Como es tradición en España desde hace décadas, el debate sobre los precios de la vivienda es un tema clásico en todos los círculos económicos, mesas familiares de los domingos y charlas de amigos. En su "Informe de Estabilidad Financiera", el Banco de España pone negro sobre blanco a esta cuestión a través de distintos gráficos.
Entre las principales conclusiones del Banco de España, destaca que las transacciones de vivienda se han visto impactadas por la evolución de la pandemia, al igual que el crédito nuevo para su compra, mientras los precios han seguido desacelerándose.
¿Qué dice el Banco de España sobre el mercado inmobiliario en España?
A continuación reproducimos 5 gráficos que aparecen en el informe del BdE repartidos en tres bloques (actividad del mercado de la vivienda, indicadores de crédito al sector inmobiliario y estándares de crédito hipotecario). Igualmente, se acompañan de algunas de sus conclusiones que pueden consultarse al completo en el "Informe de Estabilidad Financiera".
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Indicadores de actividad del mercado de la vivienda
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Actividad del mercado de la vivienda
Según el Banco de España, las compraventas de vivienda han presentado una evolución descendente en la segunda mitad de 2022, convergiendo a su nivel prepandemia al cierre del año pasado, y con una desaceleración adicional en los primeros meses de 2023. “Las compraventas de vivienda se vieron lastradas en la segunda mitad del año ante la pérdida del poder adquisitivo de los hogares y el endurecimiento de las condiciones de financiación”, indica el informe
Por su parte, los precios de la vivienda se han desacelerado notablemente, pero han mostrado mayor resiliencia que el volumen de transacciones o el flujo de crédito nuevo. Y los visados de obra nueva repuntaron en la segunda mitad de 2022, si bien, la iniciación de viviendas continúa presentando unos valores históricamente reducidos “en un contexto de insuficiencia de trabajadores en el sector”.
Como la oferta de vivienda continúa mostrándose insuficiente para satisfacer la demanda, “los precios continúan creciendo en términos interanuales, si bien a menor ritmo que en trimestres anteriores”. Así, el precio medio de la vivienda continúa mostrando mayor fortaleza que otros indicadores de actividad del mercado de la vivienda, con un crecimiento interanual que se moderó hasta el 5,5 % en el cuarto trimestre de 2022.
Gráficos 1 y 2: Compraventa y evolución del precio de la vivienda
En el informe publicado el pasado 13 de junio El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios” del Boletín Económico del Banco de España, señala que las perturbaciones económicas sufridas en los últimos tres años han afectado intensamente a varios de los determinantes de la oferta y la demanda de vivienda, pero “tras el impacto inicial de la pandemia, la demanda de vivienda se ha recuperado con mayor intensidad que la oferta”.
Gráficos 3: Compraventa viviendas por españoles y extranjeros
El saldo de crédito hipotecario residencial crece a un ritmo muy moderado, mientras que el del crédito a la construcción y promoción sigue descendiendo.
En el segundo semestre de 2021, las nuevas operaciones de crédito hipotecario residencial se mantuvieron en torno a los mismos niveles de la primera mitad de año, que son los más elevados desde 2010. Ello llevó a que el saldo de este crédito siguiera creciendo, aunque a una tasa muy moderada. Por su parte, el saldo de crédito a la construcción y promoción inmobiliaria mantuvo la tendencia descendente, si bien el ritmo de caída es cada vez menor.
Créditos hipotecarios para comprar una casa
Según el Banco de España, el crédito hipotecario destinado a la compra de vivienda no solo es el principal componente de la deuda de los hogares españoles, sino que, además, supone un importante segmento dentro de la cartera de crédito de las entidades financieras (42,8% de crédito al sector privado residente en el negocio en España a finales de 2022).
El flujo de nuevas hipotecas fue perdiendo dinamismo durante el segundo semestre de 2022, llegando a presentar un descenso interanual del 5,4 % en el cuarto trimestre de 2022.” No obstante, el volumen de concesión hipotecaria para el conjunto de 2022 se mantiene por encima del nivel de los años previos a la pandemia. En este contexto, el saldo del crédito hipotecario (saldo de hipotecas sobre vivienda) se redujo un 0,2% en 2022”, señala el informe.
Gráficos 4: Crédito hipotecario para adquisición de vivienda
Relativa estabilidad de los estándares de crédito hipotecario
En el conjunto de 2022, los estándares de concesión de crédito de las nuevas hipotecas para la adquisición de vivienda se han mantenido relativamente estables en niveles prudentes, tanto en relación con el valor del colateral —loan-to-value (LTV)— como con la renta —loan-to-income (LTI)—. El comportamiento expansivo del mercado inmobiliario durante la primera mitad de 2022 no habría estado acompañado así de una mayor asunción de riesgos en estas dimensiones.
El efecto del alza en los tipos es mayor en las hipotecas con mayores LTV y LTI,de ahí que tanto aumentos de los tipos de interés como menor crecimiento del PIB elevan la probabilidad de impago de forma significativa.
Impacto de la subida de los tipos de interés en las hipotecas variables
El aumento de los tipos de interés también está contribuyendo a elevar la presión financiera de los hogares endeudados. A finales de 2022 se había trasladado al coste de las hipotecas vivas de los hogares el 27% de la subida registrada por el euríbor a doce meses durante el año pasado. Para estimar el impacto en los hogares de la subida de los tipos de interés, hay que tener en cuenta que estos efectos se concentran en las familias que están endeudadas, y dentro de estas únicamente en aquellas cuya deuda es a tipo variable.
El Banco de España admite que el aumento de los tipos de interés estaría elevando también el porcentaje de hogares con posición financiera vulnerable. En este mismo escenario, el porcentaje de hogares con deuda con una carga financiera neta elevada se incrementaría en 3,5 pp, hasta el 13,9%, siendo aquellas familias que se sitúan entre el percentil 20 y el 60 de renta las que se verían más afectadas por esta perturbación. Ante una subida de 500 pb, este último porcentaje se elevaría hasta el 14,6%.
Evolución de los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo
Las hipotecas a tipo variable o mixto representaban todavía algo más del 70% del stock en diciembre de 2022, si bien en los préstamos en los últimos años el grueso de las operaciones han sido a tipo fijo, reduciéndose el volumen de crédito nuevo a tipo variable hasta el 22,7% en 2022, todavía 5,5 pp por encima de la cifra del conjunto del área del euro.
Los diferenciales de tipos de interés de las hipotecas y préstamos a empresas no financieras respecto a los tipos de referencia han continuado reduciéndose en la segunda mitad de 2022. Los diferenciales con respecto a los tipos libres de riesgo de la curva IRS (Interest Rate Swap) se situaban a finales de 2022 por debajo de 50 pb tanto para hogares como para empresas no financieras, un nivel muy inferior a su promedio de los últimos años.
Además, en el caso de las hipotecas a familias, los diferenciales de las nuevas operaciones a tipo variable con respecto al euríbor también han continuado descendiendo en el segundo semestre de 2022 hasta un valor promedio de 34,6 pb frente a los 187 pb promedio del primer semestre. Por su parte, las nuevas operaciones hipotecarias con tipo de interés fijo, cuyo diferencial respecto al euríbor en el primer trimestre del año ascendió a unos 106 pb y en el segundo trimestre descendió de manera acusada, se han mantenido estables desde entonces oscilando ligeramente en el entorno de los 38 pb.
“La disminución de los diferenciales de los tipos de interés supone implícitamente una relajación de los estándares de concesión de créditos, que sería previsiblemente solo transitoria”, señala el Banco de España.
Gráficos 5: Evolución de los diferenciales de tipos de interés
