu i ha augmentat més l'oferta que a Barcelona tot i no comptar amb aquestes regulacions, i a Berlín, després d'un any d'aplicació d'una llei similar a la catalana, l'oferta d'habitatge en lloguer ha decaigut fins a un 25%.

A més, és evident i obligatori ressaltar i recordar que la pandèmia ha causat veritables estralls en el panorama laboral i econòmic espanyol. La quantitat d'empreses tancades, d'empreses que han reduït la seva grandària, de llocs de treball destruïts, la pèrdua de poder adquisitiu de les famílies, l'extrema dificultat dels joves per accedir al mercat laboral, etc. són problemes més que conjunturals de la nostra societat que frenaran i posaran traves a la recuperació.

Reptes immediats

Davant d'aquest panorama, el sector immobiliari, sobretot el comercial, d'habitatge i l'hoteler, s'ha de replantejar seriosament el seu model de negoci i guanyar en flexibilitat i agilitat per fer front a aquesta situació sense precedents i satisfer les necessitats d'uns consumidors que estan canviant els seus hàbits:

• Augment i generalització del treball en línia: una tendència que ja apareixia abans de la pandèmia, però que aquesta ha impulsat globalment. Moltes empreses estan qüestionant les seves inversions en oficines, per destinar-les a tecnologia o solucions mixtes com el coworking o les oficines flexibles. Aquesta tendència afectarà la quantitat d'oficines, però també impactarà a la baixa en les rendes d'aquests espais.
• Explosió del comerç en línia: una altra tendència que ja estava consolidada abans de la pandèmia, però que ha experimentat un impuls definitiu gràcies a ella. El sector detallista ja s'està adaptant a marxes forçades, i la necessitat de grans espais logístics amb solucions tecnològiques avançades no deixarà de créixer. Però, a més, hi haurà més demanda d'espais "d'última milla" més reduïts per a la distribució de les mercaderies, i propers als consumidors finals.
• Increment de la demanda de lloguer: la incertesa econòmica, els nivells d'atur i la mobilitat laboral segurament afectaran les decisions de compra d'habitatges, que es posposaran en favor de solucions de lloguer.
• Atenció als nous jugadors: entren nous segments en joc, molt relacionats amb el desenvolupament tecnològic i amb camps fins ara molt poc explorats pel sector immobiliari. Parlem d'actius que la digitalització, l'expansió del 5G, la fibra òptica, la computació al núvol, l'Internet de les coses, etc. posaran en el disparador de la demanda: centres de dades, torres de comunicacions, plantes d'energies renovables...
• Els anomenats criteris ESG (mediambientals, socials i de govern): qüestions com l'eficiència energètica, la petjada ecològica, la reducció d'emissions, etc. i els temes socials que la pandèmia ha despertat han posat el focus en la sostenibilitat de les inversions immobiliàries i en el fet que aquestes suposin un impacte positiu en la societat.

Un cas ple d'incògnites: les oficines

Potser el segment més ampli i que desperta més incògnites de tot el sector immobiliari comercial és el de les oficines. Ja hem vist com el confinament i el treball en línia de la població va afectar la seva demanda d'una manera radical: el 2020 la demanda de lloguer d'oficines va caure un 42% a Madrid i un 64% a Barcelona. No obstant això, l'evolució del mercat a llarg termini no està tan clara com pot semblar. En el mercat espanyol d'oficines la demanda era més alta que l'oferta, i pot ser que simplement les dues s'ajustin a mitjà termini.

L'impacte del teletreball, que a Espanya tenia una de les penetracions més baixes d'Europa, és el factor decisiu. Però no serà el mateix en les propietats antigues que en els edificis d'alta qualitat, moderns i flexibles i que es poden adaptar fàcilment a les noves necessitats tecnològiques i de repartiment d'espais. Qüestions que ara s'han tornat prioritàries, com la salut i benestar dels empleats, els nous models de treball híbrids, la capacitat de digitalització o la sostenibilitat dels immobles, es valoraran extraordinàriament.

A més, els edificis emblemàtics i les oficines de prestigi continuaran sent importants per a les empreses: la seva imatge de marca i la seva representativitat continuarà valorant-se per acollir clients, socis i esdeveniments empresarials. De fet, ja s'observa entre els inversors una tendència per les zones prime de Madrid i altres capitals enfront de les noves zones empresarials de la perifèria.

De tota manera, en els propers anys les oficines hauran de disposar d'espai suficient per als pics d'assistència de treballadors en els dies centrals de la setmana i, a més, en augmentar la distància social per empleat, cadascun d'ells necessitarà més metres quadrats d'ús individual i es potenciaran els espais diàfans, tant col·laboratius com de serveis en tota l'estructura. Podríem dir que "tot ocuparà més".

En aquesta línia, la nova tendència de les "oficines flexibles", que són espais de negocis dinàmics que s'adapten en cada moment a les necessitats de cada empresa, és molt interessant. La flexibilitat rau tant al lloc on es troben les oficines com en el fet que puguin ser usades i compartides per diferents empreses o activitats. A més, moltes empreses estan començant a oferir als seus treballadors la possibilitat de treballar des dels anomenats "tercers espais", que són oficines situades a poca distància de l'habitatge del treballador.

Raons per a l'optimisme

A més, a Espanya els ajuts europeus dels fons Next Generation multiplicaran l'efecte que s'espera de la inversió, el finançament i el creixement econòmic.

En aquesta crisi, a diferència de l'anterior crisi financera del 2008, hi ha una reacció comuna de les administracions i de la política, que estan portant a terme grans emissions de deute i dissenyant una política fiscal molt favorable per al sector. I les previsions situen el sector immobiliari com un dels que lideraran la recuperació econòmica a Espanya.

En conclusió, per als propers mesos i anys el panorama immobiliari comercial espanyol es presenta complex, ple de reptes i d'oportunitats, i veritablement apassionant per als inversors. El sector està reinventant-se, adaptant-se i trobant nous camins, però després d'aquesta crisi tot indica que podrem viure una recuperació i una reinvenció del sector més que satisfactòries.